越秀「搏命」，能否破局「崔家店」？

大家想過沒有，為什么“主城復興”會成為近年熱詞？

除了政策，更重要力量來自城市發展規律。

用一句流行語來說，時代給的機會。

簡單說幾點原因：

一是，城市化從“高速”走向“高階”，攤大餅已經攤不動，走向精細化是必然。

二是，人口從增量到存量，即便“地方ZF”還想搞幾個新區，但是人呢？產業呢？就業呢？這時，“人口密集”就成為“主城”最大優勢。

三是，“一二手房”價差擴大，老城“拆遷”變得劃算。

▲ 如今成華區東郊記憶（攝影：致瀾景觀）

任何事，算得過賬，非常重要。

比如，越秀成華區崔家店這塊地，ZF要能動遷 （城市更新） ，就必須給得起“賠償” （用現在的說法叫“征收費”）。

崔家店10來年的電梯房，目前大多在1.5萬左右，試想給三五千，有多少人會愿意？

“征收費”給到位，土地整理出來后，ZF還要通過“土拍”能賣出去。

接盤的“開發商”要算得過賬，房價就不能太便宜。

這就是為什么過去二十年不合適搞“城市更新”，現在可以，都是時代給予的機會。

越秀拿下崔家店這塊地，下了血本，樓面價來到1.52萬/㎡，首批次部分房源單價站上3萬。

如何破局“崔家店”？ 你應該也想到了，要有足夠牛逼的“產品”。

所以，越秀拿出號稱畢生絕學的“天字系”，項目取名“越秀天悅云萃”，讓成華引領成都。

FLAG很牛，像深測君當年立志考清華一樣，最后差300分哭了整整一個夏天。

01

這些年，經歷市場毒打的“寶寶們”都成人精了。

他們總結出一個規律，好的地段產品不行，好的產品地段不行。

你看，這種資源錯配就是“限價”帶來的后果。

還是那句話：免費才是最貴的。

那么，現在給崔家店匹配“好產品”，崔家店“配”嗎？

翻譯一下：崔家店地段夠好嗎？

現在來看，不是。

但是，任何商品價值都包含“預期”。

所以問題可以換成，看好崔家店“未來”嗎？

至少房企先給出了答案：看好。

越秀這塊地19家房企抽簽，說是“熱得發燙”不算夸張。

▲越秀 天悅云萃現場

大伙為什么對成華區“城市更新”有信心？

原因有兩個：

一是，成華區城市更新力度大，推進快，落地能力強。

成華區專門成立了一個“城市更新局”，在“區政府”官網有一份今年7月發布的《成華區城市有機更新“十四五”專項規劃》。

▲ 來源成華區人民政府官網

感興趣的朋友可以去下載，這里給大家簡單講下重點。

成華區城市更新整體分為9個組團，囊括了成華區的邊邊角角。

▲ 東郊記憶組團包含四個板塊

崔家店在“東郊記憶組團”，這個組團還包括“杉板橋”“東郊記憶”以及“槐樹店”。

上述四兄弟板塊，合成“東郊記憶F4”。

為何有些介紹稱“越秀天悅云萃”屬于東郊記憶，答案就在這里。還有說它是槐樹店的，都是一回事。

當然，準確來說，越秀在“崔家店”板塊。

新板塊好比新生兒，剛開始叫法很多，少爺、天天、小龍、傲天……未來只有一個名字——龍傲天。

在成華區規劃中，“崔家店片區”分為東區和西區，西區基本和現在的“槐樹店”重合。

東區則是傳統意義上的“崔家店”板塊 （也是本文所指的區域） 。

▲ 崔家店分為東西片區

在“城市更新”上，成華區應該是最拼的，作為老城，無法像新區一樣“沒事就賣賣地”，早已沒有凈地的成華，只有“更新”一條路往前沖。

二是，成華區有很多“更新”成功的經驗。

建設路、二仙橋、八里莊、杉板橋、槐樹店，都有成績擺在那里。

早年的萬象城、二十四城那一片，也是“成都發動機廠”舊改的結果。

▲ 成華區十大板塊，均有“城市更新”紅利

上圖成華區十大板塊，只有“崔家店”尚未建立房產板塊的概念，其它9個板塊，多少都享受了“城市更新”紅利。

這些成功經驗讓人們相信：

萬象城、二八、杉板橋的成功，在崔家店還能再次復制。

好比一個人去拿投資，有創業成功的經驗，會更容易得到支持。

02

聚焦到“崔家店”來看，配套仍有待“完善”。

交通方面，中環、成洛大道可自駕進出城，地鐵目前只有7號線雙店路站，距離大門約700米。

雖然地鐵12號線有規劃，但站點并未確定。

商業方面，主要依靠附近底商，好在距離成華奧園廣場1公里，龍湖濱江天街3公里，萬象城4公里，還算方便。

▲ 龍湖濱江天街（來源網絡）

學校方面相對薄弱，區域內有四川交響樂團附屬小學，成都雙語實驗學校和悅分校 （小學部） ，以及民辦九年制一貫學?！啥寄先A實驗。

對于看重或急需教育資源的家庭，這方面應重點考慮。

目之所及的配套，總結起來四個字“尚待成熟”。

前面已經說了，崔家店價值點在于“未來”， 買崔家店就是買預期，不認同這一點可以盡早“繞道”。

▲ 崔家店定義為“現代居住風貌區”

