公攤面積增加需額外付20萬 建發(fā)寶山地王項目央璽給業(yè)主“挖坑”

2016年8月17日，建發(fā)、首開、中糧聯(lián)合體以67.9億元競得寶山區(qū)顧村鎮(zhèn)N12-1101單元06-01純宅地，樓面價53727元/平方米，溢價率115%，是寶山區(qū)當之無愧的“地王”項目。該項目由建發(fā)負責開盤操盤，并定名為“央璽”。

作為建發(fā)“央”字系標桿產(chǎn)品，建發(fā)拿地不久后就遭遇樓市調(diào)控，央璽“磨蹭”了快三年才入市。除了首開去化失利，開盤前還遭遇樓盤失火，交房后又有業(yè)主反映小區(qū)新電梯問題頻出：墜降、異響、雨水浸泡……

圖片來源：網(wǎng)絡

據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)報道，2022年底，曾有業(yè)主爆料，央璽在開盤前存在“錯誤”引導，導致購買戶型完全一致的上疊業(yè)主需要額外支付20萬元公攤面積費用。業(yè)主代表此后雖然多次向上級部門反映，但開發(fā)商卻屢次“踢皮球”應付，還一度不履行交房義務。

如今，業(yè)主雖然已經(jīng)順利收房，開發(fā)商依然沒有妥善解決核心問題，受影響的上疊業(yè)主至今無法辦理產(chǎn)證。
公攤面積當成套內(nèi)面積？

央璽業(yè)主的一封聯(lián)名信顯示，業(yè)主們曾于2021年6月認籌上海建發(fā)央璽上疊疊拼。據(jù)項目信息，此時入市的是央璽二期產(chǎn)品，備案名為潤園，房源共計288套建面約119-133平方米的新中式疊拼別墅。

業(yè)主稱，銷售在介紹上疊時，確實有提過上疊的實際測量面積比預測面積大，有的大了將近1平方，有的則大了將近3平方，需要補差價。銷售還特別強調(diào)測量是房管局測的，不會出錯。

本著對建發(fā)資質(zhì)和對房管局的信任，業(yè)主們在2021年7月19日開盤選房當日簽署了實測面積確認書，確認了總的實測建筑面積和需要補交的房款，隨后又簽署了預售合同。

然而讓業(yè)主們集體傻眼的是，2021年12月，房管局出示公告因為計算錯誤弄錯了幾幢房子的公攤面積，業(yè)主們這才意識到所謂的實測面積增加并不是套內(nèi)面積增加，而是公攤面積增加，一名業(yè)主家新增的公攤面積足足有2.77平方米，需要補交19萬多。至于業(yè)主們在選房當日簽字補房款也根本不知道要補的面積全為公攤面積，且當日展廳公示里只有增加后總的套內(nèi)面積和公攤面積，沒有預售合同里原本的套內(nèi)面積和公攤面積的顯示，致使業(yè)主們并不知道兩者的套內(nèi)面積其實是一樣的。

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據(jù)悉，受此事件影響的業(yè)主共有72戶。讓這72戶業(yè)主倍感不解的是，小區(qū)中另有和自己家房型完全一致的其他56戶上疊業(yè)主，因被計算錯誤，在開盤選房當日公示房型的是120平方米，只需要補交1平方米不到的公攤面積的房款。如今房管局也出了聲明告知這些房子戶型和72戶業(yè)主的房子完全一致，即122平方米，增加了將近3平方米，但他們只需要補繳1平方米不到的房款。對此，建發(fā)解釋稱因為在銷售過程中有過錯，所以同意了按照少補的面積來收費。

為什么一樣大小的房子補款卻不同？有的業(yè)主稱房子大小不一樣，也有業(yè)主表示，因為搖號時號碼在后面沒辦法選到120平方米上疊。業(yè)主們因此對建發(fā)銷售過程的公正性產(chǎn)生質(zhì)疑，認為其故意隱瞞、欺詐銷售及建發(fā)自己的過錯導致不公平待遇，業(yè)主的訴求是按照和其他56戶業(yè)主一樣收取近1平方米的公攤補差款。

不過，對于業(yè)主們的質(zhì)疑，測量隊給出了回應。公攤面積不同，在于疊墅北門電梯廳的分攤。原本認為下疊有北門，所以由下疊住戶承擔公攤面積，但之后實地勘測發(fā)現(xiàn)，下疊沒有北門，就把相應面積劃分給了上疊。但對于上疊業(yè)主來說，自家入戶門是在3樓，一樓是電梯廳，沒有上疊入戶門，電梯也不是上疊住戶獨用的。上疊住戶沒有因為設計的更改，得到更多的權(quán)益點，為什么要全部承擔這塊北門電梯廳的公攤呢？房管局前期回復稱，因為下疊用戶電梯用得少，所以把電梯廳全部分攤給了上疊，但如何界定并沒有給出明確標準。

建發(fā)上海“狂飆”

與央璽業(yè)主因公攤面積維權(quán)形成鮮明對比的是，建發(fā)房產(chǎn)作為最有實力的廈門國企之一，在過去一年上海市場上越發(fā)兇猛的表現(xiàn)。

2022年首輪集中供地中，建發(fā)與華發(fā)聯(lián)合體以56.44億元總價拿下閔行七寶鎮(zhèn)古美北社區(qū)地塊、浦錦街道地塊，單獨以約21.96億元拿下金山新城地塊；第二次集中供地中，建發(fā)聯(lián)合華發(fā)再度摘得閔行浦錦街道一宗地塊，總成交價9.65億元；三批次土拍，建發(fā)52億元拿下閔行梅龍鎮(zhèn)古美北地塊，一年中在上海已砸下超過百億，足跡遍布寶山、金山、閔行，但是未像兄弟企業(yè)華發(fā)那樣在市中心有項目。

而更早以前，2021年2月20日，建發(fā)和融創(chuàng)還因為高溢價拿下普陀石泉社區(qū)地塊遭到普陀區(qū)政府約談。

銷售方面，據(jù)克而瑞上海銷售排行榜顯示，2020年，建發(fā)房產(chǎn)全口徑銷售額為89.19億元，排名22；2021年，建發(fā)房產(chǎn)全口徑銷售額為125.17億元，排名15；2022年，建發(fā)房產(chǎn)全口徑銷售額為206.40億元，排名11。銷售金額的增加和排名的上升足可見其在推貨去化方面發(fā)力。

但一路“狂飆”也有失速的時候。據(jù)中國經(jīng)營報報道，2017年位于松江區(qū)的建發(fā)玖瓏灣交房時，業(yè)主們就因開發(fā)商承諾的“靈動空間”產(chǎn)生糾紛。“靈動空間”是開發(fā)商將原來規(guī)劃中的天井逐層搭建成房屋，“免費”贈送給業(yè)主，但在收房時600余套房源的“靈動空間”均未兌現(xiàn)。更早以前，2015年10月，有購房者在買房過程中懷疑銷售人員承諾贈送的10平方米或為違法建筑，在堅持不要贈送面積情況下，開發(fā)商5萬元定金全額退還。

在拔高銷售額的同時更好服務購房者，顯然也是建發(fā)一路向前需要做到的地方。