“最強救市”一月后，最重要的趨勢是什么？

過去的10月份，是觀察最高層會議之后，“新政效果”的重要窗口。

10月份，成都市場總體表現不錯。

新房成交7269套，比上月（9月）增加了近2千套，提振幅度較大。

二手房成交19807套，逼近2萬套的高線，市場的火熱氣氛，相信身處其中的人都能感受到。

▲10月某售樓部周末現場

這些宏觀的數據背后，透露出哪些趨勢？對購房者究竟意味著什么？

當購房者需要做出購買、出售，或者置換打算時，應該如何做出抉擇？

這篇稿子，希望能給到從業者、購房者到最真切的感受和啟示。

先說新房市場。

新房市場，和兩三年前，已經完全不同，并且這種變化非常徹底！

第一個變化，也是最重要的變化，新房價格非常貴。

新房的貴，既是單價的貴，更是總價的貴，貴到讓大部分人“買不起”，只能轉戰二手。

如今主城，新房是沒有剛需的，即便小一些的戶型，也是110㎡以上，絕對的剛需，只能選擇二手。

去年以來，有不少購房者常常向深測君抱怨，300萬以內，主城非常非常難，幾乎沒有選。

就拿當前市場來看，11月新盤中，只有華潤中環天宸，有110㎡戶型，預計在280萬，是極少的300萬以內房源。

即便是華潤中環天宸，110㎡也并非主力，大量房源仍在140㎡左右。

▲11月預計上市新項目（來源成都商報房產發布）

年前，主城預計還有20個左右新開樓盤，基本都在120㎡往上。

實際上，現在主城新房的門檻就在300萬。

第二個變化，場面火爆，但成交量并沒井噴。

房源很緊俏，搶房的確在某些樓盤存在，漲價也是有的，但是最終的成交數據并未放量。

前面說了，10月份新房成交7269套，比9月增加了近2千套。

但是，10月的銷量，放在全年已過去的10個月中，甚至算落后。

按套數來算，10月新房成交排全年第六。

按面積來算，10月新房成交排全年第七。

場面很壯觀，結果一般般。

有種「一頓操作猛如虎，一看成績65」的感覺。

其中一個原因，很可能是成都4月份放開限購，新房已經提前放量。

四五月份的年度高點，正是4月放開限購之后。

也就說，雖然最高層會議在國慶前，但成都政策有提前量，提前消化不少成交。

當然，也有人提出，這是政策刺激的“邊際效應遞減”。

到底是不是，我們再來看第三個變化。

第三個變化，供應端萎縮嚴重，「房慌」并非危言聳聽。

供應不足，特別是主城供應不足，這兩年非常明顯。

主城的中低價位，前面講到的300萬以內房源基本絕跡，這類細分市場，嚴重「房慌」。

原因很多，這里說兩個最重要的。

一是，部分房企暴雷，活下來還能拿地的房企變少。

活下去的也只剩半口氣，周末看到一則新聞，香港置地宣布退出內地銷售型住宅開發。

相信業內都明白，香港置地這樣的第一梯隊房企，無論產品、市場都有口皆碑，結果令人唏噓。

二是，產品全面豪宅化，中低價位斷供。

從開發商角度出發，中低價位剛需，必然會和大量二手房競爭，因此房企拿地的出發點就是奔著“豪宅”去。

供應端的萎縮，最終一定體現到交易端。

這也是為何，即便市場看上去很火，但成交數據卻一般。

房源的枯竭，往深一步看，也是新房市場的枯竭。

不過市場厭惡真空，新房讓出來的空白，終究會被補上，這就是二手房崛起的背景。

3年前，2021年，新房對二手還是壓倒性優勢。

那一年，新房成交19.3萬套，二手房5萬套，人人都有“新房癌”。

當然，那時限價，價格倒掛，打新成為不少人致富經。

短短三年，市場徹底反轉。

今年前10月，二手成交17.6萬套，新房7.5萬套只是二手的42%。

繼去年首次破20萬套后，今年二手再破20萬套，沒懸念。

第一，這意味著，二手房已經成為最重要的力量。

過去20年，新房是市場晴雨表。

