優選觀察| 一二手房成交量倒掛，房企該如何出手？

近來，重慶一二手房成交量倒掛現象愈演愈烈，或成重慶樓市年內新現象。

根據中指數據監測顯示，2023年1-3月重慶中心城區商品房成交面積209萬㎡， 成交套數為19846套。1-3月重慶二手房成交面積約300萬㎡，成交套數為28987套，二手房半道截胡分得的蛋糕最大。

重慶一二手房倒掛現象突出，對于正在一線拼力廝殺的房企來說，猶如半路殺出個程咬金，這可能會成為壓在房企身上的巨石。

關于一二手房倒掛現象會帶來什么后果，業內專家早有定論：目前樓市為“有限市場”，城鎮化末期，人口增長乏力，每年的市場成交只會規模化縮減，或只在一定量上左右浮動。

過去，城鎮化快速發展，每年樓市成交量不同幅度的增長，讓人對市場需求有著無限遐想，被稱為“無限市場”。市場有限，一二手倒掛現象越明顯，對新房市場的影響就越大。

根據克而瑞數據，重慶2022年一手新房成交800萬㎡、7.9萬套，二手房成交11.9萬套，二手房市場規模及成長速度已遠超一手房，目前此分化現象正在加速演變。

除了一二手房倒掛，二手房市場掛牌量正在激增。根據貝殼找房數據，每天平均新增掛牌量500多套，每個月1.5萬套新增規模。按照此速度發展，全年掛牌量新增得超過18萬套，這個現象是非常恐怖的。除了說明多房源業主的焦慮心態，也能說明，整個消費市場極其缺乏現金。

過去，重慶被美譽為地產價格洼地，很多自媒體號都反復說過。我只想問，價格洼地何時才能成為價值高地？

很大程度上，“地產價格洼地”就是偽命題。不妨來看看數據：重慶不僅是美輪美奐的8D魔幻都市，也是全國二手房掛牌量最多的城市。來自鏈家的內部數據，3月份，重慶以190804套房源掛牌量勇奪全國第一，排名第二的城市是成都，掛牌量為182066套，重慶與排名第十的西安相比，數量上足足多了9萬套。數量上的懸殊，恰恰能證明重慶是當之無愧的“炒房之城”。

炒菜是越炒越熱，而重慶炒房是越炒越冷。根據重慶長嘉平臺的統計數據，重慶從房源掛牌到成交的平均周期為284天，有約15%的房源在30天以內，約30%的房源在90天以內，從掛牌到成交最高達1124天。

重慶長嘉地產王總指出，整體市場掛牌到成交周期較長，最近市場不缺買方，但雙方交易的價格博弈很激烈。市場上的矛盾，是著急拋售的賣家和渴望撿漏的買家的價格搏斗。

王總進一步透露，重慶主城六區，1-3月份二手房平均8.3折成交，低的房源6.4折成交，可謂慘烈。而隨著成交量的回升，成交價也可能有所上升，但買賣雙方的博弈還會持續。

有專家指出，近來二手房交易的火爆，是樓市信用消費偏好產生了轉移。過去一年，很多曾經信譽良好或者品牌美譽度高的房企相繼爆雷，從而影響交付進度和交付品質。這些因素極大影響了消費需求，買看得見的房子正成為新的購房主流。

同時，市場會出現兩種價單，即買方價單和賣方價單。一二手房價格恰恰很符合買賣雙方的意愿，一手房價格在土地價不降、政府限價、綜合成本居高不下的情況下，房價只會往高升，往平躺，往下難。二手房則不同，有漲也有跌，漲跌情況更能真實反映市場的需求情況，而二手成交價才是真實的市場剛需價。3月份，重慶中心城區二手房的參考均價為13100元/㎡，而新房的成交均價為15220元/㎡。同樣100㎡的房子，一二手房有20萬元的差距。這恰恰是一二手房客群分流的臨界點。二手市場，次新房有很大的占比，一旦有了明顯的價格優勢，將讓購房者無法拒絕。

不過，健康的市場環境下，二手房交易的火爆，對新房也會有所促進。長嘉王總談到，公司二三月份二手房成交基本持平，和去年同期相比業績基本翻倍。二手房的火爆，帶來的變化是買家增多，這些買家可以分流到一二手市場。作為擁有50多家門店的連鎖交易平臺，該公司也正在發揮新房市場的導流作用，積極尋求與房企包銷合作。言下之意，一二手的倒掛，讓渠道公司重新活絡起來。

一二手房倒掛加快，留給房企思考的時間不多了。除了提升品牌美譽度和產品質量，與二手房渠道公司的聯動，或成為工作重點。

— 完 —