廣、深集體出“大招”！多位專家點評……

繼上海打響一線城市落地“517”新政第一槍后，有不少業內人士猜測廣州會緊跟其后。

果不其然，就在昨晚，廣州、深圳接連出臺新政……

01 廣州大招來了！

5月28日，廣州市人民政府辦公廳發布《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》。同日，中國人民銀行廣東省分行發布廣州市調整優化差別化住房信貸政策。

其中，有幾項重點值得我們關注:

執行1.5成首付，并取消房貸利率下限

非限購區第三套房可以貸款

二手房取消限購。居民家庭和企事業單位、社會組織等法人單位轉讓或辦理析產名下住房手續時不再審核取得不動產權證時間

在限購區域購買住房，非本市戶籍居民家庭能提供購房之日起前6個月在本市連續繳納個人所得稅繳納證明或社會保險證明的，享受戶籍居民家庭購房待遇

新政一出臺，各方都“炸”了。身為一線城市放松政策的“先行者”，在以往出臺新政中廣州大多走在前列。此次，上海先行一步調整限購，首付最低二成，僅一天過去，廣州便緊跟其后，并且相較于其他兩個一線城市力度更大、更徹底，足以證明廣州“救市”的決心！

02 一線城市“四缺一”

目前，在四個一線城市里，已有三個落地“517”新政。

5月27日，上海市住房城鄉建設管理委等四部門聯合印發《關于優化本市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》（以下簡稱《通知》）。

《通知》提出，降低首付款比例。申請公積金貸款購買首套住房的，最低首付款比例調整為20%；申請公積金貸款購買第二套改善型住房的，最低首付款比例調整為35%，所購住房在自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區的，最低首付款比例調整為30%。

深圳

5月28日晚間，深圳市官方媒體深圳特區報發布消息稱，自5月29日起，深圳市下調個人住房貸款最低首付款比例和利率下限。

其中，深圳首套住房個人住房貸款最低首付款比例由原來的30%調整為20%，二套住房個人住房貸款最低首付款比例由原來的40%調整為30%。

深圳首套住房商業性個人住房貸款利率下限由原來的LPR-10BP調整為LPR-45BP，二套住房商業性個人住房貸款利率下限由原來的LPR+30BP調整為LPR-5BP。

到目前為止，一線城市“降首付”大隊中，只剩下北京還在“落單”！

對此，易居研究院研究總監嚴躍進認為，北京或于近日出臺相關政策。目前，深圳政策和上海政策相似，首付比例皆降為20%，這充分說明一線城市正全面進入降首付降利率的重要階段。預計全國僅北京、上海和深圳首套房首付比例為20%，其它城市均進入15%的行列。

另外，近期不少城市均在落實“517降首付降利率”的政策導向，預計未來各地普遍會出臺“首付比例調至15%”、“房貸利率自由定價”、“三套房給予最優信貸支持”等政策。

03 “517”新政效果如何？

“517”新政出臺距目前已過去十來天，其作用效果如何？

5月27日，根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，新政出臺后首周（5月20日-5月26日，下同），重點城市（重點15城包括北京、深圳、上海、成都、蘇州、南京等）新房成交環比小幅上升0.85%，二手住宅成交環比上升10.98%。一線城市中，京滬成交小幅上升，北京、上海新房成交量分別較上周上升12.06%、6.59%。

從5月累計成交來看，截至26日，重點城市新房成交量較去年同期下降38.63%，二手住宅成交較去年同期下降13.81%。從具體城市來看，新政出臺后首周，環比來看，北京、上海、成都、寧波等城市新房、二手房市場熱度有不同程度的上揚。

另外，根據中指研究院發布的數據顯示，近期多個核心城市在優化政策后項目來訪、認購均有回升，部分城市新房、二手房成交數據好轉，具體來看：

北京：4.30增加五環外購房指標后，五環外項目到訪量、活躍度提升，但政策效果尚未在成交數據中明顯體現，新政后（5.1-5.26）新房日均成交面積較4月及去年同期均有下降，新房市場表現較為平淡，5.17新政落地后，18、19日以及25、26日連續兩個周末，北京中介二手房成交量保持在高位，市場活躍度回升明顯，但由于時間較短，成交暫未體現在網簽數據中，預計二手房短期將延續活躍態勢。

深圳：在5月6日限購政策優化后，新房、二手房銷售均有加快，二手房市場表現較為活躍，政策落地后（5.7-5.26），二手房日均成交套數較4月日均增長6.6%，在去年同期低基數下，同比增長42%，延續前期溫和修復態勢。上周（5.20-5.26）深圳二手房成交量保持在高位，同比增長45.4%，增幅較前一周擴大，5.17新政進一步助力市場修復。

