美元債7月到期 寶龍地產(chǎn)陸續(xù)將資產(chǎn)擺上貨架“救急”

連續(xù)的資產(chǎn)出售消息讓寶龍地產(chǎn)看起來似乎也不那么“穩(wěn)健”了。

近日，據(jù)媒體報道稱，寶龍地產(chǎn)正與中國華融就位于杭州市濱江區(qū)的寶龍廣場寫字樓出售事宜進行洽談，寶龍已將該批資產(chǎn)開價從近30億元，降至19億元。同時，寶龍地產(chǎn)還計劃出售其在上海、杭州和廈門等城市的長租公寓，并且試圖抵押其在河南省新鄉(xiāng)市和廣東省珠海市的購物中心做境外抵質(zhì)押融資。

此前，5月11日，寶龍商業(yè)發(fā)布公告稱，全資附屬公司上海商盛向公司控股股東附屬公司寶龍富閩訂立協(xié)議購買一幢位于上海市寶山區(qū)樓高24層的辦公大樓，總代價約為8.68億元，但不到一個月后交易即宣告終止。

雖然寶龍商業(yè)在公告中解釋稱，交易終止系承租人同意存在實際困難、當前市場環(huán)境及資本市場波動所致，顯然，外界對于寶龍商業(yè)這種明目張膽向地產(chǎn)“輸血”的行為不表示贊同，收購公告次日，寶龍商業(yè)股價跌24.29%。

債務(wù)集中到期，融資多次“碰壁”

物業(yè)被拿來“救急”的背后，寶龍地產(chǎn)正面臨債務(wù)集中到期的壓力。

寶龍地產(chǎn)2021年年報顯示，公司一年內(nèi)到期的借款為220.23億元，同期現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約為194.72億元，同比減少23.41%，難以完全覆蓋同期一年內(nèi)到期的借款。

而根據(jù)企業(yè)預警通統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，寶龍地產(chǎn)有一筆利率為4.00%的2億美元債將于今年7月25日到期，一筆利率為7.13%的3億美元將于今年11月8日到期。半年內(nèi)，寶龍地產(chǎn)共計5億美元待償還。

圖片來源：企業(yè)預警通

寶龍地產(chǎn)還有4只美元債存續(xù)，利率在4.90%～6.95%之間，合計13.7億美元待還。

而查詢寶龍地產(chǎn)的另一境內(nèi)發(fā)債主體，上海寶龍實業(yè)發(fā)展（集團）有限公司，截至今年7月末，就有“19寶龍02”、“20寶龍次”、“PR寶龍B”，一筆私募債、兩筆信貸資產(chǎn)支持證券待還，債券余額共計9.41億元。

圖片來源：企業(yè)預警通

5月13日，國際評級機構(gòu)穆迪將寶龍地產(chǎn)的公司家族評級從“B2”下調(diào)至“B3”，高級無抵押評級從“B3”下調(diào)至“Caa1”，展望從列入觀察名單調(diào)整為負面。穆迪認為，評級下調(diào)反映出寶龍地產(chǎn)的再融資風險加劇，流動性減弱，這是由其疲弱的經(jīng)營現(xiàn)金流和未來6-12個月龐大的到期債務(wù)規(guī)模所驅(qū)動。

寶龍地產(chǎn)過往在融資方面也確實遭遇了各種“不順”。2月28日，港交所官網(wǎng)顯示，寶龍商業(yè)房地產(chǎn)投資信托基金于2021年8月27日提交的招股書狀態(tài)顯示為“失效”。2月22日，上交所公司債項目信息平臺顯示，上海寶龍實業(yè)發(fā)展（集團）有限公司20億元ABS項目狀態(tài)更新為“終止”。

更早以前，2021年10月8日，寶龍實業(yè)的公募債券被證監(jiān)會中止審查；4月20日，寶龍地產(chǎn)旗下杭州濱江寶龍城24.5億ABS終止發(fā)行；3月，寶龍實業(yè)發(fā)行該許可下的第二期債券，原定發(fā)行規(guī)模不超過20億元公司債，實際發(fā)行規(guī)模15億元。

銷售降速，利潤降低

值得一提的是，在處置資產(chǎn)的同時，寶龍地產(chǎn)也公告了銷售數(shù)據(jù)。

2022年5月，寶龍地產(chǎn)合約銷售額約為38.10億元，同比減少59.39%；2022年前5月，集團合約銷售額約為190.21億元，同比減少約55.25%。

對比2021年每個月的銷售數(shù)據(jù)來看，疊加疫情的影響，寶龍地產(chǎn)的銷售仍然倍顯無力。

數(shù)據(jù)來源：公司公告

而根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究，2022年前5月，寶龍地產(chǎn)權(quán)益銷售額142.7億元，去年同期的權(quán)益銷售額為318.8億元，同比下滑55%。這意味著今年前5月真正流入寶龍地產(chǎn)自己口袋的現(xiàn)金要更少。

財務(wù)表現(xiàn)方面，截至2021年12月31日止12個月，寶龍地產(chǎn)營業(yè)收入為399.02億元，同比增加12.42%；凈利潤為59.92億元，同比減少1.66%；毛利約為12.52億元，同比減少2.3%；毛利率為31.37%，同比下降4.74%。雖然與別的房企相比，寶龍地產(chǎn)毛利率維持在30%以上已實屬不易，但也創(chuàng)下了2015年以來新低。

盡管寶龍地產(chǎn)總裁許芳華在2021年中期業(yè)績發(fā)布會上曾表示不拿貴地、不借貴錢，但財報顯示，期內(nèi)，公司銷售成本約為273.83億元，同比增長約20.74%，其中銷售及分銷開支增長27.02%至13.92億元，行政開支增長23.70%至19.12億元，也在一定程度上擠壓了利潤。