成都地價(jià)破4萬(wàn)！現(xiàn)在壓力來(lái)到了重慶這邊……

01

很多人都知道，昨天成都的地價(jià)破4萬(wàn)了！

僅僅半個(gè)月的時(shí)間，成都地價(jià)的天花板就直接跳漲1萬(wàn)。如此瘋狂的操作，把所有人都看得瞠目結(jié)舌，連主持土拍的小姐姐都開(kāi)始擦汗了。

圖源網(wǎng)絡(luò)

昨天的主角是成都，而今天的主角又換成了杭州和上海。

就在剛剛，杭州的土地單價(jià)歷史性地突破了8萬(wàn)！

圖源網(wǎng)絡(luò)

在杭州今天的土拍中，蔣村文新單元XH030203-01（3）地塊經(jīng)過(guò)102輪競(jìng)價(jià)，被建發(fā)以34.35億元的價(jià)格摘得，成交樓面價(jià)88029元/平米，溢價(jià)率115.39%。

今年年一季度還沒(méi)過(guò)完，杭州的地王就已經(jīng)三度易主。

成都地價(jià)跳漲一萬(wàn)用了半個(gè)月，已經(jīng)讓人不可思議；而杭州地價(jià)跳漲一萬(wàn)僅用時(shí)3天。

如今杭州的地價(jià)已僅次于上海、北京。

在北京、杭州、成都紛紛誕生新的“城市地王”的時(shí)候，上海則在今天誕生了兩個(gè)新的“板塊地王”。

靜安區(qū)N070302單元111-21地塊被大華集團(tuán)摘得，總價(jià)24.86億元、溢價(jià)率32.31%、樓面價(jià)9.27萬(wàn)元/平米，成為大寧板塊的新地王。

浦東新區(qū)北蔡楔形綠地C09b-01地塊經(jīng)過(guò)66輪競(jìng)價(jià)，觸達(dá)中止價(jià)29.159億元，轉(zhuǎn)入競(jìng)“高品質(zhì)建設(shè)”指標(biāo)階段，最終由綠城中國(guó)競(jìng)得，成交樓面價(jià)71412元/平米，溢價(jià)率40%，成為新的板塊地王。

北京、上海、杭州、成都等城市在今年紛紛刷新土地價(jià)格的新高，其中成都和杭州還反復(fù)刷新了兩三次，這意味著什么？

這意味著在這一輪的樓市復(fù)蘇進(jìn)程中，部分一線和強(qiáng)二線城市正在不斷用抬升地價(jià)的方式來(lái)提升所有人對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期，驅(qū)趕購(gòu)房者入場(chǎng)，進(jìn)而帶動(dòng)樓市回暖。

未來(lái)中國(guó)樓市的分化會(huì)越來(lái)越明顯。在這一輪復(fù)蘇中掉隊(duì)的城市，未來(lái)會(huì)被越甩越遠(yuǎn)。

這些城市居民的財(cái)富將被洗劫，未來(lái)恐很難翻身。

02

在全國(guó)“穩(wěn)住樓市”的大政策背景下，用“地王”來(lái)提振樓市，無(wú)疑是一劑“特效藥”，對(duì)參與樓市的每一個(gè)市場(chǎng)主體都能夠施加非常積極的影響。

購(gòu)房者：

提升未來(lái)房子漲價(jià)的預(yù)期。畢竟土地成本在那里擺著的，半年后新房的銷售價(jià)格也在那里擺著的，對(duì)不對(duì)？

你總不能指望開(kāi)發(fā)商一直做賠本買賣吧？

所以那些原本還在觀望的購(gòu)房者，在新地王出現(xiàn)之后，一般就會(huì)出手了。因?yàn)橘Y產(chǎn)增值的預(yù)期是非常明確的。

2021年全國(guó)第一次集中土拍之后的那一輪火爆行情就是這么來(lái)的。

二手房東：

無(wú)疑是一劑強(qiáng)心針，是來(lái)自友軍的火力增援。

雖然不見(jiàn)得會(huì)把上架的房子撤下來(lái)，也不見(jiàn)得會(huì)立馬提價(jià)，但至少不會(huì)踩踏式盲目拋售了。跟買家討價(jià)還價(jià)的底氣也要足一些了。

