房價將如何走？黃奇帆再次預言未來房地產，今年已經有所應驗

導讀：房價將如何走？黃奇帆再次預言未來房地產，今年已經有所應驗

多年以前，“房價只漲不跌”的觀念深入人心。然而，彼時在重慶任職的黃奇帆卻提出了一個頗具震撼性的觀點，即房地產投資占社會固定資產總投資的比例不應超過25%。

隨著歲月的推移，黃奇帆的預判似乎已然成為現實。根據公開數據顯示，2025年上半年，全國樓市新房成交均價跌破萬元，降至9649元/平方米，較過去一年下跌近2%，成交面積與成交價格均呈現下降態勢。

近期，黃奇帆再度提出一個看似穩健折中的論斷，即未來房價不會出現大幅漲跌，而是會隨國內生產總值（GDP）呈小幅波動態勢。黃奇帆此次的預判是否會成為現實呢？在當前的房地產市場背景下，作為普通民眾，我們如何才能實現自身利益的最大化呢？

值得關注的是，黃奇帆這一經過縝密思考后提出的觀點背后，隱藏著冷峻的時代現實。當房地產行業從曾經的支柱產業轉變為如今“不出現系統性風險便是成功”的狀態時，一個在很大程度上依賴土地資源發展的經濟體正經歷著艱難的轉型。

01、人口懸崖上的樓市困局：預言能否再成真？

人口結構狀況決定了住房剛性需求的上限。2024年，中國新生兒數量僅為768萬，與此同時，60歲以上人口占比突破26%。人口年齡結構的倒掛現象表明，真實的住房需求將持續縮減。

就當前形勢而言，“降價促銷以增加銷量”的策略已難以改變房地產市場供應過剩的基本格局。隨著“三條紅線”政策持續收緊房地產企業的融資渠道，開發商不得不通過降低房價來換取銷售量。2025年上半年，新房平均價格不斷創下新低，而居民部門的杠桿率已觸及警戒線，購房承接能力嚴重透支。在此情形下，房地產市場的問題似乎陷入無解的困境。

在地方財政高度依賴土地出讓收入且已無更多緩沖空間的情況下，“避免房地產市場崩潰”成為核心目標。為此，各地紛紛采取一系列措施來維持當前房地產市場的穩定，如實施二手房限價政策以營造價格穩定的假象、國有房地產企業參與土地競拍以維持地價體系、提供定向信貸支持以確保資金鏈不斷裂等。

從表面上看，這些措施似乎具有一定的可行性，但實際上，其本質只是不斷轉移債務負擔，并且導致新房市場與二手房市場逐漸分化。二手房市場的海量庫存猶如高懸頭頂的堰塞湖，給房地產市場帶來巨大的潛在風險。

02、大國轉身：樓市平盤背后的文明切換

當深圳科技園周邊的房產中介紛紛轉型，開始涉足科技裝備銷售領域時，一場悄然無聲卻影響深遠的價值革命已然拉開帷幕。在上海，張江地區研發崗位的年薪水平已超越陸家嘴的投資銀行崗位；在合肥，量子實驗室的蓬勃發展帶動了周邊生鮮配送產業的繁榮；在武漢，光谷地區設計師的客單價與深圳室內設計師不相上下。

諸多事實表明，土地空間所蘊含的價值正逐漸被技術空間的價值所取代。這些現象正是國內經濟擺脫對空間要素依賴的微觀體現。可以預見，在未來的某一天，前沿科技、光伏等新興產業將逐步取代房地產行業，成為支撐國民經濟發展的新支柱。

03、形勢之下，普通百姓如何利益最大化？

由三代人傾盡六個錢包購置的“江景豪宅”，宛如一座象征著集體迷思的墓碑。我們不妨借鑒德國人的住房模式，以大約五年的收入來購置可供終身居住的房產。北歐的發展經驗已然證實，當居住成本被控制在個人收入的25%以下時，社會的創造力才能得到真正的釋放。

上海裁縫鋪中定制旗袍訂單持續爆滿這一現象，預示著傳統手藝將開啟一個超越學區房價值的嶄新時代。當房產證逐漸淪為普通商品的登記憑證，知識產權證書正成為新興階層身份與地位的象征。哈爾濱學生憑借改造農機項目獲得千萬元風險投資的事例，正逐步消解“孟母三遷”這一古老敘事所代表的傳統觀念。

當優質教師資源突破地域限制實現廣泛共享，緩解教育焦慮的有效途徑在于培養孩子具備人工智能無法復制的創新創造能力。

綜上所述，在當前房地產市場形勢下，普通民眾應對變化的“萬全之策”在于重構居住觀念、轉移財富錨定方向以及調整教育投資策略等習慣與觀念的轉變。