風向突變！全球一線城市集體“調頭”回主城

2025年開局，國內一線城市的土拍市場紛紛迎來開門紅。

上海首拍，4塊土地全部溢價成交，其中最矚目的是主城內環(huán)內29畝土地（容積率4.0），以總價89.64億元、樓面價11.75萬元/㎡沖榜全國地價TOP3（前兩名均來自上海徐匯，數據來源：中國房地產報）；

北京首拍，距離圓明園、清華大學直線1公里的朱房村棚戶區(qū)改造項目二期（剩余用地）兩宗土地，攬金近182億，其中59畝宗地以90.4億元總價、約9.5萬元/㎡樓面價成交（數據來源：克而瑞北京區(qū)域）；

廣州首拍，毗鄰大元帥府紀念館的12畝土地（容積率3.5）由越秀地產競得，折合樓面價約3.2萬元/㎡，成交總價約8.8億元（數據來源：南方都市報）……

發(fā)現了嗎？一線城市的價值，都在回歸傳統主城。

▍上海市中心，任何一棟低矮建筑都不容小覷

另一個趨勢是：主城區(qū)的土地，越來越小、越來越貴，這就指向一個結局——主城房價越來越貴，容積率越來越高。

這甚至不是中國城市獨有的趨勢，紐約、倫敦、東京……過去幾十年，世界一線城市相繼上演“人口回流”現象，人們的追求從“住煩了城里的高層，想去郊區(qū)過低密生活”向“體驗過郊區(qū)生活，還是覺得城里的生活更舒適”轉變，“城市回歸主城→人口回流→城市資源持續(xù)迭新”形成閉環(huán)。

作為“新一線榜首”的成都，也呈現出相似的趨勢。

據成都向上統計，2023～2024年，成都主城供應的土地中，90畝以上越來越少、30畝以下占比越來越大，樓面價紀錄不斷被刷新；今年，主城成交的6宗土地中，10畝+就占到了一半，同時樓面價“破3”。

很顯然，成都已有與一線城市同樣的趨勢：主城土地越來越小、越來越貴， 并且，“3w+地塊”大概率會在今年成為常態(tài)——因為，成都的城市發(fā)展很有可能在短時間內追平一線。

首先，近年成都在國家戰(zhàn)略中的地位明顯上升。去年，四川成為國家欽點的「戰(zhàn)略腹地」以及關鍵產業(yè)備份 ，而成都就是腹地之中心以及關鍵產業(yè)備份之主力。

其次，在當前國際形勢下，成都有明顯的地理優(yōu)勢。既是國際航班最多的西部城市，又因遠離沿海而不依賴國際交易，無愧“雙循環(huán)”高地。

▍天府國際機場實景圖（來源：@成都東部新區(qū)）

最后，成都的產業(yè)格局以及近年所展現的人才吸引力，已經非常接近一線城市。

城市價值會率先體現在土地價格上，城市能級追平一線，必然的結果就是，土地價值會向一線靠攏。而全世界一線城市價值都在“回歸主城”，成都最有可能追平一線土地價值的區(qū)域，必是主城。

偌大的主城，未來的價值制高點在哪里？

一線大佬們早已給出答案：保留著一座城市原汁原味生活的老城區(qū)——全國樓面價天花板 （13.1萬元/㎡） 出自以“老洋房”著稱的上海徐匯區(qū)，北京皇城根兒下的四合院值幾個小目標，廣州的樓面價紀錄保持者是“老廣味十足”的琶洲 （75670元/㎡） 。

而成都未來的價值制高點，也必然是“最成都”的老城區(qū)。主城唯一的古蜀文明發(fā)源地——青羊區(qū)，顯然最有發(fā)言權。

▍青羊區(qū)寬窄巷子實景圖

深度參與、見證廣州城市發(fā)展、擁有超強“讀城能力”的越秀地產，也給出了同樣的回答。

作為發(fā)軔于廣州的全國第一批成立的綜合性房地產開發(fā)企業(yè)，越秀地產亦是城市更新排頭兵： 不僅在廣州多個城市更新項目中均取得了實質性的進展，去年底更成功取得上海主城虹口一宗歷史風貌保護地塊——論對“主城”的理解，越秀罕有敵手。

在成都，越秀地產同樣表現出強大的先鋒性與前瞻性：過去兩年重倉主城5宗土地，精準同頻成都“回歸主城”的步伐。

其中，位于崔家店的越秀·天悅云萃1、2期以及槐樹店的越秀·望悅均成為主城成華的現象級熱盤：前者屢開屢罄，全年銷售額約30.17億，問鼎成華TOP1，榮登成都TOP9 （熱銷數據來自案場數據，排名數據來源銳理數據） ；后者持續(xù)熱銷，成為主城東新晉頂流。

▍越秀成華兩大熱盤位置示意圖

兩大項目的熱銷，讓區(qū)域市場信心與關注度不斷上漲，進而帶動周邊地價屢創(chuàng)新高，今年更雙雙實現樓面價首次“破2”，越秀對主城洼地價值的洞察力、強大的產品力以及板塊價值推動力，可見一斑。