在官方規劃中，崔家店定調“現代居住風貌區”，涉及共近約6600畝土地更新，預計可騰挪土地約1894畝，中煙工業、槐樹店25號、汽車總站、中環四苑等將集中更新。

整個“崔家店-槐樹店”，目前仍處于“更新前期”，各項配套尚待完善。

神奇的是，就這樣一個地方，不僅房企搶破頭，購房者也“真掏錢”。

越秀對面，去年的“華建錦園”，三開三罄，盤盤熔斷。

跨過2.5環的“槐樹店”， 龍湖濱江云河頌把區域上限拉升至“700萬+”，短短5個月全部清盤。 邦泰云璟僅剩下最后一棟，中鐵建玖樾府只剩少量房源。

▲ 龍湖濱江云河頌實景（來源：龍湖在成都）

加上此前以洋房為主的“中環TOD·十里風和”，以及“大平層+別墅”的“新希望天府錦麟壹品”，改善乃至豪宅在這個區域都有買家。

崔家店-槐樹店，這一波“更新”起步“有點猛”，有種啟動就掛五檔的趕腳。

雖然，目前大型配套還得依靠“杉板橋”和“萬象城”，但區域內強勁的改善，乃至高端購買力，仍讓人刮目相看。

那年站如嘍啰的小弟，誰還敢小瞧？

03

“ZF搭臺，企業唱戲”。

舞臺已經搭好，還得看“越秀”怎么演。

深測君將從總平邏輯，規劃理念，以及戶型特點，三個方面來剖析。

首先，又到了“總平見高低”的環節。

▲ 越秀天悅云萃戶型排布圖

這套總平，優點很明顯：

全南北板式，全T2私梯入戶，是第一梯隊“改善盤”基操。

這套做法的基礎條件在于“2.0容積率”，以及68畝還算不錯的純住宅用地。

總平邏輯在于，盡量讓每一平米都發揮最大能量，最好不要有“舍棄戶型”，貨值才能最大化。

這套總平，也略有遺憾：

▌樓間距較近，造成部分公寓房源，間距對173㎡樓王端廳戶型也有影響。

17F建筑高度55米左右，樓間距有幾棟在30米以內，未能達到1:1比例。

導致12號樓有14套公寓，整小區一共15套公寓。

▲ 越秀天悅云萃總平圖（來源：越秀成都）

▌126㎡戶型11F，為1T2樓棟，20戶共用一步電梯，略顯擁擠。

▌這套總平，為部分架空，如果狠一點，做到全架空就更好。

雖然有瑕疵，但總體來說還是不錯。

深測君多次講過， 產品就是“選擇和舍棄”的藝術，選擇“迪麗熱巴”意味著放棄“古力娜扎”。

選擇全南北板式，意味著舍棄大圍合寬間距。

至于15套公寓，“最好的選擇”就是盡量不去選。

04

酒店化造盤，已經非常卷。

越秀天悅云萃示范區仍在整改，現場所見不能窺全豹。

深測君就結合現場和公開資料，歸納下它的“酒店生活場景”特點。

一是，卷大門。

▲ 越秀天悅云萃大門（來源網絡）

大門昭示性強，約55米歸家主入口處，超星級迎賓水景搭配“鎏光影壁”照壁，定制精致尊貴迎賓禮儀。

高定酒店氣場，在邁入小區第一瞬間就拉滿。

越秀有了“天悅云萃”這套大門，也是可以和建發、華潤、龍湖等一較高下。

二是，卷會所。

▲ 越秀天悅云萃會所意境圖（來源：越秀成都）

從大門進入，轉入1400㎡下沉會所，烏桕、藍花楹構成的園林搭配水景，以及吸引眼球的11.7米瀑布，都在營造酒店氛圍感。

由于示范區在整改期，并未看到瀑布實景。

功能上則有健身房、私宴等主題場景。

三是，卷公區。

公區分為兩部分，一是小區內部空間；二是建筑立面。

反復講過，全南北板式的問題是，沒有大中庭，因此 在架空層打造各種功能的泛會所是“解題方案”。

▲ 越秀天悅云萃園林意境圖（來源：越秀成都）

打造兒童游樂、長者健身、家庭互動、名流社交等各種功能會所就是“天悅云萃”的思路。

立面上以“鋁板+玻璃幕墻+真石漆”搭配，做了局部定制元素提取，讓建筑更有辨識度。

▲ 越秀天悅云萃建筑立面意境圖（來源：越秀成都）

“酒店手法造盤”難點，不在于出一套設計理念，真正難的是“落地能力”，以及后期服務能力。

這兩年的“酒店化造盤”，誰在用心做產品，相信陸續會有“實踐來檢驗答案”。

05

戶型，是很多人提到“越秀天悅云萃”最大的優勢。

這里將對126㎡、143㎡、173㎡三款戶型分別做解讀。

各位可以看自己感興趣的戶型即可。

戶型一：126㎡戶型（套四雙衛）

▲ 126㎡戶型

這套戶型， 把套四雙衛橫廳，做到了極致，同時舒適度并沒有降低。

