上海2023年首批集中供地零斬獲 中海轉(zhuǎn)戰(zhàn)城市舊改

房企開啟搶地大戰(zhàn)，有的心想事成，有的鎩羽而歸。

作為2020年虹口區(qū)嘉興路街道HK271-01地塊“圍標(biāo)事件”的主角，三年解禁期滿，萬科在2023年上海首輪集中供地中拿下松江廣富林街道一宗商住地塊，與中鐵建合體拿下閔行梅隴社區(qū)一宗宅地；華潤拿下青浦西虹橋一宗宅地；中海則是顆粒無收。

不過，在舊改方面，中海有新動作。5月9日，中海建國東路69和70街坊歷史風(fēng)貌保護(hù)及城市更新項(xiàng)目在上海歷史博物館舉行了啟幕儀式并發(fā)布地塊案名。

70街坊名為“中海·順昌玖里”，69街坊名為“中海·恒昌玖里”。順昌玖里源自兩個地塊的中軸道百年老街“順昌路”，恒昌玖里則來自69街坊保留歷史建筑“恒昌里”。項(xiàng)目位于黃浦區(qū)核心區(qū)域新天地板塊，西連衡復(fù)，東迎外灘，是未來新天地區(qū)域少有的住宅開發(fā)項(xiàng)目。

中海·順昌玖里效果圖圖片來源：網(wǎng)絡(luò)

高層+低密別墅

據(jù)了解，中海·順昌玖里一期將建設(shè)兩棟44層150米超高層塔尖豪宅，一棟30層約102米高層住宅，以及2-3層的商業(yè)及聯(lián)排獨(dú)棟別墅。高層面積段約180-260平方米；低密別墅沿肇周路布置，高10米，3層，棟距6-8米，面積段約270-500平方米。

中海·順昌玖里示意圖圖片來源：網(wǎng)絡(luò)

而中海·恒昌玖里為純低密新建住宅，由2-3層低密住宅及少量沿街商業(yè)組成。

項(xiàng)目地塊內(nèi)還有多座百年建筑，中海通過整體平移、原地頂升、修繕等方式，更好保留其歷史風(fēng)貌。平移的文保建筑有鶴鳴里、順鑫里、鴻寧里，它們被移動至順昌玖里的西北角，和三棟新建建筑共同組成城市更新商業(yè)組團(tuán)，以期成為新的城市目的地。

在項(xiàng)目自身的設(shè)計(jì)上，中海·恒昌玖里沿黃陂南路由不同的建筑組團(tuán)，形成豐富且連續(xù)的建筑立面。慈壽坊段擁有拼花泰山磚墻面，陽臺上有明顯的Art-deco幾何裝飾，窗下有閃電紋裝飾，墻面局部還點(diǎn)綴了鏤空釉面花磚。中海將用留皮換膽的技法，把建筑外立面的形式、材料、特色裝飾完整保存。

項(xiàng)目現(xiàn)場，售樓處、樣板間主體已基本完成。據(jù)悉，中海此次將打造工法樣板間，更加直觀、透明地展示產(chǎn)品。項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于2025年9月竣工。

舊改“曲線收儲”

公開資料顯示，建國東路舊改項(xiàng)目由中海于2020年7月拿下。中海與上海市黃浦區(qū)政府簽訂合作框架協(xié)議，中海對黃浦區(qū)建國東路67-71街坊歷史風(fēng)貌保護(hù)及城市更新項(xiàng)目五幅土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。據(jù)悉，該項(xiàng)目總投資額達(dá)590億元，是中海發(fā)展歷史上投資規(guī)模最大的項(xiàng)目。

建國東路項(xiàng)目后，2022年1月，上海楊浦區(qū)推出首個市區(qū)聯(lián)手、政企合作的城市更新項(xiàng)目，最終經(jīng)過股權(quán)轉(zhuǎn)讓，該項(xiàng)目交給中海與楊浦城建共同開發(fā)，項(xiàng)目被命名為中海·海上和集，中海也借此成功將項(xiàng)目版圖挺進(jìn)楊浦內(nèi)環(huán)。

項(xiàng)目信息顯示，中海海上和集距離北外灘900米、東外灘1.6km，步行5分鐘可達(dá)大創(chuàng)谷，受到北外灘和東外灘兩大區(qū)域核心輻射。項(xiàng)目將推出6幢高層產(chǎn)品，面積段為建面約99-179平方米3-4房，上市時間待定。

中海頻頻涉足“熱衷”舊改，與萬科、華潤相同的是，背后急需新的項(xiàng)目來補(bǔ)充“血液”。房天下顯示，中海目前在售項(xiàng)目只有中海閱麓山和中海戈雅園。中海閱麓山2020年首次開盤，中海戈雅園則是2018年的項(xiàng)目。據(jù)證地產(chǎn)與星空在網(wǎng)上房地產(chǎn)查到的數(shù)據(jù)，中海閱麓山三期共有580套住宅，至今仍有66套未售出；中海戈雅園剩余200多套未售完。

中海待售的項(xiàng)目除了建國東路、海上和集，還有中海真如項(xiàng)目。但與同為國企、央企陣營的招商、保利、華發(fā)等大手筆拿地、快速推盤去化來比，中海想要趕超無疑需要時間。

不過，舊改項(xiàng)目亦需要大量資金支持，有著“利潤王”之稱的中海也“吃不消”。2022年3月，中海撤出建國東路項(xiàng)目南側(cè)3個地塊（67、68、71街坊），由黃浦區(qū)國資委旗下的永業(yè)集團(tuán)接手。建國東路項(xiàng)目由中海與黃浦區(qū)共同成立中海海華和中海海庭兩個項(xiàng)目公司開發(fā)，兩個公司的股權(quán)原本都是中海占98%，永業(yè)集團(tuán)旗下的中城集團(tuán)占2%。但據(jù)中國建筑2022年3月8日公告，海庭公司的股權(quán)發(fā)生了變更，中海出資2%、永業(yè)集團(tuán)直接出資98%。對于中海退出的原因，公告解釋稱，項(xiàng)目實(shí)施周期較長，因后續(xù)房屋征收、地方政府行業(yè)政策調(diào)整、房地產(chǎn)市場情況等變化產(chǎn)生的風(fēng)險，可能會影響本項(xiàng)目的預(yù)期收益。

此外，在上海2023年首輪集中供地中，浦東新區(qū)16號線周浦站周邊地區(qū)06-04地塊的拍賣環(huán)節(jié)，中海還放棄了“一次性書面報價”。從成交情況來看，該地塊最終成交價為17.3億元，樓面價為3.68萬元/平方米，溢價率高達(dá)9.39%。雖然該地塊房企聯(lián)動價為6萬元/平方米，要求中小套比例不低于80%，且需配建5%建筑面積保障房，對于開發(fā)商而言，無疑會影響項(xiàng)目的利潤率預(yù)期。可見中海在拿地方面仍然抱著謹(jǐn)慎態(tài)度。