丁建剛解讀政治局會議：時隔9年，房地產再次“去庫存”

在中國經濟外部環境復雜性、嚴峻性、不確定性明顯上升,面臨有效需求仍然不足，企業經營壓力較大，重點領域風險隱患較多，國內大循環不夠順暢的重要歷史時刻，二十屆三中全會何時召開？如何研判當前的中國經濟？如何面對紛繁復雜的國際國內形勢？這些都令全球矚目。

4月的最后一天，本月度的中共中央政治局會議發出重要信號。

1、二十屆三中全會在7月召開。

2、重點研究進一步全面深化改革、推進中國式現代化問題。

3、會議特別重申：改革開放是黨和人民事業大踏步趕上時代的重要法寶。當前和今后一個時期是以中國式現代化全面推進強國建設、民族復興偉業的關鍵時期。

4、對經濟形勢的判斷：經濟持續回升向好仍面臨諸多挑戰，主要是有效需求仍然不足，企業經營壓力較大，重點領域風險隱患較多，國內大循環不夠順暢，外部環境復雜性、嚴峻性、不確定性明顯上升。

5、會議再次強調，要持續防范化解重點領域風險。

特別是和房地產市場相關的地方政府債務風險和金融機構風險。

關于房地產市場，在去年年底的中央經濟工作會議和今年3月的政府工作報告的基礎上，此次政治局會議有了更新的表述：

“要結合房地產市場供求關系的新變化、人民群眾對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展。”

解讀：

第一、什么是供求關系新變化？

毫無疑問，這個新變化指的當然是，當前房地產市場的供求關系是供大于求（至少是階段性和結構性的供大于求）。

第二、什么是統籌研究消化存量房產和優化增量住房？

簡單地說，就是統籌研究“去庫存”。

既然供大于求，增量住房就應該是減量提質，這就是優化增量住房，減少數量，提升質量。

在1月26日住建部將穩定房地產市場的責任和任務甩給地方政府之后，此次最高執政機構的會議再次全面研判房地產市場，并再次把房地產市場納入到防范風險的范疇之內。

可見形勢之嚴峻、問題之急切，也可以看出當前房地產問題的嚴重程度，并非是地方政府因城施策、一城一策能完全解決的。

統籌研究消化存量房產，應該被理解為，不僅僅是消化二手房，也包括存量的商品房庫存，甚至包括已購未開發的土地庫存。

會議是中央政府在2015年之后，時隔9年，再次提出房地產“去庫存”。（追溯上一次，是2015年12月14日的政治局會議提出：“要化解房地產庫存，通過加快農民工市民化，推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革，擴大有效需求，穩定房地產市場。”）

這可以理解為房地產市場政策的一次重大轉折。

本次政治局會議沒有提及去年官方提出的“三大工程”，即保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造。

當然，更沒有再提及“房住不炒”（從2023年724政治局會議對房地產市場供求關系判斷發生重大變化之后，去年年底的中央經濟工作會議和今年3月的政府工作報告都沒有再提及“房住不炒”）。

這顯示出對房地產市場供求關系判斷的重大變化，也可以看出官方根據市場的實際情況和輕重緩急，政策做了相應的調整。

可以預判，下一個階段的政策基調：

去庫存。

政策目標：

防范化解風險。

也可以預判，未來一段時間，中央政府層面可能會出臺一攬子推動房地產市場去庫存和化解風險的政策。

這些政策包括也可能不限于：

1、通過央行在二級市場購買國債的形式給地方政府輸血，減輕地方政府的財政壓力，階段性地減少土地供應和商品房的供應。

2、減少保障性住房對商品房市場的沖擊。

3、繼續加大金融貨幣政策對房地產市場的支持力度。

4、繼續加大稅收政策對房地產市場的支持（包括傳聞中的契稅優惠政策，甚至不排除商品房和二手房交易過程中的其他稅費優惠政策）。

5、鼓勵地方政府放松，甚至解除對房地產市場的各種限制。

甚至不排除，出臺購房激勵性的政策。比如，南京將進一步放寬落戶條件，買房可直接落戶。

簡單地說，房地產市場及其政策都發生歷史性轉向了。

上述政策或將出臺，但對市場走勢的預測尚為時過早。

在如此復雜的局勢下，房地產市場走勢并不僅僅取決于房地產市場政策。

本次政治局會議公報的開篇就是：

“改革開放是黨和人民事業大踏步趕上時代的重要法寶。當前和今后一個時期是以中國式現代化全面推進強國建設、民族復興偉業的關鍵時期。面對紛繁復雜的國際國內形勢，面對新一輪科技革命和產業變革，面對人民群眾新期待，必須繼續把改革推向前進。”

熟悉中國政治語境的人，或許能夠從上述文字中讀出一些其中的含義。

最新：發稿時，北京、天津都已經出臺了新政。

北京宣布在執行現有住房限購政策的基礎上，允許已擁有住房達到限購套數的居民家庭，到五環外新購一套住房。這意味著北京自2011年起執行了13年的住房限購政策迎來首次調整。

天津發布新政內容包括：北京市、河北省戶籍居民和在北京市、河北省就業人員在津購買住房的，享受天津市戶籍居民購房政策；天津市戶籍居民在市內六區購買單套120平方米以上新建商品住房的，不再核驗購房資格等。