樓市進(jìn)入去庫存期？

近期，成都4天出臺3條新政，涉及首套房認(rèn)定、公積金直購、住宅“以舊換新”三大內(nèi)容，這些政策最直接的作用，是刺激消費(fèi)，但就本質(zhì)而言，是去庫存。

去庫存、穩(wěn)市場是目前房地產(chǎn)政策的發(fā)力方向，從2023年下半年開始，全國密集的寬松政策陸續(xù)出臺，從降首付、房貸利率，到開放限購、給予補(bǔ)貼等，政策窗口逐漸放開。

不過，就目前的情況來看，去庫存仍然面臨不小的壓力。

01

?日漸熱鬧的二手房市場

從2022年年中開始，成都取代武漢，成為商品房成交量第一的城市，并摘得樓市第一城桂冠。

數(shù)據(jù)顯示，2023年年末，成都新房成交量約14.09萬套，二手房成交量約21.93萬套，均位列全國第一。

2023年全國重點(diǎn)城市住宅成交表

圖源：77°

2024年上半年，成都新房、二手房成交套數(shù)、成交面積仍為第一，樓市第一城絕非浪得虛名。

2024年重點(diǎn)城市地產(chǎn)成交面積排行

數(shù)據(jù)來源：中指指數(shù)

為何成都地產(chǎn)市場成績還不錯的情況下，購房政策還在進(jìn)一步放松呢？原因就是常說的：去庫存。這也是目前各城市都面臨的樓市問題之一。

現(xiàn)在的情況來看，新房銷售數(shù)據(jù)一般般。2024年1-7月，成都TOP10房企銷售額為686億元，銷售面積約301萬方，前者僅高于2021年，后者為5年低位。

近5年1-7月TOP10房企銷售額與銷售面積變化

圖源：克而瑞

二手房市場則更為熱鬧。數(shù)據(jù)顯示，僅7月份成都二手房成交量再次突破2萬套，較6月增加3422套，環(huán)比上漲19.2%，同比上漲38.3%，成交面積環(huán)比上漲20%。

2024年7月新房、二手房成交數(shù)據(jù)

數(shù)據(jù)：房小團(tuán)

對比近兩年的數(shù)據(jù)來看，二手房成交量雖然波動較為明顯，但始終領(lǐng)先新房成交量，且走勢對比的差額有擴(kuò)大的勢頭。

近兩年二手房成交對比

圖源：購房通數(shù)據(jù)

從聊叔的感受來看，更明顯的一點(diǎn)就是開盤數(shù)據(jù)。近期成都開盤數(shù)據(jù)些許走弱，取證項目也相比少了些。而去年同時期每周都有新盤推售，有的樓盤還多批次加售，且去化率超半數(shù)達(dá)到100%。

2023年成都1-29周住房成交數(shù)據(jù)

圖源：成都買房

02

?土地拍賣，速度放緩

除了房屋供應(yīng)，今年的土拍市場也較為慘淡。而土地市場的變化，是房企決策的支撐之一。從今年的拍賣來看，土拍市場有四個明顯特征。

首先是成交地塊和成交金額減小。

截止到今年7月31日，成都成交涉宅土地52宗，成交面積約2954畝；其中住宅用地36宗，合計約116萬方。

7月成都土拍成交情況

圖源：恒通房地產(chǎn)研究中心

這個數(shù)據(jù)和去年相比，變化明顯。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2023年1-7月，成都涉宅用地累計成交59宗，合計3007畝；其中住宅用地為46宗，合計約162萬方。

拿地榜單前30房企拿地總金額約437億元，今年縮水到353.8億元，同比下跌約19%。

成都房企2023、2024年1-7月拿地金額與規(guī)模TOP30對比

圖源：中指數(shù)據(jù)

其次是溢價率降低，多數(shù)土地底價成交。

溢價成交則能反應(yīng)房企的拿地?zé)崆橐约笆袌龌钴S度，但從數(shù)據(jù)來看，今年的溢價率并不高。

今年成交的59宗住宅地塊中，只有19宗溢價成交，溢價率約三分之一，而去年的數(shù)據(jù)約一半（涉住宅用地64宗，溢價成交31宗）。在溢價城市分布中，成都房屋溢價率不僅在上海、杭州之后，同時不及廈門、青島、蘇州等城市。

2024年典型城市涉宅地成交溢價分布

圖源：克而瑞

7月雖然成交了23宗涉宅地，但整體溢價率只有1.9%，核心板塊的溢價率僅5-9%。除天府新區(qū)（暫無土地出讓）外，近郊的雙流、龍泉驛、溫江等地區(qū)，地塊均無溢價。

2024年成都涉宅地溢價走勢

圖源：克而瑞

再次是拿地規(guī)模變小，房企更偏愛配套醇熟、規(guī)模較小、成本可控地塊。

拿地規(guī)模也能證明今年的土拍市場行情，從拿地位置和地塊情況來看，主城、小規(guī)模地塊是房企的競拍對象。像突破成都樓面新紀(jì)錄的金融城東，面積約52畝（24500元/㎡）；讓三圣鄉(xiāng)邁進(jìn)2萬地價梯隊的地塊，面積約50畝。

成都土拍地價2w以上地塊

圖源：安居客

此外，今年土拍熱門區(qū)域集中在大源南、青羊蔡橋、槐樹店等周圍，這些地方開發(fā)較早，配套成熟。

2024年上半年成都土拍行政區(qū)分布情況

圖源：克而瑞

最后是參拍及拿地房企，以央國企為主。

今年上半年，出讓的土地中，超8成涉宅地均由央國企競得，TOP10中金茂、錦江統(tǒng)建、空港置業(yè)、越秀等均在此類。地方國企和城投公司也成為部分土地托地方，國企在土地市場的占比逐漸增高。

2024年成都上半年房企取地金額與規(guī)模TOP30名單

圖源：中指數(shù)據(jù)

?寫在最后

總體來看，成都現(xiàn)在的市場是新房銷售有所下降，二手房掛牌增加，土拍市場動作放緩，但這也不僅僅是成都一城的市場現(xiàn)狀。

而政府出臺的首套房認(rèn)定、公積金直購、住宅“以舊換新”等政策，正是對當(dāng)前環(huán)境對癥下藥的結(jié)果。相信這也會在一定程度上提振信心，緩解癥結(jié)。

最后，觀大局：美元的加息，吸附全球美元回流，減少了我們大量投資和工作機(jī)會，以及部分出口受限等。

但好消息是，美元加息“可能”接近尾聲，如果一旦降息，將會導(dǎo)致大量資本、現(xiàn)金流等重新流回中國。

與此同時，中國也在積極布局高精尖產(chǎn)業(yè)并實(shí)現(xiàn)突破：游戲界的《黑神話﹒悟空》；華為的芯片和新能源智能駕駛；中國的系能源汽車產(chǎn)業(yè)全面崛起等等一大波利好消息。

所以，怕的就是在特殊時期，還沒有產(chǎn)業(yè)技術(shù)類突破，那就真的沒啥希望了。但，現(xiàn)在看來，風(fēng)雨后，就是彩虹。

注：文章內(nèi)容為個人觀點(diǎn)，僅供參考，不作為購房依據(jù)

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