你看，離我們這里幾百米的地方，地價(jià)都比我套房子的單價(jià)還高了，那我漲一點(diǎn)也是合情合理的吧？

開(kāi)發(fā)商：

不斷提升的地價(jià)，會(huì)給之前拿地的項(xiàng)目帶來(lái)了巨大的利潤(rùn)空間和品質(zhì)提升空間。

比如去年9月貝殼在成都拿下樓面價(jià)27300元/平米的地王，今年3月，一街之隔地價(jià)就飆到了41200元/平米。

貝殼啥都不用做，半年時(shí)間就含淚凈賺14000元/平米，相當(dāng)于進(jìn)賬5.5個(gè)億。

這樣的城市，哪家開(kāi)發(fā)商會(huì)不喜歡？那家開(kāi)發(fā)商不爭(zhēng)著去搶地？

地方政府：

地價(jià)高了，土地出讓金就高了，財(cái)政也寬裕了。

再要想多建幾條地鐵、多修幾個(gè)公園、多搞幾個(gè)科研項(xiàng)目，或者給老師、醫(yī)生、低保戶多漲點(diǎn)工資也挪得開(kāi)手腳了。

銀行：

抵押物的價(jià)值高了，放貸金額也就大了。在當(dāng)前大放水的背景下，任務(wù)更好完成了，風(fēng)險(xiǎn)也更小了。

地價(jià)一漲，就會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲；而房?jī)r(jià)一漲，似乎所有的問(wèn)題都解決了。

03

成都地價(jià)破4萬(wàn)，現(xiàn)在壓力來(lái)到了重慶這邊。

因?yàn)榫驮谌熘蟮?月31號(hào)，重慶有幾宗土地也將走上拍賣桌。

其中最引人關(guān)注的觀音橋核心的長(zhǎng)安三工廠地塊，幾乎代表了重慶土地價(jià)值的天花板。

圖源重慶銳理數(shù)據(jù)

因此這宗土地的成交價(jià)格也幾乎代表了在開(kāi)發(fā)商眼中重慶土地的價(jià)值。

如果這宗土地能以比較理想的高價(jià)成交，對(duì)重慶樓市無(wú)疑是一劑強(qiáng)心針。

但如果這一次被拉開(kāi)差距，對(duì)重慶購(gòu)房者的信心將是一次比較嚴(yán)重的打擊。未來(lái)再想翻身，難度就真的很大了。

一個(gè)城市當(dāng)前房?jī)r(jià)2萬(wàn)，地價(jià)4萬(wàn)，未來(lái)預(yù)期房?jī)r(jià)7-8萬(wàn)；

另一個(gè)城市當(dāng)前房?jī)r(jià)1.5，地價(jià)1萬(wàn)，未來(lái)預(yù)期房?jī)r(jià)2萬(wàn)；

你是投資者，你愿意選哪個(gè)？

這個(gè)問(wèn)題用腳趾頭想也能想明白。

那重慶究竟應(yīng)該怎樣做才能扭轉(zhuǎn)戰(zhàn)局，提升土地價(jià)格？

04

在我看來(lái)，要想重新提升土地價(jià)格，當(dāng)前重慶有必要做五件事：

第一，調(diào)整土地出讓年限。

全國(guó)所有城市的住宅產(chǎn)權(quán)都是70年，只有重慶是50年。

雖說(shuō)住宅用地到期后自動(dòng)續(xù)期，但對(duì)于大部分不明真相的吃瓜群眾來(lái)說(shuō)，這始終是一個(gè)心結(jié)。

