“以漲止跌”，官方打響樓市去庫存“第一槍”

長期研究樓市的都知道，2014全國樓市新房庫存超過7億平米，那波救樓市曾嘗試過多種方法，但效果不明顯，市場還呈現(xiàn)進一步下滑趨勢。

為促進銷售，當(dāng)時很多開發(fā)商嘗試降價，結(jié)果是越降越不好賣，因為大家都擔(dān)心后面還會降。結(jié)果是“漲價去庫存”的策略被官方采納，底氣來源于拆遷。

但時至今日，樓市庫存量相比上一波有過之而無不及，新房庫存量超7.5億平米，創(chuàng)我國歷史紀錄。是大家沒努力嗎？顯然不是！除了拆遷這個招，其他的招能用的都用了，特別是房貸利率已經(jīng)來到3%附近，這同樣是歷史不曾有過的。

有的網(wǎng)友很疑惑，什么招都用了，為啥就不能用降價這一招呢？只要再大幅降價，市場不就起來了么？其實，除了前面說的“買漲不買跌”原因。

還有一個現(xiàn)實原因，這輪樓市與上一輪最大的不同是，大多數(shù)開發(fā)商已經(jīng)動彈不得。他們的土地和房子已經(jīng)抵押給金融機構(gòu)，漲價可以，但降價就涉及資產(chǎn)流失，造成資不抵債情形。所以，寧愿房子擺在那里增加金融成本，也不會貿(mào)然降價，否則，國有資產(chǎn)流失的罪名不是誰都負擔(dān)起的。

但我們要明白，樓市這個“死結(jié)”必須打開，長期下去，更多的開發(fā)商會死掉，影響經(jīng)濟、金融安全，既然不能降價，那就漲價唄，起碼有上一輪去樓市庫存的經(jīng)驗擺在那里。唯一不同的是，上一輪有棚改拆遷做底，現(xiàn)在沒了，但也不是沒有招，從目前看來，目前已經(jīng)包含兩個方面，意味著打響樓市去庫存“第一槍”。

一是各地下架了平臺二手房成交價展示。目前包括北京、杭州、武漢、合肥、西安、南京等十多個一二三線城市均不展示二手房成交價了。也就是說，往往被買賣房人作為重要參考的小區(qū)歷史成交價看不到了，你想了解只能問中介，中介告訴你的價格是真的假的誰也不知道。

很明顯，這是官方行為。目的很明確，因為市場較冷時，買賣房人都是以小區(qū)最低成交價作為參考，導(dǎo)致真正想賣房的人，掛牌價越掛越低，而買房人同樣也是以最低成交價為參考，都期望買到比成交價更低的房子，如此循環(huán)，對市場預(yù)期很不利，這是下架二手房成交價格展示的初衷。

二是叫停壓價收購存量房，確保合理價收購。央行的這次官宣，要求培育專業(yè)化的評估公司，采取市場的手段收購存量房，做到收購價格合理，其實是叫停了此前一些地方打折收購存量房的做法。原因也很清楚，一方面房企積極性不高，誰也不想賤賣資產(chǎn)，另一方面，價格壓低后，其他未被收購的房子也不好賣，畢竟收購價擺在那里。要求地方以合理價收購存量房，其實是給房企吃了定心丸，相對于現(xiàn)在賣不出去的行情，相當(dāng)于是漲價幫助房企去庫存了。

當(dāng)然，由于庫存量大，漲價格的事情自然不會一蹴而就，他得先有量的支撐。從目前看來，作為樓市風(fēng)向標的一線城市在成交量上開始有了起色，這應(yīng)是樓市中最積極的一個因素。比如：

深圳，3-5月份3個月的二手房月均成交量超過5000套，遠高于2022年和2023年的月均成交量（3000套）；

上海，3-5月份二手房成交量分別為2.02萬套、1.81萬套、1.86萬套，遠高于2023年月均1.4萬套成交量，也站上了業(yè)內(nèi)確定的月度1.8萬套樓市榮枯線；

而北京呢，雖然目前還沒跟進“滬九條”，但二手房市場成交量也還可以，3-5月月均成交量為1.36萬套，比2023年月均成交量高2000套左右。

廣州也是類似情況，二手房成交量從去年底的4400套左右，增長至5月份的8400套左右，比2023年5月份也有近2000套的增長。

要知道，這還是有限購和首付比例限制條件下的市場，根據(jù)此前判斷，不排除一線城市，特別是京滬，一旦再度松綁，市場成交量會進一步放大。一線城市作為樓市風(fēng)向標和晴雨表，二手房成交量的持續(xù)攀升，對加快全國樓市去庫存步伐無疑具有火車頭作用。

不過，需要說明的是，“以漲止跌”，僅僅靠收購以合理價收購一部分存量房來實現(xiàn)市場目標，不太現(xiàn)實，也走不長遠。好消息是，有一大有利因素正在形成，那就是“大放水”。

受制于全球經(jīng)濟增長壓力，歐洲已經(jīng)開啟降息通道，而按照目前市場的普遍預(yù)期，老美最早9月，最遲11月也會跟隨進入降息通道。那樣的話，咱們的貨幣政策就有了更多施展空間。按照筆者去年底的預(yù)計，年內(nèi)房貸利率有很大概率進入3以內(nèi)，未來兩年2字頭的房貸利率或是普遍現(xiàn)象，中長期進入1時代也是必然。

道理很簡單，無論市場有多難，但有大量的資金來到市場里，就容易水漲船高，何況是房子這樣有較深厚的群眾基礎(chǔ)的固定資產(chǎn)，必然是許多沒有投資渠道且貨幣面臨貶值群體所追捧的對象。

可以預(yù)見的是，現(xiàn)在是官方政策上的“以漲止跌”，隨著時間推移，加上更多優(yōu)化支持樓市政策出臺，事實上的“以買促漲”也會隨之到來。就買賣房而言，現(xiàn)在顯然不是最佳的買房時機，反倒是買的機會離我們越來越近了。