超出預(yù)料，房價還在繼續(xù)下跌

目前的樓市，如果說有一種熱度的話，那就是“豪宅熱”。

比如說，像媒體多番報道的上海、深圳、成都、杭州、重慶等城市豪宅開盤現(xiàn)象，一個盤賣上百億，或者直接售罄。

事實(shí)不可否認(rèn)，但仔細(xì)了解會發(fā)現(xiàn)，這些銷售火爆的樓盤都有一個共性：與周邊二手房價格倒掛明顯。

有意思的是，周邊的二手豪宅要變現(xiàn)的話，還得讓出不少的價格，說白了，根本就不好賣。

以上兩個現(xiàn)象的對比說明，樓市并非走的是差房子不好賣、豪宅熱銷的路子。總結(jié)成一句話，眼下哪類房子都不好賣。所謂的“豪宅熱”，不過是當(dāng)下樓市回暖的假象。

最能體現(xiàn)樓市真實(shí)情況的二手房數(shù)據(jù)也印證了這一點(diǎn)。

根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)顯示，截至6月底，百城二手房價格下跌城市城市數(shù)量為100個，無一上漲。其中有90個城市的二手房價格連續(xù)下跌了13個月。

7月份的整體數(shù)據(jù)還沒出來，加上本來就屬于樓市淡季，繼續(xù)整體下跌的結(jié)果是沒什么懸念的，看幾個代表城市上半個月的數(shù)據(jù)便知：

上海住宅小區(qū)均價為5.59萬元/平米，環(huán)比6月份下降0.78%；

北京住宅小區(qū)均價為5.99萬元/平米，環(huán)比6月份下降1.28%；

濟(jì)南住宅小區(qū)均價為1.49萬元/平米，環(huán)比6月份下降0.42%；

等等，大城市如此，其他城市也好不到哪里去。反正，現(xiàn)在市場氛圍就是，漲價的條件看不到，倒是下降的理由充足。

雖然說，一些大城市這兩個月的二手房成交量不錯，但成交價格繼續(xù)下降表明，“以價換量”仍是主流，也就是說，現(xiàn)在二手房成交都是建立在繼續(xù)加大“讓價幅度”的基礎(chǔ)上的。一句話，一個小區(qū)同位置、戶型、樓層的房子，要想賣掉，必須要比前面的成交價更低。

原本以為在“4.30”、“5.17”等一系列樓市新政持續(xù)作用下，房價應(yīng)該止跌回升，沒想到還在繼續(xù)下跌，這確實(shí)超出了很多人的想象。

當(dāng)然，房價之所以還繼續(xù)走低，這不僅僅體現(xiàn)在價格上，作用房價的方方面面確實(shí)也不樂觀。

6月份新建商品房庫存為7.38億平米，雖然比5月的7.42億平米微幅下降，但由于銷售較弱，其實(shí)是把庫存去化周期拉長了。

土地供應(yīng)端跌幅持續(xù)擴(kuò)大。土地出讓面積連續(xù)下降66個月，就城市土地供應(yīng)而言，同比去年上半年，一線供應(yīng)下降60.4%，二線供應(yīng)46%，三四線城市下降43.7%。

城市土地供應(yīng)量下降，顯示了開發(fā)商不敢拿地、對未來市場信心不足的心態(tài)。

值得一提的是，上半年除了一線城市的土地成交樓面價同比增長12.5%以外，二線、三四線城市的樓面價同比分別下降8.9%、15.2%，300個城市的整體樓面價同比下降10.1%。

地價與新房售價，一直有面粉與面包的關(guān)系，地價下降，影響的是購房者的預(yù)期，成本下降了，房價上行的動力隨之減弱，反倒是讓大家看到房價下調(diào)的可能性。

大家千萬不要以為土地供應(yīng)明顯減少，后面市場上就沒有多少新增房源了。

都知道，近3年土地出讓中，由于民營房企“自保”不再拿地，大量的宅地均是由當(dāng)?shù)氐某峭豆就械祝畈欢嗾嫉秸麄€土地供應(yīng)量的一半。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從2021年至今，城投拿地開工的僅占22%，城投拿地未開工的面積占到3.3億平米。

城投拿的地，未來不外乎合作、代建開發(fā)，或者再次轉(zhuǎn)讓3種方式，最終還是會形成供應(yīng)量走向市場，這無疑是潛在的巨大供應(yīng)量。雖然說，目前有說把一些土地回收，但由于已經(jīng)形成抵押債務(wù)，在不增加地方債的大框架下，誰有那么多錢回收呢？

一句話，大量的待開發(fā)土地庫存，也是懸在樓市復(fù)蘇道路上的一把利劍。

當(dāng)然，作為普通老百姓來說，要買房的話，還是關(guān)注在就業(yè)和收入方面。問題是，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展壓力山大的大背景下，想要就業(yè)和收入改善談何容易？

現(xiàn)在我們無法再去糾結(jié)到底是樓市下行導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)下行，還是經(jīng)濟(jì)壓力導(dǎo)致的樓市下行？但還有一個邏輯很清楚，兜兜里沒錢，加上對未來信心不足，對市場的恢復(fù)都是致命的阻礙。

二季度GDP增速為4.7%，比一季度增速低0.6個百分點(diǎn)，比全年增速目標(biāo)低0.3個百分點(diǎn)，希望三季度、四季度能迎頭趕上，那樣的話，房地產(chǎn)行業(yè)的日子應(yīng)該才能好過些。