字少事大，中央對房地產(chǎn)的最新表述，應(yīng)留意

看到一些讀者對國家關(guān)于房地產(chǎn)的最新表態(tài)不是很理解，甚至誤解，簡單說幾句。

之所以要正確理解，因?yàn)檫@關(guān)系到未來10年，甚至更長時間的房地產(chǎn)走向，如果不理解其深意，我們可能容易迷惑，甚至走錯。

主要內(nèi)容見截圖，總共6句，字不多，我大概解釋一下相關(guān)內(nèi)容，看是不是一些網(wǎng)友理解的，國家對房地產(chǎn)的表述有變？

第一句，售就不用說了，主要在租。

原因很多人應(yīng)該知道，房地產(chǎn)快速發(fā)展的二十多年時間里，我們一直是重商品房發(fā)展、輕租賃房發(fā)展，租賃房占比很少。考慮到房價已經(jīng)上來了，后面會花大力氣發(fā)展租賃房，有點(diǎn)類似于一些網(wǎng)友說的“新加坡”模式，只不過我們的租賃市場發(fā)展較晚，現(xiàn)在處于追趕過程。

租賃房的來源，鑒于現(xiàn)在住房總量趨于飽和，樓市庫存較多（不算二手房、在建樓盤，新房庫存面積約7.4億平米），所以，按照現(xiàn)在的政策，租賃房大體上應(yīng)是來源于待售商品房（由地方政府收購）。這個租賃房來得快，有利于去樓市庫存，同時盡快滿足中低收入人群的住房問題，提升大家的幸福感和獲得感，

第一句里還提到加快構(gòu)建房地產(chǎn)新模式。實(shí)際上，在住建部此前闡述中已經(jīng)有勾畫，那就是“人、房、地、錢”要素聯(lián)動，確保房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展。具體內(nèi)容就闡述了，記住一點(diǎn)就行，那就是有多少人，有多少住房需求，就供應(yīng)多少土地、住房，有多少錢干多少事，不允許房企、地方再高負(fù)債運(yùn)行，主打金融安全和社會穩(wěn)定。

第二句，加大保障房供應(yīng)。

這一句應(yīng)是第一句的組成部分，不展開了。知道一點(diǎn)是，無論是收購二手房還是庫存房，亦或是新建保障房，均是以較低的成本給無房的剛需提供居住保障。經(jīng)濟(jì)條件好點(diǎn)的，可以買政府提供的保障房，但有一點(diǎn)是，按照目前一些城市出臺的政策，購買的保障房在封閉狀態(tài)下運(yùn)行，可買但不可轉(zhuǎn)售，只能在無房家庭內(nèi)部循環(huán)。經(jīng)濟(jì)條件差點(diǎn)的，或者不愿意購買保障房的，可以租政府提供的長租房，租金和租賃時間應(yīng)該都是有保障的。

第三句，支持改善需求。

這句話一直在提，但當(dāng)下及未來應(yīng)是理解最深。

目前我們的城市化率逐步向70%靠攏，加上農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè)推進(jìn)，進(jìn)城的務(wù)工人員越來越少，再大規(guī)模新建剛需房已經(jīng)不合時宜。未來房地產(chǎn)最大的需求就是既有城市居民的改善需求。

其實(shí)，從近一年多各城的土地供應(yīng)看，無論是大城市，還是中小城市，已經(jīng)調(diào)整了土地供應(yīng)方向，主打低樓層、低容積率。這些地塊肯定不是面向剛需的，地價擺在那里，未來幾年各城主要都會提供低密住宅，傾向（好房子），價格不菲，就是針對居民的置換改善需求。這里需要說明的是，既然趨勢如此，如果想自己的房子保值能力強(qiáng)一些，還是應(yīng)跟上趨勢，有條件的話，不妨把自己的“老破舊”置換一下。

第四句，調(diào)控的事情。

這句話比較長，總結(jié)起來其實(shí)就是未來的樓市調(diào)控政策。字里行間可理解為，調(diào)控權(quán)下放給地方，根據(jù)自己的實(shí)際情況來調(diào)控，比如說買房，你財(cái)力強(qiáng)，多發(fā)放一些購房補(bǔ)貼刺激購買力，你財(cái)力不行，只能想其他招。

