漲聲一片，多城樓市一夜之間為何都“熱”了？

不知道大家有沒有關注到這幾天的樓市訊息，占據房地產熱榜前10位的，起碼有一半的信息是關于各城樓市火熱的信息。

而且，訊息還是輪動的，今天這幾個城市火熱，明天那幾個城市也火熱了。如果經常刷樓市信息的由于大數據原因，你可能會持續收到越來越多的相關訊息，比如這些信息：

央視財經報道，深中通道開通前夕，5月中山新房成交量大增，比4月份增加了23.6%；

中國房地產報報道，6月廣州新房成交量較5月份日均增長31.5%；

錢江晚報報道，杭州未來科技城二手房成交量激增，近3個月有的小區成交量5-10套，有的小區甚至超過了20套；

財聯社報道，上海6月二手房成交量有望創3年新高，多個新樓盤觸發積分；

中國房地產報報道，成都放開限購兩月后，豪宅逆市狂飆；

時代周報報道，深圳新政滿月，頂豪3小時賣了100億；

等等，反正這類信息確實越來越多，樓市似乎在一夜之間都“熱”了，讓人開始眼花繚亂，讓一些人迷糊起來，不知道對市場如何判斷。

那么，市場真實情況到底如何呢？我了解了一番，覺得還是應客觀看待當下的市場。

比如深中通道開通，無論是投資者，還是自住，交通方便了，對樓市確實具有一定的促進作用，加快了一部分人的入市步伐，但這些現象具有事件的特殊性；

而其他城市所謂的“熱銷”，特別是一線城市，主要還是來源于樓市新政接二連三的松綁，符合條件的需求瞬間釋放。

當然，也有市場本身使然的情況，比如杭州未來科技城的一些二手房在火熱的時候賣到了7萬一平米，現在降至4萬一平米了，一些人覺得性價比開始顯現，相當于出手抄底吧。

還有一種情況確實在成都等高能級城市出現，地段好、產品好的豪宅受到市場歡迎，雖然不及樓市火熱期，但一開盤都能取得不錯的銷售業績。

當然，這是媒體的報道，其中有多少水分仁者見仁智者見智，原因不難理解。現在政策面主導市場企穩，所以，從輿論上唱空樓市的信息不被平臺認可，一些有利于市場恢復的信息則容易走向前臺。

對于樓市的真實溫度，二手房業主最有發言權。我們知道，相關機構的統計數據顯示，這兩個月中，不少城市的二手房業主下架了一批房源。但實際情況也不都是媒體宣揚的，受樓市政策刺激，看好后市才不賣的。真實情況其實包括3個種：

一是覺得價格實在太低，索性不賣了；

二是由于政策利好刺激，比如一線城市在首付、房貸利率、部分放開限購資格等方面原因，一些人確實覺得市場到底了，后面可能迎來回升，先把房源下架再說；

三是仍舊沒什么看房客戶，即使有，也只是問問，頂多打聽一下價格，然后就沒有后續了。與其放在那里礙眼，不如把房源先撤下來。

由此可見，當下的樓市也并非媒體吹噓的有多么火爆。

就成交量回升的這一現象來說，只能說在此前較低基數上有所上升，但還遠達不到火爆級別，也正因為基數低，更多的人是沒有市場感覺的。而且還要考慮到市場的持續性，一般而言，一個新政發出后，未來20天-30天內都是需求釋放期，但過了這個時間呢？

從去年9月份開始，一線城市采取陸續放松購房資格，降低購房成本等，市場每活躍一陣子又恢復了平靜。在筆者看來，這輪放松也不例外，只是把少部分需求納入松綁范圍了，以至于更多的人在期待下一輪政策。這種市場狀態其實是最致命的，必須盡快做出改變，為什么這么說呢？

因為現在提振樓市的策略很明顯，由于其他城市無牌可打，就是通過放開一線城市市場限制，讓一線城市帶動其他能級城市的樓市企穩復蘇。既然如此，個人的建議是：

與其溫水煮青蛙，消磨購房者的信心，倒不如一線城市索性來一次全面放開限購算了。就目前的樓市庫存，市場信心，不會出現失控局面，最大的可能是，符合資格的購房需求突然變多，能讓市場真正實現企穩。

至于其他城市的樓市跟不跟，我覺得，高能級城市應該會跟，特別是一些品質樓盤，再加一些超跌的二手房，比如像3年都跌去一半了，肯定會迎來反彈的。但更多的還是要結合當地的樓市供需情況看，也就是樓市庫存。

我的建議的是，當地樓市要想恢復快一些，盡快爭取央行給予的“收購存量房用作保障房”的貸款額度，把當地庫存盡快弄到供需平衡線。當然，另一個措施也不能少，那就是大幅減少宅地供應，讓開發商看到希望，敢于以合適的價格拿地。如此，讓土地市場和樓市庫存去化形成共振。

用兩句話總結是，一線城市，特別是北、上、深，只要全面放開限購，不愁購買力，市場肯定會以較快速度帶動起來，而其他城市就要看收購存量房動不動真格、交易稅費下不下調？否則，僅僅依靠減少供地、市場自身修復，無疑會明顯延長市場的恢復周期，這應該也不是決策者愿意看到的結果。所以，接下來，我更傾向于關鍵加碼政策的出臺。