未來，二手房才是市場“基本面”。

從這個“基本面”出發，前10月二手17.6萬套，說明什么？

說明即便新房萎縮，二手填補了新房讓出的空白，總體需求仍然旺盛。

第二，性價比才是王道，二手仍然面臨價格回調。

某種程度上來講，二手是“以價換量”。

根據國家統計局數據，9月成都二手房同比下跌9.2%。

但是，理性看待，世界上沒有單邊上漲的市場，在數學上這也不成立。

放在過去5年，甚至10年，總體漲幅仍然可觀。

放量下跌不可怕，一潭死水的“縮量下跌”才最可怕。

前面說了，主城新房門檻已經到300萬。

大量300萬以下預算客群，將在二手市場，或者郊區尋找機會。

所以，答案就是，iPhone新款更好，但去年的老款便宜兩千，不香嗎？

第三，千萬不要忽視租售比的力量。

租售比是什么？

說到底，是持有成本，是資產回報率（未計算出售價格情況下）。

過去買房，租金不重要，看重資產增值。

現在，在假定資產價格恒定情況下，租售比非常重要。

租售比，是否劃算，和市場利率，其它資產回報率息息相關。

不少房東感慨，利率走低，持有現金回報也不高。

以300萬房子為例，租金大約在6萬/年，和市場上2%的主流存款利率差不多。

這種情況下，是否需要賣房套現，成為不得重新評估的選擇。

非常能理解今年新房可能是有數據統計以來，首次跌破10萬套，所帶來的恐慌。

一個時代就此遠去。

有失去，也會有新生，因此多一個視角來看待市場，一定會有不同的感受。

如果說，我是寫調控之后這一個月，可以觀察到什么樣的趨勢？

不如說，這種變化，是長期內在醞釀而成的趨勢，一旦形成將塑造新的市場格局。

第一，「基本盤」能穩住，不用太悲觀。

如果還是過去的思維，樓市好不好看新房，那結論是“不好”。

前10月新房只成交7.5萬套，去年全年是14萬套，即便還剩兩月，也能看出來下滑幅度較大。

但是，不必太過悲觀。

因為，未來二手房已是“基本盤”。

今年二手破20萬套沒懸念，“基本盤”穩住，市場仍然在。

現在是時候“轉變觀念”，把一二手看成一個整體，歐美等發達國家，一二手是作為整體來統計。

在新的視角下來看，2024年一二手（預估數據，以前10月平均數乘12）總計30.2萬套。

很顯然，30.2萬套，無論縱向比往年，還是橫向一二線城市比，都是不錯成績。

相比售樓部的熱鬧，二手房的氛圍不容易感受到。

10月份，僅貝殼端，看房人數就達到24萬。

▲來源貝殼APP

這很能說明，市場的活躍程度。

以前，市場的熱鬧體現在售樓部，現在則藏在一套套分散的二手房背后，這股力量已經占據主導。

第二，新常態：一二手洗牌后的市場會是什么格局？

前面說的是，看待住宅市場，需要看到一二手形成的整體。

但這兩個市場越來越不同，分化持續加深，因此也要認識到二者的區別。

新房的趨勢是越來越少，越來越貴。

我有個大膽預測，未來新房很可能會以今年為基準，在9萬套/年徘徊，甚至逐漸更少。

這種變化，不會有前幾年那么猛烈，但趨勢是慢慢減少。

二手房會穩定在20萬套出頭，和新房形成一年30萬套的成交規模。

考慮到成都接近900萬戶家庭，意味著即便沒有新增需求，3.3%的換房需求，能達到30萬套成交規模。

這是什么概念呢？

意味著平均每個家庭30年換一次房，每年就是30萬套需求。

這是一個極其可能的市場規模。

事實上，每年30萬套的需求，對于2140萬人口的城市來說，還是太少。

有人說，現在人人都有房。

但是，汽車、手機，都是在人人擁有之后，市場飽和之后，再次創新，需求再次激發。（完）

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