還有一句比較關(guān)鍵的話，允許有關(guān)城市調(diào)減住房限購政策。如何理解？正如此前我說過的，目前真正有限購政策的其實(shí)就是北、上、深（廣州事實(shí)上沒啥限制了），雖然自去年9月份以來調(diào)減過三次，既然這樣說允許了，加上樓市的現(xiàn)狀，其他城市還指望老大哥帶呢，所以，接下來這3個城市還會繼續(xù)松綁限購，直至市場真正回暖。

至于取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，這也印證了我此前的判斷，為恢復(fù)樓市，房地產(chǎn)交易稅費(fèi)降低是重要標(biāo)志。政策目的很明確，豪宅與普通住宅交易稅率都一樣，就是前面說的，為刺激改善需求入市。此前通過收豪宅稅抑制樓市熱度的做法，就此成為歷史。

第五句建房和賣房方式改變。

房地產(chǎn)開發(fā)融資方式的改變，主要說的是不會像過去那樣一個地塊被抵押好幾次，形成層層債務(wù)，未來肯定會加強(qiáng)資金監(jiān)管，一個項(xiàng)目資金只能用于一個項(xiàng)目的建設(shè)、交付，避免爛尾樓發(fā)生。而眼下呢？主要還是針對既有在建項(xiàng)目的開發(fā)融資，就是前面說的融資白名單協(xié)調(diào)機(jī)制，逐步讓已銷售未交付的項(xiàng)目完成建設(shè)、交房任務(wù)。

而改革商品房預(yù)售制度，這個提了很多年了，可不是一兩句話能解決的，方向是這么個方向，但需要時間去解決。即便目前的建設(shè)時間充裕，但很多項(xiàng)目沒有足夠的建設(shè)資金，當(dāng)面對銷路不好的時候，也不敢輕易建設(shè)。所以，能夠?qū)嵭鞋F(xiàn)房銷售，還是要看資金實(shí)力和市場情況。

第六句也是諸多媒體重點(diǎn)解讀的，最觸動一些人心弦的。

“完善房地產(chǎn)稅收制度”9個字，被一些人理解為“字少事大”。我覺得，此事還得客觀來看。

一方面，房地產(chǎn)稅確實(shí)提了很多年，但每次都因?yàn)檫@樣那樣的情況而擱置。

從現(xiàn)實(shí)來看，土地財(cái)政明顯降速，地方財(cái)政壓力大，確實(shí)有必要啟動房地產(chǎn)稅而替代土地財(cái)政。但樓市的走向，卻讓房地產(chǎn)稅不敢輕易退出。

其實(shí)，我此前也有論述過，從發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體推出房地產(chǎn)稅過程來看，往往都是在樓市較為火熱時，通過房地產(chǎn)來抑制市場熱度。我們早在2021年樓市最火熱時，確實(shí)有一些城市接到試點(diǎn)房地產(chǎn)稅的通知，包括廈門等城市都表態(tài)要做好相關(guān)準(zhǔn)備工作。但結(jié)果因市場急轉(zhuǎn)直下，沒有下文了。

包括到后面，一些重要會議和文件都不提此事了。現(xiàn)在再重提房地產(chǎn)稅“房地產(chǎn)稅”，是不是意味著要征收房地產(chǎn)稅呢？這個得客觀來看。

首先要說明一點(diǎn)，就現(xiàn)在的樓市現(xiàn)狀，顯然不是征收房地產(chǎn)稅時機(jī)。但現(xiàn)在提了，主要是因?yàn)檫@是一個事關(guān)未來10-15年以上的方向性文件，也就是說，征收房地產(chǎn)稅肯定是方向，畢竟房地產(chǎn)稅是未來最適合替代土地財(cái)政的稅種，但不是說現(xiàn)在。

因此，在房地產(chǎn)稅前加了個“完善”二字，說明做這件事需要走很多流程，既然提到完善，重慶和上海的房地產(chǎn)稅已經(jīng)試點(diǎn)那么多年，現(xiàn)在沒有聲音了，說明還得想想其他辦法，這個時間和過程，一定也是結(jié)合樓市的冷熱程度來進(jìn)行。

到現(xiàn)在，我還堅(jiān)持此前的看法，房地產(chǎn)稅征收一定是樓市很熱的時候進(jìn)行，當(dāng)下自然不適合。從這個邏輯看，咱們的樓市，一定還有熱的那天。