配售型保障房年折舊1%，商品房分分鐘虧10%以上？值得買(mǎi)嗎

明天，小長(zhǎng)假又正式開(kāi)啟。對(duì)于樓市來(lái)說(shuō)，屬于冷靜期（當(dāng)然，市場(chǎng)火爆之時(shí)則是百無(wú)禁忌，清明買(mǎi)房光宗耀祖）。

所以今天我想說(shuō)一下，樓市的另外一種存在——配售型保障房。

從4月1日起，廣州首批配售型保障房開(kāi)始網(wǎng)上申購(gòu)。

兩個(gè)項(xiàng)目，白云區(qū)嘉翠苑（均價(jià)17300元/㎡）、黃埔區(qū)蘿崗和苑（均價(jià)15800元/㎡），共有1300+套保障房可供申購(gòu)。

未來(lái)五年，預(yù)計(jì)每年還有1萬(wàn)套的量投入到市場(chǎng)中。

價(jià)格更是只要同區(qū)新房?jī)r(jià)格的1/3，和二手房?jī)r(jià)格的1/2。（詳見(jiàn)下表）

都說(shuō)“沒(méi)有賣(mài)不出的房子，只有不適合的價(jià)格”。

配售型保障房與商品房的最大區(qū)別就是不具備金融屬性。

也就是說(shuō)，這類(lèi)房產(chǎn)不會(huì)是個(gè)人的資產(chǎn)，更多的是真正意義上的住房消費(fèi)。

但現(xiàn)在位于廣州次中心區(qū)的配售型保障房已經(jīng)把價(jià)格打到“1”字頭，肯定動(dòng)心的人還是不少的。

網(wǎng)上對(duì)于兩個(gè)項(xiàng)目的測(cè)評(píng)，地段、戶型、配套等等的分析都已經(jīng)很全面了。

我想這篇，我還是從錢(qián)的方面入手，算一算經(jīng)濟(jì)賬。讓大家自己對(duì)號(hào)入座，看看配售型保障房到底適不適合自己？

01

一、跟商品房比。

比如，申購(gòu)一套90㎡的配售型保障房，總價(jià)150萬(wàn)不到。

這個(gè)價(jià)格，目前在廣州郊區(qū)也是可以買(mǎi)到商品房新房小三房的，比如增城；如果二手房的話，選擇就更多了。

但論區(qū)位，配售型保障房要比同價(jià)位能買(mǎi)到的商品房好太多了，這也是很多人覺(jué)得配售型保障房真香的原因。

當(dāng)然，配售型保障房也有自己的bug。

房子可以轉(zhuǎn)讓，但禁售3年，必須3年封閉期滿（從買(mǎi)賣(mài)合同簽訂之日起計(jì)算），才可以轉(zhuǎn)手，并且僅限在內(nèi)部流轉(zhuǎn)。

1年內(nèi)無(wú)人購(gòu)買(mǎi)，可向建設(shè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)回購(gòu)，回購(gòu)價(jià)格每年遞減1%

這個(gè)轉(zhuǎn)手條件，你覺(jué)得苛刻嗎？

要我說(shuō)，如果在樓價(jià)上升期，只要能夠得著商品房門(mén)檻的，再怎么樣，大家都是不會(huì)看得上配售型保障房的。

但是，在樓價(jià)不確定的當(dāng)下，特別是多少新盤(pán)首開(kāi)時(shí)聲勢(shì)浩大，再開(kāi)時(shí)就已經(jīng)降價(jià)，二手房入市更是紛紛破發(fā)（不算利息虧個(gè)10%以內(nèi)都是燒高香）的時(shí)候，配售型保障房一年虧個(gè)1%，又顯得真是“濕濕碎”了。

最起碼，不用愁無(wú)人接盤(pán)啊。

如果同樣的總價(jià)，真的選擇增城的話，想要賣(mài)房轉(zhuǎn)手就得愁禿啊。

但如果，過(guò)幾年樓價(jià)漲了，那么又是選擇買(mǎi)增城的人贏了。

哪種概率更大？按照自己的想法推演。

02

二、跟租房比。

買(mǎi)房跟租房的區(qū)別，我覺(jué)得就兩方面。

一是確定性，一個(gè)是屬于自己的家，一個(gè)是歸屬感較差的房東的房子。

二是買(mǎi)房帶來(lái)的資產(chǎn)收益，這方面參考推文第一Part就可以了。

除此之外，我們也可以單純算算經(jīng)濟(jì)賬。

△蘿崗和苑

有人算過(guò)，一年折舊1%，就等于總價(jià)150萬(wàn)元的保障房一年的使用費(fèi)用是1.5萬(wàn)元，每月的費(fèi)用是1250元

表面上看，這個(gè)費(fèi)用很是實(shí)惠。一千出頭，同樣價(jià)位租三房上哪找去？城中村都不行，更別說(shuō)小區(qū)的環(huán)境跟舊村是沒(méi)得比的。

但大家也別忘了，房子你是付出了150萬(wàn)的總價(jià)，才能擁有使用權(quán)的。

把這150萬(wàn)存銀行的話，按照一年期定存利率1.1%計(jì)算的話，收入差不多有1.6萬(wàn)元/年

所以買(mǎi)房每月的實(shí)際付出是約2600元/月

但這說(shuō)的是一次性付款的情況哦。

如果是貸款的話，150萬(wàn)首付兩成30萬(wàn)，剩下的120萬(wàn)月供，貸款30年（利率3%，等額本息），月供款為5060元

這樣的話，月供基本跟同地段租三房的月租相當(dāng)了。

那么，你覺(jué)得付出30萬(wàn)首付，換來(lái)的確定性對(duì)比租房的漂泊感，值嗎？

03

三、子女讀書(shū)

很多人買(mǎi)房的最大動(dòng)力，就是為了子女讀書(shū)。

配售型保障房在入學(xué)方面會(huì)更有優(yōu)勢(shì)嗎？

答案是不一定。

目前在廣州無(wú)房租房也是可以入讀租住房對(duì)應(yīng)的地段小學(xué)的，前提是學(xué)位充足。否則就要接受統(tǒng)籌。

按照現(xiàn)在的情況看，除了最頂流的中心四區(qū)小學(xué)外，由于適齡孩子數(shù)量從高峰回落，以及新建樓盤(pán)配建學(xué)校不斷擴(kuò)充和落成的原因，租房入讀的家長(zhǎng)來(lái)到了越來(lái)越友好的時(shí)代。

△嘉翠苑

配售型保障房呢?

如果項(xiàng)目自帶學(xué)校，則入讀配套小學(xué)。如果沒(méi)有，則有可能入讀對(duì)口小學(xué)，也有可能需要統(tǒng)籌入學(xué)。

義務(wù)教育階段大家都是有書(shū)讀的，但并不見(jiàn)得買(mǎi)保障房在子女讀書(shū)方面就更有優(yōu)勢(shì)。

所以配售型保障房作為新婚家庭，或者悅己一族的過(guò)渡房、上車(chē)房，應(yīng)該更適合。