▍ 越秀·天悅云萃2期美學示范區(qū)實拍圖（具體以交付為準）

2025年，越秀再推力作——擇址青羊金沙，打造城市復興開元之作「閱今沙」，自然也讓人思考：為什么不是成華、武侯，偏偏是青羊金沙？

因為這里，代言的是全國乃至全球語境下的「成都」：所有的文化特征、城市氣質、生活煙火，一一囊括在內。

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青羊之“貴”

在于對核心資源的極致占有

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青羊代言成都的底氣，與徐匯代言上海、東西城區(qū)代言北京一樣，是對核心資源的極致占有，尤其是不可復制的資源。

?古都青羊。博物館可以復制，但古蜀文明發(fā)源地、太陽神鳥的出土地，主城只有一個——青羊。

?人文青羊。主城區(qū)80%以上的文化資源都匯集于青羊：金沙遺址博物館、杜甫草堂、青羊宮、寬窄巷子……

▍金沙遺址博物館實景圖

?省府青羊。市級機關可以搬遷，但省府機構始終不離青羊：省政務中心、省黨校等省級黨政軍文教醫(yī)，紛紛駐扎于此。

?教育強區(qū)。“五朵金花”“四七九”分校遍布全城，但本部只有一個，青羊獨占半壁江山：人中成實小、泡桐樹小學、樹德寧夏、文翁石室。

▍文翁石室實景圖（來源：@成都石室中學）

?生態(tài)青羊，煙火氣越足的地方，往往生態(tài)面積越小，但青羊區(qū)是例外，公園就是煙火氣之源——兩條河流穿境而過，人民公園、浣花溪、百花潭……茶社品茗、賞花泛舟，好不快哉！

▍人民公園實景圖

? 產業(yè)青羊。全國可以有無數科學城，但國家級航空產業(yè)核心區(qū)只有五個，青羊航空新城便是其中之一，超2600家科技名企匯聚，城市經濟又一極核冉冉升起。

坐擁主城最高的權力機構、最頂的教育資源、最純的成都生活、最強的產業(yè)格局、最優(yōu)的生態(tài)環(huán)境……放眼主城，只有青羊。而青羊精華，都濃縮于金沙。

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三千年青羊

金沙獨占八分

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仔細觀察會發(fā)現，青羊區(qū)的城市格局有著明顯的“產業(yè)向外，生活向內”的 趨勢。

而金沙，就是人文青羊的原點——都說“三千年成都”，實則“三千年金沙”，早在三千多年前，這里就是古蜀王國的祭祀區(qū)所在，代表權力的頂點。 后世達官貴人、文人儒客往來不絕，從“資歷”上說，金沙較浣花甚至都更勝一籌。

此外，金沙不僅坐擁太陽神鳥、黃金面具，在城市資源方面亦可稱“西貴”集大成者。

?交通配置一流，地鐵4、7、27號線三軌環(huán)繞，二環(huán)、中環(huán)、清江西路、成溫高架等路網交織，公交站點密布。

?名校薈萃，金沙幼兒園、成實小、金沙小學、石室聯合中學、青羊實驗中學及附小、西南財大……家長公認的“學區(qū)40佳”亦坐擁數席。

?公園星羅棋布，除金沙遺址公園外，區(qū)域及周邊還分布有金沙濱河公園、黃忠公園、蘇坡公園等，更有兩條滿載人文底蘊的河流——清水河與摸底河。

▍金沙濱河公園實景圖（來源：@錦繡青羊）

?娛樂消費圣地多如牛毛，西單、一品天下、西村大院等商業(yè)與周邊優(yōu)品道、仁和春天等老牌商圈共筑城市煙火。

?“三甲”觸手可及，省醫(yī)院、成都第一人民醫(yī)院金沙醫(yī)院、蘇坡醫(yī)院等扎堆。

這一切，匯集成味道最濃的“來了就不想走的成都”：三步一家百年老店，五步一家“黑珍珠”，不一定是最繁華的，卻是最“地道”的成都；抬腳就能在金沙遺址博物館飽覽成都歷史，出門就能遇見一所“夢中情校”，長期浸潤于此，舉手投足都帶著“底蘊”二字……

所謂的“回歸主城”，本質不就是回歸那個“來了就不想走的成都”嗎？未來的金沙之于成都，必如徐家匯之于上海，西單之于北京，是主城價值的真正“錨點”。

濃縮成都無法復刻的過去、資源集中的當下、確定性發(fā)展的未來，擇址青羊金沙打造城市復興開元之作，越秀又“秀”出了非凡的“讀城能力”。

▍ 越秀·閱今沙區(qū)位圖

要理解越秀的「城市復興」，必須要先厘清兩點：動機和目標。

先看動機，金沙有歷史有底蘊有人文有資源，有任何新城新區(qū)所缺乏的、因「人」的高度聚集而生的煙火氣，但還不到滿分：設施完善但界面不夠接軌時代、煙火充足但太接地氣、生活貴氣但還需迭新。

