地產股再次暴漲！中國樓市走向終究明牌了？很多人其實誤判了

老實說，我對證券市場不感冒，原因很多人都知道，我曾說過一句話，在相關制度健全并落地之前，不想進去浪費時間、感情。但今天不由得還是說一下地產股的表現，原因有二：

一是跟接下來的樓市直接關聯；

二是有朋友在前些天找我咨詢了。

他問我，你研究樓市那么長時間，不知道有沒有可以買的房地產股票呢？我的回答是，當然有。而且還明確告訴他，不要以為目前的樓市不咋地，但確實有一些房地產公司受益，樓市火熱時，他們賺大發了，樓市趨冷，他們賺得也不含糊。

于是乎，我給他提到了某房產中介票，之所以看好，我告訴了他幾個邏輯，這位朋友對我算是比較信任，前幾天也買了，今天中午告訴我大賺了一筆。我特意查了一下今天的行情：

盤中，今天地產板塊漲幅超5%，而大盤還不到1%，所以，地產股用暴漲來形容非常貼切。以濱江集團、華發股份為代表的房企股漲停，以我愛我家為代表的房產中介股漲停，其他很多票也有大幾個點的漲幅，整個板塊喜氣洋洋。

實際上，這是房地產板塊的近三個月的第3次大漲，第一次是4月份，這次是跟隨大盤的自然上漲，沒什么好說的。但發生在5月份的第二次大漲，地產板塊指數從1075漲至1392，半個月不到漲了30%，遠超同期大盤（4%左右）。

原因大家都看到了，受國家宣布去樓市庫存政策、一線城市放開部分限購、5.17新政等系列樓市重大舉措影響，資本市場給予了相應的回饋。不過，隨著大盤的調整，以及樓市政策效應的衰減，房地產板塊再次進入調整期。

正當許多人誤以為這次樓市救市政策又是曇花一現、不能持續之后，沒想到6月的樓市數據卻眼前一亮，特別是一線城市。

比如上海，就在幾天前，當時很多業內的預計是，6月的二手房成交量可能達到2.4萬套-2.5萬套，創近3年月度第二高。沒想到的是，最后2天再現成交高峰，讓6月份的二手房成交量達到2.63萬套，創3年新高。

所謂量在價先，一些上海人似乎意識到什么，這段時間不斷有業主下架掛牌房源或是最好的例證。

還比如北京，6月二手房成交量比5月增長了12%，同比去年6月份也增長了29%，1.49萬套的成交量也創造了今年月度新高。都知道，北京本輪樓市新增比上海晚一些，但即便如此，二手房成交量連續4個月超過1.2萬套的榮枯線，3-6月分別為1.42萬套、1.33萬套、1.33萬套、1.49萬套。大家也看到，6月份的成交量竟然比小陽春還高點。而且業內還預計，由于網簽的滯后性，北京6月二手房實際成交量應該在1.7萬套，已經接近歷史1.8萬套的脫離底部區域分界線，值得關注。

深圳也不示弱，前6個月的二手房成交量已經創近3年上半年的新高，同比去年同期增長了32%，連續4個月均保持在4000套以上的成交量，同樣也突破了榮枯線。

看到了吧，今天地產板塊再次大漲，原因和邏輯很清楚，就是前期的一系列樓市政策已經在發揮作用，樓市信心開始回升，買方開始變得積極主動。雖然說，當下的市場離我們去樓市庫存還有很大的距離，新房和二手房價格也沒有迎來實質性的反轉，但這些都不影響資本市場對接下來樓市的看好，真金白銀投票已經足以說明問題。

可以說，這輪地產板塊的再次大漲，樓市走向終究算是明牌了。

如果說第一次（5月份）是資本市場對樓市重大舉措的反饋，那么第二次（7月份）則是對一列樓市舉措落地后結果的反饋，其實就是一張明牌。有因有果，說明前期的措施已經在發生作用，只不過，目前最大的效果是體現在一線城市，而其他城市感受不明顯。

但思路是清晰的，就是通過一線城市的走熱帶動其他城市的升溫。方向是清楚，目標是明確的，最終讓整體市場企穩回升。那么，能夠實現嗎？

實際上，我們從證券市場上也看出一些端倪。房產中介票很熱，一些龍頭開發商、沒有債務風險的央企國企也不錯，但很多房地產票也只是被板塊帶動了一下，唯唯諾諾，根本就不敢大舉上漲，這其實跟實體市場一樣，并不是所有城市、所有板塊都能被帶熱，道理在前面文章也說過了，主要還是樓市庫存過大，大到什么程度？就是比歷史上任何時候的庫存量都大。

怎么辦呢？還是堅持我先前的建議，一線城市先熱是好事，但要樓市去庫存政策的大力配合，這是加快樓市復蘇的唯一路徑。

從這個角度講，預計接下來的大會或者重要部門還會宣布去樓市庫存的策略，一線城市還會繼續放開限購。直至樓市全面復蘇，這應是今年樓市的真正明牌。

事情就這么個事情，但很多人還是誤判了。我們再回到證券市場，需要說明的是，就地產股票而言，跟實體市場有些區別，我多提一嘴，算是個提醒吧。

都知道，地產這個行業過了高速發展期，后面確實也不具備過去的爆發式增長，說白了，市場容量降檔，承受不了那么多的房地產開發投資、那么多的住房供應。以至于很多房企在這幾年債務暴雷，按照黃老的預計，未來5-10年，10萬家房產商，可能只剩下幾千家，也就是說我們在資本市場上看到的房產商大都會消失，要么被兼并，要么關門或注銷。

所以，雖然我們知道接下來房地產市場會企穩復蘇，但大部分房企并不能活過來，一旦押注錯，照樣是血本無歸。因此，我的建議是：

一是有潛在債務風險的房企票不能碰，已經爆了的就更不用說了；

二是可考慮布局央國企地產票和優質的房產中介服務票。前者有信用背書，起碼不會憑空消失了，后者主要是因為各城相繼進入存量房市場，即便市場不咋地，但二手房成交量擺在那里，房產中介沒少賺。

而且還有一個現實情況是，由于房產中介網點多，獲客廣，一二手房聯動優勢明顯，現在大多數開發商已經越來越依托房產中介渠道銷售，甚至砍掉或者弱化了自銷渠道。這就是一些人說的，現在房產中介是“新房和二手房通吃，吃了買家吃賣家，最后還把開發商吃了”，話雖有點難聽、有些過，但不得不說房產中介的賺錢能力確實夠強。

現在能理解，一些名牌大學生紛紛也進入房產中介行業了吧。

啰嗦了這么多，其實就是想告訴大家，無論是實體樓市，還是證券市場的地產板塊，他們都有相通的地方，買房人和資本市場都看好的是抗風險能力強、有業績支撐的公司，具體來說，買房要看開發商，買股票也要看公司，萬萬別閉著眼瞎買。