一線城市密集松綁限購，政策暖風(fēng)催熱“金九銀十”樓市

1.政策動態(tài)：一線城市密集松綁限購，中央和地方協(xié)同發(fā)力

一線城市限購政策大幅優(yōu)化：北京、上海、深圳、廣州（“北上廣深”）均在9月初出臺新一輪放松限購措施，降低購房門檻。具體包括：

深圳于9月5日發(fā)布新政（9月6日實施），放寬非核心區(qū)域限購，取消商貸利率的首套房與二套房區(qū)分，并優(yōu)化企業(yè)購房和個人信貸政策。

北京和上海已執(zhí)行最低首付比例標(biāo)準(zhǔn)：首套房首付比例降至15%（此前為25-30%），二套房降至25%（此前為35-40%），顯著減輕購房者壓力。以北京為例，購買600萬元房產(chǎn)的首付門檻大幅降低。

廣州和深圳跟進(jìn)調(diào)整限購區(qū)域，如深圳放寬非戶籍單身人士購房限制，釋放改善性需求。

這些政策旨在“精準(zhǔn)施策”，結(jié)合城市發(fā)展紅利（如深圳的產(chǎn)業(yè)和人才優(yōu)勢），預(yù)計將長期穩(wěn)定市場需求。

中央政策定調(diào)“止跌回穩(wěn)”：國務(wù)院總理李強(qiáng)在8月國務(wù)院全體會議上強(qiáng)調(diào)“采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢”，并推進(jìn)城中村改造和危舊房更新，以釋放改善性需求。同時，中共中央、國務(wù)院推動城市高質(zhì)量發(fā)展，明確房地產(chǎn)從“增量擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“存量提質(zhì)”階段，為行業(yè)提供長遠(yuǎn)方向。

地方政策加速落地：9月全國多地響應(yīng)中央號召，出臺38條調(diào)控政策，包括限購松綁、公積金優(yōu)化（如深圳擬提高首付款提取額度）和信貸支持。杭州、東莞、沈陽等二線城市也升級調(diào)控，預(yù)計后續(xù)還有30個城市跟進(jìn)收緊或優(yōu)化政策。

融資端支持加碼：政策“組合拳”包括發(fā)行城中村改造專項債（2025年規(guī)模已達(dá)千億元）、新增2000億元保交樓貸款，以及首套房貸利率降至3.5%以下，從融資到銷售端全面松綁。

2.市場影響：銷售數(shù)據(jù)初現(xiàn)回暖，股市反應(yīng)積極，但區(qū)域分化明顯

銷售數(shù)據(jù)“偷偷回暖”：克而瑞數(shù)據(jù)顯示，10月一線城市新房成交同比轉(zhuǎn)正，其中上海和深圳漲幅超20%，顯示“金九銀十”旺季效應(yīng)初顯。但9月9日成交指數(shù)顯示分化：一線城市環(huán)比下跌5.87%，二線和三線城市分別上漲1.78%和0.62%，反映政策效果尚未全面均衡。

股市和資金流向：A股地產(chǎn)板塊9月9日拉升，漲幅1.37%，多家地產(chǎn)股漲停，主要受政策利好推動。資金加倉低位板塊，全市場唯一地產(chǎn)ETF（159707）獲凈申購1150萬份，機(jī)構(gòu)（如國金證券）建議逢低配置，預(yù)期四季度成交量反彈。頭部房企如綠地中國香港、融創(chuàng)等積極拿地和合作，顯示市場信心回升。

新政后市場反應(yīng)積極：深圳新政出臺后，市場已現(xiàn)“積極反應(yīng)”，看房量和咨詢量增加；北京、上海優(yōu)化限購后，新房成交量同比上漲數(shù)倍，預(yù)熱“金九銀十”。中指研究院預(yù)測，政策密集期疊加旺季，市場活躍度將階段性回升。

3.行業(yè)趨勢：轉(zhuǎn)型聚焦高質(zhì)量發(fā)展，長期政策支撐市場

行業(yè)轉(zhuǎn)型“四條路徑”發(fā)力：房地產(chǎn)行業(yè)正從粗放擴(kuò)張轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，聚焦城市更新、產(chǎn)業(yè)升級、社會治理和“好房子”建設(shè)四條路徑。例如，城中村改造不僅解決住房問題，還通過空間重構(gòu)助推城市轉(zhuǎn)型。

物管和代建領(lǐng)域崛起：中信建投報告指出，物管行業(yè)轉(zhuǎn)向“高質(zhì)量發(fā)展”，頭部企業(yè)營收穩(wěn)健增長；代建服務(wù)商（如龍頭新拓面積第一）現(xiàn)金流改善，中介機(jī)構(gòu)培育第二增長曲線，顯示房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈多元化發(fā)展。

政策持續(xù)性與風(fēng)險：政策預(yù)計延續(xù)“因城施策”基調(diào)，長期依靠城市更新和城中村改造。但需警惕區(qū)域分化（如三線城市政策效果滯后）和市場信心脆弱性，國金證券等機(jī)構(gòu)強(qiáng)調(diào)“止跌回穩(wěn)”目標(biāo)下，新一輪政策或加快推出。

?2025年9月10日，房地產(chǎn)政策新聞以“松綁限購、刺激需求”為主旋律，一線城市新政（如深圳、北京）成為焦點，中央定調(diào)“止跌回穩(wěn)”提供支撐。市場初現(xiàn)回暖跡象（尤其一線城市銷售），股市反應(yīng)積極，但成交數(shù)據(jù)分化提示風(fēng)險。行業(yè)加速轉(zhuǎn)型，聚焦高質(zhì)量和城市更新。展望未來，“金九銀十”旺季和政策紅利或推動四季度反彈，但需關(guān)注政策執(zhí)行效果和區(qū)域平衡。