可以和龍湖天府晴川、中鐵建青羊樾府，競爭一下今年130㎡以下最佳套四。

來看幾個亮點：

▌T2布局南北通透，私梯入戶，相當于贈送7㎡入戶前廳。

▌玄關很重要，是外界和家的過渡場景，4.7㎡雖然不大，但使用足夠。

▌贈送多，有3個臥室飄窗全贈送，連個陽臺半贈送，實得較大。

比如次臥一，本來只有7.1㎡，但飄窗敲掉后，面積達到了9.28㎡。

這類初改戶型，一定是想盡辦法“摳面積”，多摳1㎡都非常重要。

1㎡什么概念？

對床的大小每個人都有直觀感受，但是大部分人不知道，1.8米的床比1.3米的床就只大1個㎡。

▌必須點贊雙陽臺，客廳加陽臺，面積達到42㎡，實體樣板間做的封陽臺“落地窗”處理，簡潔大氣。

126㎡戶型幾乎沒有短板，相比龍湖、中鐵建同類戶型，入戶前廳小了一些，南向采光面小了一點。

另外， 有人說2.95米層高，誠意不夠。

這一點，深測君認為，在能夠接受的范圍。

上期測評的“金泰和序”，層高倒是3.15米，但大家不能接受的是沒有私梯入戶，沒有南北朝向，沒有板樓排布。

所以，我認為0.05米的層高差影響并不大。

戶型二：143㎡戶型（套四雙衛）

▲ 143㎡戶型

這套戶型，最大的亮點是贈送多，實得大。

四個臥室都有飄窗贈送，加上雙陽臺半贈送，測算下來得房率約96%。

▌入戶前廳比126㎡更寬敞，2T2設計，電梯使用也更寬裕。

▌7.2米橫廳，廚房設計島臺，豐富家庭生活場景。也可以取消島臺，進一步擴展客廳面積。

▌客廳近35㎡看上去中規中矩，但加上陽臺就有46㎡，島臺也是餐客廳的一部分，實際面積可以提升至50㎡，同類戶型“天花板”吧。

▌主臥南北通透，南向采光面達到5.1米，舒適度高。

這套戶型總體優質， 小缺點是“次臥三”開間只有2.6米，相比126㎡戶型最小臥室還小，有些不合理。

對于居住人口并不多的家庭，建議次臥三可以做書房等。

戶型三：173㎡戶型（套四三衛，270度端廳）

▲ 173㎡戶型

這套戶型是最大的亮點是“270度端廳”設計。

不過，在深測君看來，這套戶型屬于“優缺點”都很明顯的類型，非常有個性。

先來看它的優點：

▌雙主臥套房，這一點很贊，也是該樓盤唯一雙主臥戶型。

▌長達9.7米的大橫廳，客餐廳面積達到48.5㎡，如果包南向陽臺，可以達到60㎡超大LDK廳。

▌主臥朝南面寬達到5.9米，同類戶型中算是“佼佼者”。

再來看它的不足：

▌設計師之所以選擇端廳，極有可能是橫向面寬不夠寬裕，被迫做的選擇。173㎡戶型南向面寬15.6米，竟然比143㎡南向15.7米面寬還更小！

▌雖然主臥南向達到5.9米，但是它并非南北通透，這一點相比143㎡戶型也更弱。

▌同時，入戶前廳不如143㎡和126㎡采光好，從戶型圖上看甚至不采光。 客衛為“暗衛”。

接下來，劃重點了。

在173㎡這個尺度上，做端廳的很少，原因是“資源很難支撐”。

270度端廳最大的意義是“視野”和“采光”，但173㎡戶型端廳視野“值得商榷”。

▲ 173㎡戶型端廳視距剖析

上圖可以看到，8號樓端廳戶型最近間距僅17米，鏡像戶型間距也只有20米。

6號樓端廳戶型也存在間距問題，有幾處樓間距分別為21米，22米以及24米。

端廳對間距要求比普通板樓高很多，端廳270度視野，四面八方都要有“足夠距離”；而 普通板樓側面為“山墻”，并沒有視野需求。

大家可以復習上一期“金泰·和序測評稿”。

金泰和序三葉草之所以不做端廳，麓湖玄鳥灣樓王之所以做“端廳”，“窗外資源”起著決定性作用。

06

“越秀天悅云萃”總體品質在線。

產品是崔家店頭部，價格也是，126㎡最小戶型350萬左右起步，適合區域改善客群。

買房這件事，也適合采用“選擇和舍棄”的思維。

相同預算下，想要地段成熟，可選二環萬象城板塊，比如華潤潤府，單價同樣3萬左右，缺點是產品落后至少兩代。

想要更好產品，就選“越秀天悅云萃”，但要接受“配套是尚未成熟”的現實。

多權衡利弊，認清產品優缺點，也認清想清楚自己想要哪方面多一些，選擇適合自己的就是“最好的”。

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