老屋迎新機！房屋也有“養老金”了？

近日，業內最熱的話題一定是“房屋養老金”。如今，養老金已不只適用于人，房子也有養老金了……

01 房屋養老金來了

近日，在國新辦舉行的“推動高質量發展”系列主題新聞發布會上，住建部表示，研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險制度，構建全生命周期房屋安全管理長效機制。

目前，已有上海、北京、廣州、深圳、杭州、南京、蘇州、成都、重慶、武漢、天津、青島、長沙、鄭州、西安、沈陽、合肥、福州、廈門、濟南、寧波、無錫等22個城市正在試點。

何為房屋養老金？房屋養老金通常指的是住宅專項維修資金。住宅專項維修資金是用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。由個人賬戶和公共賬戶組成。

消息一出，引起社會熱議。對于廣大業主，最關心的無非是：錢從哪來？需要自掏腰包嗎？

對此，住建部相關司局負責人權威解讀房屋養老金，其表示，房屋養老金由個人賬戶和公共賬戶兩部分組成。個人賬戶就是業主交存的住宅專項維修資金，交存按現行規定執行。公共賬戶按照“取之于房、用之于房”“不增加個人負擔、不減損個人權益”的原則，由政府負責建立，從試點城市看，地方政府可以通過財政補一點、土地出讓金歸集一些等方式籌集，目的是建立穩定的房屋安全管理資金渠道，不需要居民額外繳費，不會增加個人負擔。

02 房子也面臨“養老難”

事實上，房屋養老金并非近期才提出。在2022年5月，國務院辦公廳印發《全國自建房安全專項整治工作方案》，就提出“建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險制度”。今年3月，住房城鄉建設部等15部門聯合發布《關于加強經營性自建房安全管理的通知》，要求各地積極探索創新房屋安全管理方式方法，開展房屋定期體檢、房屋養老金和房屋質量保險試點。

從提出到試點，不過兩年多的時間，為何要如此著急推進這件事情？

據住建部數據，截至2022年年底，我國城鎮既有房屋中建成年份超過30年的接近20%，這意味著這些房屋將進入設計使用年限的中后期；而到2024年前后，預計將有近80%的房屋進入此階段。

這代表到時候市面上大部分的房子將步入“中老年”時期，需要維護、改造的老舊房屋占比快速提升，房屋“養老”將成為比較棘手的難題……

如此快速推進相關政策的落實，既是常理之中也是未雨綢繆。

03 專家觀點

廣東房協專家咨詢委員會委員，廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉：“

房屋養老金制度將由個人與公共賬戶構成，其中個人賬戶屬于個人，由業主決定如何支配，用于業主共用的部分、共用設施。而公共賬戶資金來源于多渠道籌集，如財政補貼、土地出讓金、公積金增值收益等，公共賬戶資金，則主要是用于房屋安全管理。

房屋安全管理，即房屋體檢和保險等支出。一方面，通過體檢看病發現問題，需要個人賬戶支出；如果住宅共用部位、共用設施出了問題，需要大修大補，那就按照專項維修資金管理規定，提取和使用；如果存在安全隱患，比如可能因自然災害、非人為原因導致結構安全、消防安全事件發生，那就需用保險。

粵港澳大灣區創新智庫常務副主席、華南城市研究會常務副會長姚育賓：“

參照國外的經驗來看，房屋養老金政策的推出，對房地產市場，特別是一手房和二手房交易影響深遠，同時，有利于租房市場。

從短期來看，可能會出現新房、二手買賣進入觀望狀態，而租房增多情況。事實上，任何新舉措出臺后，市場都需要消化時間，尤其是房地產這種大額交易，會更加謹慎。因此，預計短時間內，買家和賣方都會處于心理博弈期，等到市場走向明朗之后才會推動成交。相比較而言，樓齡較老的二手房，轉手難度近期會增加，二手購買力可能會轉向新房。另外，部分購房買家會切換成租房群體，采用以租替售的模式。

從長遠來看，房屋養老金有助于提升房屋的維護和修繕水平，提高房屋的居住品質和使用壽命，從而可能提升房屋市場價值。

中指研究院市場研究總監陳文靜：“

當前僅依靠住宅專項維修資金已經難以滿足小區維護改造需求，亟須增量資金入場。房屋養老金制度的建立則將為房屋體檢、房屋保險提供重要資金支持。至于公共賬戶的資金來源，按一定比例計提項目土地出讓金、維修資金的增值收益、財政補貼、創設配套金融產品等或是重要探索方向。

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