官方出手去庫存！“史詩級”救市政策來襲？

隨著供求關系發生新變化，去庫存成為目前房地產市場亟待解決的關鍵問題。

據了解，近期有多地通過政府公開征集或地方國企收購等方式，推進商品房去庫存，開展新嘗試。

01 官方出手去庫存

近日，廣州市增城區人民政府官網發布“關于廣州（新塘）至汕尾鐵路項目（新塘段）征集符合條件商品性安置房源報名的公告”（以下簡稱“公告”）。

根據公告，擬公開購買商品房作為廣汕鐵路項目的安置房，選擇購買的房源需在增城區新塘鎮范圍內。對于此次收購的價格，通知明確，房源交易單價以評估方式確定，本次評估選用的評估方法為成本法，原則上為“土地成本+建安成本”。據了解，截至6月3日，已有13個住宅小區房源（房企）提交報名資料登記。

值得注意的是，這是廣州地區首次出現以政府身份進行公開收購的情況。

有業內專業人士認為，官方下場出手去庫存，此舉不僅有利于促進商品房銷售去化，同時對于當前周邊多個項目售價已低于成本價的開發商來說，以成本價收購有助于降低開發商資金壓力，對于后市價格的平穩具有積極作用。

02 超22城出手！

目前，去庫存已成為重中之重。為支持各地收購已建成未出售商品房用作保障房，此前5月17日，央行就擬設立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預計帶動銀行貸款5000億元。該舉措除了有利于加快存量房去庫存外，還有助于增加保障房供給，助力保交樓。

在地方上，收購存量房廣州增城并非首例，此前就有不少城市收購存量商品住宅，并投放至公共租賃住房等保障性住房市場，這是樓市去庫存的有效手段之一。

據克爾瑞統計數據顯示，截至目前，全國已有至少22地發布收購存量商品房相關政策。

江蘇蘇州

6月2日，蘇州市房地產長效機制試點工作領導小組出臺《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展若干政策措施的通知》。其中提到，推動商品住房去庫存。堅持“以需定購”，組織地方國有企業以合理價格收購部分存量商品住房用作保障性住房。鼓勵和支持有條件的企事業單位、社會主體購買商品住房用于職工租住。建設城市“房產超市”，搭建平臺，鼓勵房企開展住房團購活動，滿足不同人群的購房需求。

云南昆明

5月27日，昆明市住房和城鄉建設局發布《關于征集商品住房用作保障性住房的公告》，擬由市屬國有企業在部分行政區域征集已建成未出售的商品住房用作保障性住房。

杭州臨安

近日，杭州市臨安區住房和城鄉建設局發布公告稱，經臨安區人民政府研究決定，在臨安區范圍內收購一批商品住房用作公共租賃住房，本次收購房源面積原則不超過10000平方米，現房或一年內具備交付條件的期房。

河南鄭州

近日，鄭州市房管局等部門發布《鄭州市促進房產市場“賣舊買新、以舊換新”工作方案（試行）》。2024年鄭州全市計劃完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”10000套。先行在金水區、鄭東新區等區域進行試點，試點期間完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”500套，逐步在主城區全面實施，全年計劃完成5000套。

03 專家觀點

廣東房協專家咨詢委員會委員，廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉：“

政府收儲給房地產市場帶來以下幾點影響：

一是，有利于在售新房去化，有利于房企資金鏈緩減，推進保交房；

二是，對商品房的影響，取決于收購的規模，是否常態化，收購國企、城投、還是私企的房子。如果未來保租房、配售房都通過存量收購，規模較大，影響也會較大，但這也取決于收購的機制、資金來源；

三是，類似廣州、杭州臨安的收購的規模只有200套左右，影響較小。主要原因在于：公租房、安置房規模本身就比較小，再加上政府、國企城投資金實力有限、債務負擔不輕，而3000億元的再貸款，目前還未落地；

四是，要注意房源匹配的問題。不管是增城還是臨安，收購的項目現在還未確定。都還在征集的過程中。另外，公租房、保租房、安置房，可能面積都不會太大，特別是前兩者，面積在70-90平米居多，而在售新房大多數都是大面積的。同時，公共住房管理上要求集中和圍合，但小面積的新房戶型基本分散在不同樓層、漏洞，很難達到收購的條件。此外，房源要求已經建成，而且公共配套設施要齊全，滿足這些條件的新房項目比較少。

易居研究院研究總監嚴躍進：“

部分城市明確保障房可以通過“收儲”存量的方式獲得，是統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施在地方的落地。預計后續各地“以購代建”形成保障性租賃住房的政策會持續增加，對于去庫存和增加保障房房源供給將起到積極作用。

鏡鑒咨詢創始人張宏偉：“

當前收購存量房數量和規模數量還較少，是一種創新嘗試，建議各地明確資金來源、收購主體、收購規模，以及收購存量房作為保障房的支持政策。有了相應的政策和資金支持，可以一定程度上形成較大的購買力，配合土地供應的控制，降低稅費、房貸利率等政策，有助于樓市進一步企穩。