與此同時，越秀深諳在供地奇缺的金沙，每一寸土地之上的筆墨呈現，都是城市形象的具象表現。

因此，閱今沙生來就被寄予厚望：在為金沙“加分”的同時，完成對西貴正脈的傳承與賦新。

越秀的“手法”也很巧妙：復新主城價值、賦新成都煙火、馥新西貴生活，將先鋒場景融入蜀王府規(guī)制禮序，以全新產品原創(chuàng)“新西貴”生活——“公園城市先鋒生活樣本”應運而生。

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前庭

后院

傳承千年王府內涵，賦新主城高級煙火

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蜀王府規(guī)制禮序，講究“前庭后院”，前庭與民同樂，后院閑適生活。

閱今沙所在的土地，生來就有“前庭后院”之分：住宅用地+配建生態(tài)用地規(guī)模達到約100畝，其中公園達到約60畝，既是「蜀王府規(guī)制禮序」的前庭，亦是項目的“降容神兵” 。

▍ 越秀·閱今沙意境圖

不同于傳統公園專注于“造景”，越秀將公園的重心，放在了“眾樂樂”的場景營造上：不僅植入“今沙八景”，更斥資千萬、對標公園商業(yè)標桿進行打造，實現城市空間與社區(qū)空間的有機縫合，迭代青羊傳統公園模式。

這是一座與麓湖CPI同源的主理人公園， 將引入最新的年輕潮流生活業(yè)態(tài)，落地越秀「樾+」咖啡，從此，金沙的公園也不再只能喝茶賞景，“早C晚A”、下午茶、打卡網紅店……都可在逛公園的同時完成。

▍ 越秀·閱今沙配建公園意境圖

也是一座大小朋友咸宜的樂園，在以“奇幻山丘之旅”為故事線的“兔崽子樂園”，蹦床、爬網、戶外劇場、階梯草毯……藝術節(jié)、音樂會時刻上演，曬太陽也別有格調。

▍ 越秀·閱今沙配建公園意境圖

亦是由麓湖的景觀團隊操刀的“西貴最美歸家路”， 上百棵藍花楹與烏桕串聯成色彩交織的浪漫林下空間，行于其間，如若誤闖森林秘境。

▍ 越秀·閱今沙配建公園意境圖

可以說，閱今沙的誕生，并非只是“為金沙新添一座公園”這么簡單，更是以更前沿的設計提升區(qū)域的城市風貌，亦通過精致的生活場景營造，引領金沙生活方式向“高級煙火氣”躍升。

而內部園林作為“后院”，則以豪華落客區(qū)、城西首個“中央車站”以及成都文化符號為底的園林等，重現游園式歸家禮序，創(chuàng)造獨樹一幟的精神共鳴。

▍ 越秀·閱今沙意境圖

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大師定制

當代府院

以“傳世”之作，原創(chuàng)新西貴生活

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整個項目，其實就是一座“西貴生活博物館”：圈層會所、超級架空層、立體空間、檐下空間……既有懸崖270°書屋 （樾+書局） 滿足內涵提升，亦有行政酒廊、茶吧、健身房、私宴廳等會所功能帶來情緒價值；既不失王府氣度，亦滿溢高級煙火。

▍ 越秀·閱今沙意境圖

在戶型設計上，閱今沙則在“新規(guī)”之上進行再迭新，帶來城西市場罕見的「空中院子」產品，從室外的市政公園、社區(qū)園林，到自家的光廳入戶、空中花園……家，亦成為“后院”的延伸。

▍ 越秀·閱今沙意境圖

“新規(guī)”所創(chuàng)造的超高實得率，亦為項目的產品設計提供了廣闊天地。

? “成都最強130”：建面約130㎡戶型不僅擁有比肩千萬級豪宅的約30㎡餐廚花園入戶，更超配約44㎡巨大社交廳、雙廚社交聚廳、雙套房 （四房三衛(wèi)） ；「新西貴主臥套房」尤其亮眼，完美匹配男女主人對生活享受的不同追求，亦將松弛感與儀式感拉滿。

▍ 越秀·閱今沙建面約130㎡戶型裝修改造意境創(chuàng)想圖

? “比肩180的143”：對標市面180㎡級產品打造的建面約143㎡戶型，則擁有更強的享受感：客廳+南向X空間連通，可打造約56㎡尊崇家庭社交廳，予享270°轉角景觀艙；五房三衛(wèi)設計，滿足“大家族式”生活；約40㎡“戀人主臥3.0”，堪比五星級酒店的行政套房……

▍ 越秀·閱今沙建面約143㎡戶型裝修改造意境創(chuàng)想圖

從紅線外到紅線內，從社區(qū)園林到空中花園，從新規(guī)戶型到空間創(chuàng)新，在閱今沙，越秀用「城市復興」與成都城市發(fā)展進程又一次同頻，而其強大的「讀城能力」，也再一次無比清晰地展示在我們眼前。

越秀·閱今沙的誕生，之于金沙而言，是城市界面與西貴生活的雙重迭代，更是城市價值的重新回歸——2025，金沙勢必王者歸來！

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編輯：Zoe Ⅰ 美編：Amy Ⅰ 主編：Comet

圖文來源：成都向上/網絡

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