業主“自掏腰包”拆危建新！探索城市更新新模式

在高樓平地起的城市里，老房子、老小區的最終歸宿是什么？

花都區的一棟居民樓給出了一個“特別”的答案。

01 危房迎新機

3月20日，廣州市花都區新華街豐盛社區集群街2號居民樓正式開拆，這是廣州首例多業主自主籌資更新、政府給予激勵的拆危建新試點項目。

集群街2號居民樓建于上世紀70年代，占地面積342.4平方米，建筑面積1726.64平方米，建筑首層有16間商鋪同屬1戶業主，二至五層有24戶住宅，9戶屬私人產權，15戶屬區屬國有企業資產。這棟有著50年樓齡的居民樓，如今已成為D級危房，墻體開裂、漏水情況嚴重等問題層出不窮，大部分住戶也都搬離居民樓，留下居住的寥寥無幾。

不少人認為這棟居民樓的結局會由于年久失修，被時代拋棄。但近年來，為推進老舊小區提檔升級，廣州積極謀劃成片連片改造老舊小區，由單個小區改造向成片連片縱深推進，由小區物理空間改造向街區社會治理轉變。去年9月，廣州北站東側老舊小區改造項目正式啟動。由此，集群街2號居民樓也迎來了它的機遇。

02 “自掏腰包”換新房

對于集群街2號居民樓此類危房，加固等方法已經不再有意義，拆除重建這條路才能走得通。但隨之最大的問題就出現了，資金如何解決？

對此，花都區住房和城鄉建設局開啟產權人自主更新的新探索，秉承“誰受益、誰出資”，產權人自己的房子自己建，按照“原拆原建、增加公服”的規劃思路進行。

隨后，花都區出臺了《廣州北站東側老舊小區成片連片微改造項目危舊房屋拆除重建試點方案》，并決定以集群街2號樓為突破口，由多產權業主共同承擔改造成本，鼓勵權屬人自行委托區屬國企作為實施主體開展拆除重建具體工作。

根據估算，集群街2號危破房拆建投資約800萬元，業主共同承擔改造成本，按照4600元/平方米的標準開展預繳資金籌集，另外政府給予適當激勵，目前已基本完成資金籌集工作。

對于一些對于資金比較緊張的家庭，政府方面聯系銀行進行低息貸款，提供資金支持。同時，政府進行適當資金激勵：

一是街道會同區住建局制定了《廣州北站東側片區危房拆除重建試點方案》，對設計、監理、測量等二類費用補貼50%（初步估算50余萬元）；

二是對經認定的低保家庭，特困職工家庭等予以補助（每平方米補助1000元）。

據了解，項目推進過程非常順利，預計在今年12月底就可以完成主體和立面結構，明年春節前居民就可以搬進新家。

03 探索城市更新改造新模式

近年來，老舊小區改造成為備受關注的熱點問題。事實上，城市老舊小區改造難題一直都存在，靠政府單方力量很難快速有效推動，老舊小區的改造需要社會、居民的深度參與。

住戶“自掏腰包”拆危建新雖然在廣州是首例，具有里程碑意義，但在其他城市已有“先行者”。

此前，“杭州548戶居民自掏5億重建小區”就在當地引發熱議。據了解，浙工新村位于杭州市中心，始建于1983年，房齡已有40多歲，在2014年前，浙工新村已有4幢房屋被房管部門鑒定為C級危房。根據公示，浙工新村的房屋業主被認定為此次更新主體，重建資金主要由居民自掏腰包解決，業主承擔的改造費用為1350元/平方米，保證重建后原地置換的房屋套內面積與原房屋基本相等。這是浙江省首個自主更新的重建模式，為城市老舊小區的更新探索一條新路徑。

像這樣的小區，在全國各地數量還有很多，以往都是采用連片舊城改造的方式進行城市有機更新。但有業內專業人士認為：房地產業轉型發展的當下，危舊小區的更新改造不能走“政府征收-地產開發”的老路，也不能簡單地“涂脂抹粉”，要找到資金能平衡、社會效應優、推進可持續的新路。因此，一些更新可采用“居民委托、政府服務”模式，即居民達成一致、完成籌資，委托政府統籌方案設計、政策供給、申報審批、工程安排、全程監管等，使城市更新可持續。

也有業內人士認為，直到目前，老舊小區、老舊居民樓里居民自主發起的重建案例寥寥無幾，花都集群街2號居民樓、浙工新村等開啟了好的先河，既有成功的經驗也有需要面對的問題。但在實行過程中，政府部門建筑規范、過程監管等職責不能缺席，希望有關部門能盡快出臺相關規定進一步明確，為今后大規模自主更新提供法理依據。