廣州取消土拍限價！土拍熱度將升溫？

11月21日，廣州公共資源交易中心上架今年第四批次土地出讓的首宗宅地，其中公告第三部分明確寫明：“本次國有土地使用權(quán)掛牌出讓按照價高者得原則確定競得人?！边@意味著廣州成為首個取消地價上限一線城市……

01 廣州官宣取消土拍限價

昨日，據(jù)廣州公共資源交易中心官網(wǎng)顯示，黃埔區(qū)掛牌今年第四批次土地出讓的首宗宅地，值得注意的是，在該地塊的公告內(nèi)容中，出現(xiàn)了“本次國有土地使用權(quán)掛牌出讓按照價高者得原則確定競得人”，并未設(shè)置地塊最高成交限價。這意味著廣州正式執(zhí)行“取消地價上限”的政策。

據(jù)了解，掛牌地塊為廣州市黃埔區(qū)護(hù)林路以南、鎮(zhèn)東路以東HPG-DS-26地塊，這是自傳出取消限價后，廣州上架的首宗涉宅地。

該地塊占地面積37711㎡，計容建面162157㎡，總起拍價394726萬元，折合樓面價24342 元/㎡（未扣除配建），用地性質(zhì)為二類居住用地兼容文化設(shè)施用地，容積率4.3。

根據(jù)出讓要求，競得人須出資配建黃埔區(qū)文化館（文化館地塊設(shè)施計容建筑面積10000㎡，包括藝術(shù)培訓(xùn)區(qū)4000㎡、藝術(shù)展示區(qū)1000㎡、藝術(shù)交流區(qū)1000㎡、輔助功能區(qū)1000㎡和小劇場3000㎡），建成后無償移交黃埔區(qū)文化廣電旅游局或其指定單位。

0218城土地出讓重回價高者得

事實上，土拍取消限價并不是“新鮮事”。據(jù)了解，目前已有至少17城新掛牌地塊取消地價上限，土拍重回“價高者得”。

據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，近期全國多地對土地拍賣相關(guān)規(guī)則進(jìn)行了調(diào)整，自10月以來，22個集中供地城市中，新掛牌地塊取消地價競拍上限，恢復(fù)價高者得的城市有17個，包括成都、合肥、濟(jì)南、重慶、廈門、長沙、南京、福州、武漢、蘇州、青島、無錫、天津、長春、杭州、沈陽、鄭州，算上此次的廣州，已有18城土地出讓重回價高者得，目前僅北京、上海、深圳、寧波仍在執(zhí)行限地價政策。

從已經(jīng)落地“價高者得”模式的城市來看，供求關(guān)系較好的城市的核心區(qū)土地市場熱度已經(jīng)開始回溫。其中濟(jì)南、重慶、合肥和廈門四城完成了新政后的首次土拍，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，土地限價放開后兩周，濟(jì)南和合肥平均溢價率較限價放開前土地成交平均溢價率明顯提升，而重慶和廈門溢價率仍走低。

03 “地王潮”卷土重來？

在2014年到2016年，各地土拍十分激烈，有的地塊溢價率達(dá)100%甚至200%，“地王”如雨后春筍般冒出，給未來房價上漲帶來強(qiáng)預(yù)期。在當(dāng)時土拍市場過熱的背景下，多城出臺了“限地價”政策。

有專業(yè)人士認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，當(dāng)前來看，除了部分熱點城市、熱點地塊競拍熱度較高外，底價成交現(xiàn)象增多,因此取消地價上限，讓土地重新回歸市場定價，也是順應(yīng)市場形勢、順應(yīng)供需關(guān)系改變的重要舉措。

中指研究院分析師孟新增指出，地價上限取消后，部分城市優(yōu)質(zhì)地塊成交溢價率提升，競拍熱度有所提高，有利于緩解當(dāng)前土拍整體低迷情緒。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年廣州共有10宗宅地觸頂搖號成交，主要分布在天河區(qū)、海珠區(qū)、荔灣區(qū)、番禺區(qū)等中心城區(qū)及近郊熱點板塊。此次取消“限地價”政策，有望進(jìn)一步提升中心土拍熱度，帶動新房市場回暖。

廣東省房協(xié)專家咨詢委員會委員、廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉認(rèn)為，在新的政策架構(gòu)下，廣州恢復(fù)價高者得的競拍原則，意味著不再限制房價，也不再競配建、競自持。對開發(fā)商來說，就能根據(jù)房價水平直觀地計算出利潤空間，顯然這是在給市場讓利、休養(yǎng)生息，提振市場拿地的積極性。另一方面，當(dāng)前市場預(yù)期較弱，競拍開發(fā)商不會很多，不會誕生高溢價地塊，利潤確定性較強(qiáng)。通過土地市場的情緒修復(fù)，帶動下游的商品房市場。

但具體效果要看具體地塊，目前市場情緒仍比較低迷，新房、二手房價格繼續(xù)下降，二手房掛牌、新房批售都在高位，需要市場消化到一定程度，有了觸底的跡象，供地新政的效果將會顯現(xiàn)。

對于“地王潮”是否會卷土重來，有分析人士認(rèn)為，一些非常優(yōu)質(zhì)地塊可能會因為稀缺性成為“地王”，但由于購房者對未來房價的預(yù)期已經(jīng)發(fā)生了變化，也沒有了過去的大環(huán)境，房企資金鏈和融資環(huán)境不太可能再支持大面積出現(xiàn)“地王”。

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