房地產，或迎真正拐點！

今日財經最熱的話題應是日韓等股市暴跌。日本跌4500點，跌幅12.4%，韓國跌8.77%，后者市場顯然是受到前者影響。

一天跌這么多，確實比較罕見，既然都啟動了熔斷機制，意味著他們的股指在短期內還有繼續向下的趨勢。從市場表現看那，我們的大A其實也受到不同程度的影響。

為什么跌這么多？說來話長，簡單地說就是，美國要降息，日本在加息。

老美要降息的預期，已經有一陣子了，但遲遲沒有開啟。不過，日前老美非農就業數據出來以后，遠低于預期，這無疑加速了降息的預期。

現在市場上比較一致的觀點是，老美應該在今年9月啟動加息25個基點，年內共加息三次至75個基點。

而日本這邊呢？不但沒有像其他發達國家跟著降息，反而在日前決定把利率從0%至0.1%提高到0.25%左右。至于原因，其實也是沒有辦法的事。

都知道，日本的能源和食品等方面高度依賴進口，中東地緣關系緊張，能源這些價格漲易跌難，如果日元持續貶值的話，買這些東西無疑會花更高的成本，所以，只能選擇加息。

我們還知道，一國貨幣持續升值的話，雖然能帶來進口的好處，但對出口形成打擊。日本加息導致的日元快速升高，則對他們國內的半導體、汽車制造商產生巨大的壓力，企業利潤呈現下滑趨勢。

從這里我們可以看出，在生存與利潤做選擇的話，日本顯然選擇了前者。企業利潤預期不好，加上因加息導致的市場資金出逃，造就了日本今日股市的大跌。

受其影響，韓國的高科技出口企業股票也大幅下跌。有意思的是，日本2000年后幾次加息都對資本產生連鎖反應，第一輪加息帶崩了美股，第二輪加息則是讓亞洲股市崩盤。

有人會問，日本加息，老美降息，對咱們的房地產市場有什么關系呢？其實，我們主要看老美的降息。

眾所周知，老美疫情期間連續加息11次，利率加到5點幾，利用美元的強勢地位讓世界的熱錢回流。像房地產這樣的資金密集型行業，無疑受到資金流出的影響，就如網上的一些評論所說，想把我們的房地產泡沫擠破，從而促使發生系統性金融風險，進而影響經濟發展。

弄了幾年后發現，自己經濟發展趨緩，就業壓力持續增加，說白了，自己也扛不住高利率對經濟的損害，所以，老美的歐洲伙伴們率先降息了。加上日元加息對資本市場的影響，老美降息可以說鐵板釘釘，而且速度應該比較快。

一句話，房地產企穩和回暖的最大外部環境即將扭轉，這應是咱們房地產迎來真正拐點的外部最有利因素。一方面是外部資金將流入房地產；二是老美一旦降息開啟，引導資金利率進一步下降就有更多操作空間了。

也有人說，老美歷來都是如此，降息是為了后面的加息。我覺得，有這種可能，畢竟收割其他人，一直是老美的本性。不過，一旦降息周期開啟，加息那應是幾年后的事了，暫不用管它。

當然，任何事物的發展都是內因主導，外因只有通過內因才能起作用。

學過經濟學的都知道，商品市場走勢在于供需，供大于求，價格下降，供大于求，價格下降，目前左右房地產最大的因子就是樓市庫存。針對這一問題，自去年7月份開始明確供需發生重大轉變以來，在最近兩個月時間，兩次要求解決庫存問題：

一個是“5.17”要求消化存量房措施，二個是“7.30”積極支持收購存量商品房用作保障性住房。

可以看出，相比過去的拆遷去樓市庫存，頂層要求采用收儲式去樓市庫存，這樣的話，去化庫存更直接、所需的周期也更短。這顯然了管理層的決心，還是堅持稍早前的看法，房地產的政策底已經明確。

這一切已開始逐步反射到市場上。

都知道，我們的房地產市場經過這幾年的持續調整，泡沫已經逐步得到釋放。根據機構的數據顯示，35個大中城市的房價收入比已經從2019年的16.03降至11.87，降幅為26%。在野村證券首席中國經濟學家陸挺看來，房價已經跌了這么多了，已經沒什么泡沫了。

正因為如此，雖然目前的新房市場由于庫存量大還在調整中，但二手房市場成交量開始企穩和回暖，說明越來越多的人已經接受目前的市場價格，逐步在入場。比如根據諸葛找房的數據顯示：

7月份重點監測的14個城市，二手房成交量同比上升42.8%，環比也上升了0.26%（這個數據很不容易，因為7月份是樓市淡季）。按照這個趨勢的話，整體二手房成交量累計同比預計到8月份就能轉正。

值得一提的是，14個重點城市的二手房掛牌量環比呈現下降趨勢，7月比6月下降了0.8%，重點城市的二手房去化周期環比下降4.9%，近3個月漲價房源占比呈現3連升。

雖然眼下房地產還是“以價換量”，但所謂“量在價先”，隨著市場成交量進一步放大，買賣房人的信心也會逐步回升。隨著二手房交易活躍，置換業主的房子能賣出去，加上新房庫存被收儲式快速去化，若無意外的話，明年“金三銀四”市場開始逆轉的概率也越來越大。