爛尾樓退款有保障！最高法執行異議新規解讀

7月23日，最高人民法院發布《關于審理執行異議之訴案件適用法律問題的解釋》，對于商品房消費者權益保護進行了細化、具體的規定進一步拓寬了保護范圍，更大力度守護買房人的合法權益。

《解釋》第十一條、第十二條在《執行異議和復議規定》《商品房消費者權利保護批復》有關規定基礎上，明確了請求辦理所有權轉移登記手續、合同解除后已付購房款處理等的條件，使商品房消費者權益保護在實踐中更具可操作性。

《最高人民法院關于審理執行異議之訴案件適(以下簡稱《解釋》)已用法律問題的解釋》經最高人民法院審判委員會第1938次全體會議審議通過，自2025年7月24日起施行。

最高人民法院執行異議新規解讀：買房人權益保護全面升級

一、買房人權益保護大升級

保護人群更多了

現在不光看你是不是"唯一住房"，像家里添人口要換大房子的，或者進城打工在老家有房又買新房的，都能算"家庭居住需求"。

連商住兩用的房子符合條件的也能申請保護。

想保住房子得滿足這些（第十一條）
要法院停止執行并幫你辦房產證，必須同時做到：

合同得靠譜：房子被查封前就和開發商簽了正規購房合同；

錢要到位：查封前付完全款，或者付了部分后在一審結束前補齊余款交給法院；

自家住才行：房子得是生活居住用（不能是投資或做生意）。

爛尾樓退款有保障了（第十二條）

直接讓法院從開發商被凍結的監管賬戶里劃錢給你；

或者優先從賣地賣房款里拿錢。

遇到房子爛尾、合同解除了，你的購房款能這么要回來：

這才是真解困：終于不用怕"錢房兩空"了，律師都說這條是雪中送炭！

二、防風險+打官司更省心

預告登記是護身符

辦過預告登記的，就算開發商欠債導致房子被查封，你也能憑這個直接攔下執行，不怕開發商"一房兩賣"。

農民工工資優先支付

開發商欠的工程款（實際是農民工血汗錢），能排在抵押債前面拿錢。

少跑法院的竅門

打執行異議官司時，可以順便把確權、過戶這些事一起辦了，不用反復折騰。

三、特殊情況這么辦

房子被拍賣了？別慌！你有權拿到拍賣款當補償。

官司打輸了？法院必須馬上退你交的房款。

四、新規也有禁區

嚴打鉆空子：開發商要是找人假買房逃避還債，輕則罰款拘留，重則坐牢！

這些情況不保護：買商鋪、投資房，或者沒辦預告登記的，別想享受特殊待遇。

?總結給買房人的干貨
這次新規把紙上權利變成真能用的武器，特別是：

爛尾樓能直接退款（第十二條）

換房族、進城買房都受保護（第十一條）

預告登記關鍵時刻能救命
重要提醒：合同、付款憑證、居住證明這些證據一定留好！該出手時就出手。