去庫存難度大，關鍵在二手房和減少土地供應

4月30日的政治局會議重磅定調房地產，時隔9年再提“去庫存”，表示要“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”。

政治局會議的新提法“消化存量房產”，被業界普遍認為是新一輪“去庫存”。

我們認為，這一輪“去庫存”應該被理解為，不僅僅是消化商品房庫存，更重要的是消化二手房庫存，甚至要從源頭上“控制庫存”，即減少土地供應。

我們預判，未來一段時間中央政府層面可能會出臺一攬子推動房地產市場去庫存和化解風險的政策。

這些政策可能包括但不限于：

1、通過央行在二級市場購買國債的形式給地方政府輸血，減輕地方政府的財政壓力，階段性地減少土地供應和商品房的供應。

2、減少保障性住房對商品房市場的沖擊。

3、繼續加大金融貨幣政策對房地產市場的支持力度。

4、繼續加大稅收政策對房地產市場的支持（包括傳聞中的契稅優惠政策，甚至不排除商品房和二手房交易過程中的其他稅費優惠政策）。

5、鼓勵地方政府放松，甚至解除對房地產市場的各種限制。

只有這樣才能緩解市場恐慌情緒，恢復市場正常預期。

政治局會議后，無論是自然資源部重申住宅用地調控原則，還是北京、上海、深圳、天津、武漢等城市出臺的新政，都印證了下一階段的政策主基調將是“去庫存”。

01

多樣化的去商品房庫存

經過近十年發展，全國各城市特別是一二線城市的城市界面不斷擴大，新城、新區涌現，商品房市場分化加劇。

一座城市中，也許核心區域市場還熱鬧非凡，并不需要“去庫存”，而非核心區域市場冰天雪地，亟需“去庫存”。

近期部分城市出臺的新政不再“一刀切”，“去庫存”政策導向精準化、多樣化。

4月30日，北京時隔13年首次調整限購政策，明確在京擁有2套住房的京籍居民家庭、在京擁有1套住房的京籍單身人士、在京擁有1套住房且連續5年在京繳納社保或個稅的非京籍居民家庭和單身人士，在五環外可新購買1套住房。

近幾年，北京商品房成交房源約80%集中在五環外，同時當下商品住宅庫存約81.4%在五環外，二手房約70%房源在五環外。（數據來源：中原地產研究院）

北京針對五環外松動限購，意在精準盤活特定區域商品房和二手房庫存，有望拉動五環外市場成交。

5月6日，深圳宣布分區優化限購政策，降低部分區域的購房要求，增加多孩戶籍家庭房票。

新政表示，在鹽田區、寶安區（不含新安街道、西鄉街道）、龍崗區、龍華區、坪山區、光明區、大鵬新區范圍內購買住房，社保要求從3年降至1年。

而未提及的核心區域仍執行3年社保的要求。

龍華區的民治、龍華街道，龍崗區的坂田、布吉、吉華、南灣街道，雖屬于深圳都市核心區，但也列入了此次限購優化區域之中，被精準“去庫存”。

龍崗區、龍華區是目前深圳商品房存量宅地項目數量最多的兩大區域，截至3月31日，龍崗區商品房存量宅地項目數量高達81個，龍華區排在第二，有49個。（數據來源：搜狐焦點）

圖源：搜狐焦點

同時，深圳新政還鼓勵企事業單位購房，雖然表明范圍局限在上述列舉區域，并是用于解決員工住房等需求，但能操作的空間還是很大。

但總體來說，各地的政策仍謹小慎微。

02

更重要的是去二手房庫存

在上一輪樓市“去庫存”中，去商品房庫存是重點，二手房存量遠比現在小，且一部分二手房庫存在政府主導的棚改中被無形地消化掉。

隨著房地產市場逐步從增量時代跨入存量時代，二手房扮演起重要角色，甚至部分城市二手房掛牌量高企。

例如，杭州、上海、南京等地二手住房掛牌量都在20萬套左右，深圳、廣州二手住房掛牌出售量在15萬套左右。

在某種意義上，去二手房庫存，比去商品房庫存更重要。

圖源：上海房協

5月3日，上海宣布發起商品住房“以舊換新”活動，購房居民先與房地產開發企業達成購買新房的意向，再由房地產經紀機構優先推動其舊房交易，舊房成功出售后按約定完成新房交易。

在上海之前，南京、南通、淄博、寧波、鹽城、濟南、太倉、揚州、無錫等城市均已推出樓市“以舊換新”，既有代售模式，也有收購模式。

比起松動或解除限購政策，此輪“去庫存”更重要的是疏導二手房交易，但目前二手房市場更多停留在“以舊換新”等鼓勵性政策上。

除了倡議“以舊換新”，現在更需要大力度的對二手房交易環節減負。

至少在一定期限內，減免所有二手房交易環節的稅費，加快二手房交易的流速。

03

源頭上控制土地庫存

4月29日，自然資源部發布《關于做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》（以下簡稱《通知》）。

《通知》第二條表示，要合理控制新增商品住宅用地供應。

“商品住宅去化周期超過36個月的，應暫停新增商品住宅用地出讓，同時下大力氣盤活存量，直至商品住宅去化周期降至36個月以下；商品住宅去化周期在18個月（不含）-36個月之間的城市，要按照“盤活多少、供應多少”的原則，根據本年度內盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動態確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。”

自然資源部的這個政策不是新政策，而是2019年的老政策重申，此時發文與政治局會議上提出的“消化存量房產和優化增量住房”相呼應。

但是僅以顯性庫存12個月、24個月、36個月來判斷，并不非常科學，更多的應該是關心一個城市的全部庫存，即顯性庫存+隱性庫存。

減少土地供應，最大的難度在于：庫存較大的城市，通常正是土地財政依賴度較大的城市。

這些城市的財政狀況，幾乎無一例外的捉襟見肘。

而此時又要暫停賣地，對這些城市來說，將迎來財政的艱難時刻。

市場的去化周期（存銷比），不是靜態而是動態的。如果未來幾個月銷售量繼續下滑，那么銷售周期也將快速拉長。

一個極端的例子是：一個城市哪怕只有100套房子的庫存，但如果這個城市每年只能賣出10套房子，那這個城市的庫存也是天量，即使不再增加供應，去化周期也高達10年。

因此，去庫存既要降低分子，也要增大分母。

去庫存的硬道理是銷售，是恢復市場信心。