美元債7月到期 寶龍地產陸續將資產擺上貨架“救急”

連續的資產出售消息讓寶龍地產看起來似乎也不那么“穩健”了。

近日，據媒體報道稱，寶龍地產正與中國華融就位于杭州市濱江區的寶龍廣場寫字樓出售事宜進行洽談，寶龍已將該批資產開價從近30億元，降至19億元。同時，寶龍地產還計劃出售其在上海、杭州和廈門等城市的長租公寓，并且試圖抵押其在河南省新鄉市和廣東省珠海市的購物中心做境外抵質押融資。

此前，5月11日，寶龍商業發布公告稱，全資附屬公司上海商盛向公司控股股東附屬公司寶龍富閩訂立協議購買一幢位于上海市寶山區樓高24層的辦公大樓，總代價約為8.68億元，但不到一個月后交易即宣告終止。

雖然寶龍商業在公告中解釋稱，交易終止系承租人同意存在實際困難、當前市場環境及資本市場波動所致，顯然，外界對于寶龍商業這種明目張膽向地產“輸血”的行為不表示贊同，收購公告次日，寶龍商業股價跌24.29%。

債務集中到期，融資多次“碰壁”

物業被拿來“救急”的背后，寶龍地產正面臨債務集中到期的壓力。

寶龍地產2021年年報顯示，公司一年內到期的借款為220.23億元，同期現金及現金等價物約為194.72億元，同比減少23.41%，難以完全覆蓋同期一年內到期的借款。

而根據企業預警通統計的數據，寶龍地產有一筆利率為4.00%的2億美元債將于今年7月25日到期，一筆利率為7.13%的3億美元將于今年11月8日到期。半年內，寶龍地產共計5億美元待償還。

圖片來源：企業預警通

寶龍地產還有4只美元債存續，利率在4.90%～6.95%之間，合計13.7億美元待還。

而查詢寶龍地產的另一境內發債主體，上海寶龍實業發展（集團）有限公司，截至今年7月末，就有“19寶龍02”、“20寶龍次”、“PR寶龍B”，一筆私募債、兩筆信貸資產支持證券待還，債券余額共計9.41億元。

圖片來源：企業預警通

5月13日，國際評級機構穆迪將寶龍地產的公司家族評級從“B2”下調至“B3”，高級無抵押評級從“B3”下調至“Caa1”，展望從列入觀察名單調整為負面。穆迪認為，評級下調反映出寶龍地產的再融資風險加劇，流動性減弱，這是由其疲弱的經營現金流和未來6-12個月龐大的到期債務規模所驅動。

寶龍地產過往在融資方面也確實遭遇了各種“不順”。2月28日，港交所官網顯示，寶龍商業房地產投資信托基金于2021年8月27日提交的招股書狀態顯示為“失效”。2月22日，上交所公司債項目信息平臺顯示，上海寶龍實業發展（集團）有限公司20億元ABS項目狀態更新為“終止”。

更早以前，2021年10月8日，寶龍實業的公募債券被證監會中止審查；4月20日，寶龍地產旗下杭州濱江寶龍城24.5億ABS終止發行；3月，寶龍實業發行該許可下的第二期債券，原定發行規模不超過20億元公司債，實際發行規模15億元。

銷售降速，利潤降低

值得一提的是，在處置資產的同時，寶龍地產也公告了銷售數據。

2022年5月，寶龍地產合約銷售額約為38.10億元，同比減少59.39%；2022年前5月，集團合約銷售額約為190.21億元，同比減少約55.25%。

對比2021年每個月的銷售數據來看，疊加疫情的影響，寶龍地產的銷售仍然倍顯無力。

數據來源：公司公告

而根據克而瑞地產研究，2022年前5月，寶龍地產權益銷售額142.7億元，去年同期的權益銷售額為318.8億元，同比下滑55%。這意味著今年前5月真正流入寶龍地產自己口袋的現金要更少。

財務表現方面，截至2021年12月31日止12個月，寶龍地產營業收入為399.02億元，同比增加12.42%；凈利潤為59.92億元，同比減少1.66%；毛利約為12.52億元，同比減少2.3%；毛利率為31.37%，同比下降4.74%。雖然與別的房企相比，寶龍地產毛利率維持在30%以上已實屬不易，但也創下了2015年以來新低。

盡管寶龍地產總裁許芳華在2021年中期業績發布會上曾表示不拿貴地、不借貴錢，但財報顯示，期內，公司銷售成本約為273.83億元，同比增長約20.74%，其中銷售及分銷開支增長27.02%至13.92億元，行政開支增長23.70%至19.12億元，也在一定程度上擠壓了利潤。