而真正受影響的，是銀行貸款的年限。

20幾年樓齡的房子，別的城市還可以貸30年，在重慶只就能貸20幾年。有些銀行甚至直接拒貸。

少了20年的土地年限，也會(huì)嚴(yán)重影響到重慶的土地價(jià)值。

第二，穩(wěn)步提高地價(jià)預(yù)期。

相同板塊的土地價(jià)格，每一次的起拍價(jià)都要比前一次更高。

不管最終成交價(jià)是多少，至少操盤手要通過(guò)起拍價(jià)向市場(chǎng)傳遞一個(gè)明確信號(hào)，那就是：地價(jià)在漲！

圖源南方周末

像這樣的騷操作不管是真是假，至少我每一次土拍價(jià)格都會(huì)比前一次高，不會(huì)讓你做虧本生意，你就放心來(lái)。

土地價(jià)格上漲的預(yù)期一旦確立，開(kāi)發(fā)商有信心地價(jià)會(huì)漲，購(gòu)房者也有信心房?jī)r(jià)會(huì)漲，樓市的正向循環(huán)就形成了。

第三，對(duì)新建商品房完全放開(kāi)限價(jià)。

不但要放開(kāi)限價(jià)，還要放開(kāi)實(shí)際銷售價(jià)格在備案價(jià)基礎(chǔ)上漲跌幅的限制。

開(kāi)發(fā)商可以將備案價(jià)提高，再跟據(jù)市場(chǎng)情況降價(jià)銷售。之后可以根據(jù)市場(chǎng)情況，在不超過(guò)備案價(jià)的前提下隨時(shí)調(diào)整價(jià)格。

既要限制房?jī)r(jià)，又要指望開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地，本就是自相矛盾的。

第四，取消豪宅稅。

雖然今年重慶的豪宅稅起征點(diǎn)已經(jīng)達(dá)到了30007元/平米，和當(dāng)前在售的絕大多數(shù)樓市無(wú)關(guān)，但這始終是一個(gè)天花板，是一根高壓線，像一把達(dá)摩克利斯之劍懸在想拿高價(jià)地，高價(jià)拿地的開(kāi)發(fā)商頭上。

影響的是對(duì)重慶高端市場(chǎng)的預(yù)期！

成都地價(jià)都已經(jīng)上4萬(wàn)了，重慶房?jī)r(jià)3萬(wàn)還要交豪宅稅，這難道不是一件非常可笑的事嗎？

重慶的公租房夠住100萬(wàn)人；還有接近30萬(wàn)套的二手房掛牌量，其中大部分是總價(jià)并不高的普通剛需物業(yè)；還有大量的新房庫(kù)存，早就能夠滿足和保障普通工薪階層的住房需求。

重慶現(xiàn)在需要的是真正能夠引領(lǐng)居住潮流、提振樓市預(yù)期、高質(zhì)高價(jià)的“好房子”。

如果客戶在高價(jià)買房的同時(shí)還要被征收額外的豪宅稅，這對(duì)于提升重慶的人居水平，提振樓市預(yù)期是非常大的傷害。

第五，重啟大規(guī)模拆遷。

對(duì)核心地段老房子開(kāi)啟拆遷模式，既能提升城市界面，又能得到優(yōu)質(zhì)高價(jià)值的土地；既能改善市民居住條件，又能幫助開(kāi)發(fā)商去庫(kù)存；還能引導(dǎo)地方專項(xiàng)債流向樓市，流向消費(fèi)端口，一舉多得。

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下周一，重慶好幾宗土地就要開(kāi)拍了。

重慶樓市回暖的趨勢(shì)能不能被夯實(shí)，會(huì)不會(huì)被隔壁的成都和其它一二線城市越甩越遠(yuǎn)，就看三天后的一錘子買賣了。

你們覺(jué)得重慶有機(jī)會(huì)出新的地王嗎？