成都：5月以來成都新房日均成交規模較4月日均小幅增長。二手房成交規模維持較高水平，上周（5.20-5.26），二手房成交量環比增長3.2%，與去年同期基本持平，但內、外圈層存在一定分化，核心區保持活躍，外圈層二手房成交難度增大，買家壓價情況增多。

杭州：5月9日取消限購后，新房、二手房咨詢量明顯增加，部分熱點項目入市帶動市場情緒提升。從成交數據來看，新政后杭州新房成交量較4月日均增長接近三成；二手房在以價換量帶動下表現較好，全面取消限購后日均成交量較4月日均、較去年同期日均均增長，同比增幅超四成，活躍度回升。上周（5.20-5.26），杭州新房、二手房成交量環比均增長。

南京：4月底以來“以舊換新”全面推進，截至5月20日，“以舊換新”項目案場累計來訪約2230組，繳納新房意向認籌金的換房人515組，52組客戶確認成交，對市場產生了積極影響。5.17新政落地后，市場情緒進一步修復，部分項目成交好轉，根據中指監測，上周（5.20-5.26），南京新房共認購877套，認購量為今年以來周度第二高水平，環比增長37%。

武漢：在5月6日“新漢十條”落地后，疊加房交會舉辦及快速跟進下調首套、二套房貸利率等，市場情緒有所回升，新房成交規模也有所增長，政策落地后（5.7-5.26），新房日均成交面積較4月日均增長46.1%。

04 專家觀點

廣東房協專家咨詢委員會委員，廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉：“

此次廣州樓市新政，有幾個方面超出市場的預期。

一是，三套房可以貸款。這直接超出了國家過去差別化住房信貸政策對于“三套以上不能貸款”的限制。從側面說明，目前市場加杠桿購房的意愿比較低，需要提振貸款的積極性。

二是，非戶籍在限購區買房，社保從2年降至6個月。直接原因是廣州為核心的珠三角，外來人口比較多，占比大。現在，住房需求的潛力就在非戶籍人口。但激活非戶籍的購房能力，除了降門檻（松綁限購、限貸）外，還要降成本（利率不設下限、降低稅費），降低房價。

三是，首套房認定標準松動了。此次廣州提出，所在區內無住房且符合購房條件的，新購住房貸款可按首套住房認定；在所在區內符合“租一買一”“賣一買一”條件的，新購住房申請住房貸款政策可按核減后名下住房套數認定。

四是，限售退出。取消限售是雙刃劍，一方面，必然會提升掛牌量，結合現在二手房業主競相降價賣房的現狀，可能意味著未來更加會導致降價賣房的問題；但另一方面，增加掛牌，有利于促進賣一買一的置換需求，促進剛需和改善、新房和二手房良性循環。

而深圳新政，則真正對標上海，在首套房和二套房首付比例和利率最低下限上，與上海完全一致。彰顯了在房地產調控政策上的城市能級，上海和深圳是一致的。上海出臺調控政策后，相當于為深圳打了個樣板。

克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉：“

1-4月份，廣州一手住宅成交面積同比下降超40%，截至4月庫存去化周期超20個月，二手住宅成交套數同比下降16%，掛牌量超14.5萬套。

此外，從國家統計的數據來看下，廣州新房和二手房價格指數已經連續11個月環比下跌。以上數據均表明，當前廣州一二手房市場均面臨一定的下行壓力，很有必要繼續出臺政策利好，從而達到穩樓市、穩預期的目的。

本次廣州因城施策，直接將房貸首付比例和利率“一降到底”，并將非本市戶籍家庭限購政策進一步優化，對于降低購房門檻、穩定市場供求關系具有重要意義，亦將為接下來廣州樓市成交量的穩定復蘇“保駕護航”。

粵港澳大灣區創新智庫常務副主席、華南城市研究會常務副會長姚育賓：“

本次廣州發布樓市新政，釋放出眾多超級大招，堪稱誠意滿滿，其中有三大看點：

一、積極響應517中央政策精神，重點強調首套房首付比例15%，二套房首付比例25%，取消利率下限。這條舉措可以說是順應了市場呼聲，滿足了廣大剛需、改善購房者需求，降低置業門檻，同時減輕房貸成本壓力。同時，在持有同樣資金的情況下，意味著能購買更大面積的房源，對于大中戶型是個不錯出貨機會。

二、因地制宜調整限購政策，越秀、海珠、荔灣、天河、白云（不含江高鎮、太和鎮、人和鎮、鐘落潭鎮）、南沙等區限購區外地人置業繳納社保、個稅期限，從2023年9月19日規定的2年，下調到現在只需要6個月，這對于“新廣州人”來說相當友好。畢竟，半年的社保對大多數外地人并不是什么特別難達到的標準，基本上從看房到買房，都需要花幾個月時間，所以，某種程度上，基本已經不是什么購房障礙。另外，非限購區，前兩套貸款結清，第三套仍可貸款，這對于有多套住房需求購房者，提供更多入市機會。

