招商積余加速卸掉重資產負擔

12月4日，招商積余發(fā)布關于籌劃資產出售的提示性公告，擬出售成都市中航地產發(fā)展有限公司、九江市九方商業(yè)管理有限公司等7家公司100%股權，并妥善解決上市公司對標的公司的股東借款，目前本次交易的交易對方、交易方式、交易價格等相關事項尚不確定。

事實上，這并非招商積余年內首次轉讓資產。4月14日，招商積余公告稱，子公司天津格蘭云天置業(yè)有限公司退還天津市“津塘(掛)2007-24號土地”使用權；1月，招商積余以7.78億元總價將深圳中航城、昆山中航地產及贛州中航九方三家公司100%股權轉讓給母公司招商蛇口下屬企業(yè)。

重資產“壓表”

剝離重資產對于招商積余來說屬于歷史遺留問題。

2019年，招商物業(yè)與中航物業(yè)整合完成，更名為“招商積余”上市后，雖然出售了中航部分地產開發(fā)業(yè)務，但還有遺留，體現(xiàn)在“其他業(yè)務”一項。2019年-2022年上半年，地產開發(fā)業(yè)務營收分別約為3.12億元、1.66億元、1.26億元、-624.2175萬元，降幅分別為85.48%、46.68%、24.12%、108.68%；毛利率也從48.96%跌到11.24%。

另一方面，招商積余投資性房地產金額分別約為68.85億元、68.89億元、69.94億元、55、48億元，直到2022年上半年占總資產比例才下降到32.76%，此前均在40%以上。

而持有這部分投資性房地產也沒帶來多少收益，2019年、2020年，招商積余因為財產貶值分別虧損約1285.185萬元、5696.08元。2022年3月14日，招商積余發(fā)布公告稱，2021年末，通過對各項存貨資產進行清查，招商積余對下屬天津九方城市廣場以及龍巖中航紫金云熙、衡陽中航城市花園、南光名仕苑項目持有的車位等存貨計提資產減值準備共計1.1億元，減少公司2021年度歸母凈利9061.5萬元。

所以，招商積余重組后業(yè)績不見向好反而下滑。2019年-2021年，公司營業(yè)收入分別約為60.78億元、86.51億元、105.91億元，對應增幅為-8.68%、42.34%、22.42%；凈利潤分別約為2.86億元、4.37億元、5.13億元，對應增幅為-66.59%、52.82%、17.25%。

2020年，招商積余董事長聶黎明在業(yè)績會上回應輕重資產分離計劃時稱，公司已成立專項工作小組，多維度對資產進行盤點、梳理，以及輕重分離的研究；2021年，聶黎明在業(yè)績會上再度表示，公司將繼續(xù)推進輕重資產分離，解決歷史遺留問題，按照‘先易后難、重點突破、能快則快’的原則，加快部分項目資產尾盤去化。

除了出售資產，招商積余也在“騰籠換鳥”。2021年12月24日，招商積余公告稱，公司于近日與上海航空工業(yè)（集團）有限公司簽署了《產權交易合同》，以5362萬元收購上海航空工業(yè)集團物業(yè)管理有限公司100%股權。同月29日，招商積余再次公告稱，公司與南航集團近日簽署《產權交易合同》，公司受讓南航集團于北京產權交易所公開掛牌轉讓的南航物業(yè)95%股權，受讓價格2.3億元。

毛利偏低

據(jù)每日經(jīng)濟新聞發(fā)布的上市物企在管面積排行榜，2022年上半年，招商積余在管面積為3.01億平方米，行業(yè)排名第五。據(jù)招商積余2022年半年報數(shù)據(jù)，來自控股股東的管理面積約為0.995億平方米，因此來自第三方拓展的面積為2.015億平方米。

盡管規(guī)模體量龐大，但招商積余毛利率與凈利率卻始終較低。財報數(shù)據(jù)顯示，2019年-2022年上半年，招商積余銷售毛利率分別為18.26%、13.61%、13.76%、12.73%，銷售凈利率分別為4.44%、4.73%、4.27%、5.88%。對比行業(yè)其他上市物企，世茂服務2021年毛利率為28.65%、碧桂園服務毛利率為30.73%、融創(chuàng)服務毛利率為31.52%。

分產品來看，招商積余毛利率低又主要在于住宅，2019年-2022年上半年，住宅毛利率分別為4.94%、6.71%、6.57%、8.55%。

對此，招商積余曾在互動平臺表示，公司毛利率偏低的主要原因有：其一，項目密度、濃度還需要進一步提高，規(guī)模效益有待進一步提升；其二，公司在管物業(yè)項目以機構類物業(yè)為主，且基本通過第三方市場招投標獲得，激烈的市場競爭導致利潤空間受到壓縮；其三、目前公司專業(yè)化服務業(yè)務總體規(guī)模偏小，利潤率尚需進一步提升；其四、公司定位高端、立足長遠，在服務質量和品牌建設方面投入相對較大。

至于住宅方面毛利較低的原因，招商積余也在年報中解釋稱，由于歷史原因，招商物業(yè)注入的多個住宅小區(qū)簽訂的均是包干制合同，很難提高毛利率。

而為了破除低毛利困境，聶黎明曾在招商積余2021年業(yè)績會上表示，收并購是公司接下來的一個核心抓手，已將收并購作為一個長期的發(fā)展戰(zhàn)略看待。招商積余將積極抓取收并購市場機遇，推進更多優(yōu)質項目落地。

年內，6月16日，招商積余宣布5.36億元收購新中物業(yè)67%股權；6月27日，招商積余又通過注資的方式，間接收購了深圳市匯勤物業(yè)管理有限公司65%的股權，擬支付現(xiàn)金4.36億元。