三、限售政策逐步退出市場，新政提到轉讓房產時，不再審核取得不動產權證時間。2017年3月31日，廣州當時的樓市政策規定，居民家庭新購買住房（含新房和二手房），須取得不動產證滿2年后方可轉讓。而新政則不再對取證時間進行審核，業主想賣就賣，不需要多等2年時間。這對于有需要資金周轉，或者賣一買一、以舊換新的業主而言，極大增強資產切換的靈活度，減輕心理負擔。

05 通知全文

廣州市人民政府辦公廳關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知

各區人民政府，市政府各部門、各直屬機構：

為深入貫徹落實黨中央、國務院決策部署，結合房地產市場供求關系的新變化、人民群眾對優質住房的新期待，更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展，經市人民政府同意，進一步優化調整我市房地產政策措施如下：

一、統籌考慮我市經濟社會發展、人口變化、產業布局、住房供需等方面情況，結合存量住房和存量土地等潛在供應情況，科學編制住房發展規劃和年度計劃，根據市場供求情況，科學調節住宅用地供應，進一步完善“保障+市場”的住房供應體系。加強房地產行業和智慧家居、數字家庭產業的聯動，推動高品質住房建設和發展。

二、在越秀、海珠、荔灣、天河、白云（不含江高鎮、太和鎮、人和鎮、鐘落潭鎮）、南沙等區購買住房的，非本市戶籍居民家庭能提供購房之日起前6個月在本市連續繳納個人所得稅繳納證明或社會保險證明的，享受戶籍居民家庭購房待遇。

三、按照《中國人民銀行 國家金融監督管理總局關于調整個人住房貸款最低首付款比例政策的通知》（銀發〔2024〕102號）、《中國人民銀行關于調整商業性個人住房貸款利率政策的通知》（銀發〔2024〕103號）等有關文件要求，由廣東市場利率定價自律機制優化我市差別化住房信貸政策。

在非限購區域內，對于擁有2套及以上住房并已結清相應購房貸款的居民家庭，又申請貸款購買住房，銀行業金融機構可根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。

居民家庭在購房所在區內無住房且符合購房條件的，新購住房貸款可按首套住房認定；在購房所在區內符合“租一買一”“賣一買一”條件的，新購住房申請住房貸款政策可按核減后名下住房套數認定。

四、購房人申請住房公積金貸款時繳存年限調整為連續足額繳存住房公積金6個月（含）以上。允許提取公積金支付購買首套新建商品住房首付款。

五、居民家庭和企事業單位、社會組織等法人單位轉讓或辦理析產名下住房手續時不再審核取得不動產權證時間。

六、支持鼓勵房地產業各協會、房地產企業、中介機構搭建平臺實施中介機構代售、舊房換購等多種形式的商品住房“以舊換新”，推動建立交易新模式。鼓勵規模化租賃機構收購存量商品住房。

本通知自2024年5月29日起施行，原有政策與本通知不一致的，按本通知執行。需要制定實施細則的，待細則出臺后實施。

廣州市人民政府辦公廳

2024年5月28日

廣州市調整優化差別化住房信貸政策

為貫徹落實黨中央、國務院決策部署，適應房地產市場供求關系的新變化、人民群眾對優質住房的新期待，促進廣州房地產市場平穩健康發展，按照《中國人民銀行 國家金融監督管理總局關于調整個人住房貸款最低首付款比例政策的通知》《中國人民銀行關于調整商業性個人住房貸款利率政策的通知》等文件要求，廣東市場利率定價自律機制按照因城施策原則，根據當地房地產市場形勢變化及市政府調控要求，對廣州市差別化住房信貸政策作以下調整：

一、對于貸款購買首套商品住房的居民家庭，商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%，取消利率下限。

二、對于貸款購買第二套商品住房的居民家庭，商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于25%，取消利率下限。

三、在廣州市非限購區域內，對于擁有2套及以上住房并已結清相應購房貸款的居民家庭，又申請貸款購買住房，銀行業金融機構可根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平；對于擁有2套及以上住房且有未結清購房貸款的居民家庭，暫停發放商業性個人住房貸款。

四、在廣州市限購區域內，對于擁有2套及以上住房的居民家庭暫停發放商業性個人住房貸款。

居民家庭住房套數的認定，要按照《住房城鄉建設部 中國人民銀行 金融監管總局關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》等文件要求，以城市政府相關部門出具的住房套數查詢結果或認定證明顯示的居民家庭已擁有住房套數核算。

上述政策自2024年5月29日起執行。在2024年5月29日前（不含5月29日），已完成商品房買賣合同或房地產買賣合同網簽，商業性個人住房貸款政策按原規定執行。銀行業金融機構根據上述要求，結合本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，按照市場化、法治化原則合理確定每筆貸款的具體首付比例和利率水平。