全國樓市最強(qiáng)城市，也有板塊房價(jià)下跌超預(yù)期

上海樓市，是近幾年全國樓市中最抗跌的。

但即便如此，仍有個(gè)別板塊出現(xiàn)泡沫破裂，房價(jià)跌幅與二三線城市差不多。

此前老楊曾分析過上海外圍區(qū)域，尤其是北部、南通下轄的啟東和海門部分板塊，靠近崇明島的房價(jià)跌幅達(dá) 70%-80%，十分慘烈。

在上海行政轄區(qū)內(nèi)，整體二手房房價(jià)估計(jì)下跌了 30% 左右；新房價(jià)格跌幅相對(duì)較小，但若參考新房價(jià)格指數(shù)，反而呈上漲趨勢(shì)。

由此可見，上海市區(qū)房價(jià)相對(duì)更抗跌，而遠(yuǎn)郊區(qū)域跌幅實(shí)則較大。

上海沒有海，臨港新城的前世與今生

上海遠(yuǎn)郊板塊中，哪個(gè)最遠(yuǎn)？

答案是臨港新城（也叫南匯新城）！

國慶期間，老楊前往臨港新城核心區(qū)滴水湖周邊閑逛，上一次來還是五六年前。

此次到訪，能明顯感受到區(qū)域變化：首先是滴水湖 —— 作為上海最大的人工湖，周邊環(huán)境愈發(fā)整潔美觀，還新建了人工半島，游客數(shù)量不少，大多來自上海市區(qū)。

由于老楊從事房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)房產(chǎn)開發(fā)格外關(guān)注。

過去幾年，滴水湖沿岸的一線、二線區(qū)域新建了許多寫字樓，部分已竣工交付。

從樓宇名稱來看，多為工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)入駐；沿湖一帶還有七八棟寫字樓正在建設(shè)中。

根據(jù)老楊對(duì)臨港新城的了解，這些金融機(jī)構(gòu)在此興建寫字樓，大概率是接受了攤派任務(wù)，硬著頭皮建設(shè)的。

即便寫字樓建成，機(jī)構(gòu)也不愿搬過去辦公。

因?yàn)檫^去幾年樓市降溫，臨港板塊房價(jià)跌幅很大！

先來看幾組數(shù)據(jù)：滴水湖周邊幾個(gè)知名住宅小區(qū)的價(jià)格變化尤為明顯。

• 陸家嘴滴水漣岸：2021 年最高價(jià)為 7 萬元 / 平方米，2024 年降至 3.8 萬元 / 平方米，跌幅 46%；
• 東宸源著：2021 年成交高點(diǎn)為 5.6 萬元 / 平方米，2024 年跌至 3 萬元 / 平方米，跌幅 46%；
• 宜浩佳園：2021 年最高成交單價(jià) 4.5 萬元 / 平方米，2024 年降至 1.9 萬元 / 平方米，跌幅 58%。

需要說明的是，上述數(shù)據(jù)僅統(tǒng)計(jì)至 2024 年，而今年已過去 9 個(gè)月。

據(jù)老楊了解，臨港新城房價(jià)在此期間又下跌了約 10%，當(dāng)前二手房價(jià)格較歷史高點(diǎn)已下跌 50%-60%，是上海行政轄區(qū)內(nèi)房價(jià)跌幅最大的板塊。

許多人會(huì)疑惑：臨港新城不是有政府大力支持嗎？為何房價(jià)跌幅反而成了上海最大？

老楊給出的答案是：城市發(fā)展雖受政府規(guī)劃的主觀影響較大，但同時(shí)也有其自身規(guī)律。

若政府規(guī)劃與城市發(fā)展規(guī)律相符，能加速板塊、區(qū)域發(fā)展；若二者背離，板塊發(fā)展就會(huì)較為緩慢，甚至遠(yuǎn)低于預(yù)期 —— 臨港新城正是后者。

與市中心距離，決定著新城發(fā)展前景

臨港新城是上海重要的郊區(qū)新城之一。

多年前上海曾規(guī)劃 “九大新城”，后縮減為 “七大新城”，近幾年進(jìn)一步調(diào)整為 “五大新城”，除臨港新城外，還包括嘉定新城、松江新城、青浦新城、奉賢新城。

在五大新城中，臨港新城的定位最高，早在 2003 年就已啟動(dòng)規(guī)劃，最初定位是集聚 100 萬人口、打造 “獨(dú)立城市”。

但遺憾的是，臨港新城是離上海市中心最遠(yuǎn)的新城。

從地圖直線距離來看：

• 嘉定新城距市中心約 24 公里；
• 青浦新城距市中心約 35 公里；
• 松江新城距市中心約 29 公里；
• 奉賢新城距市中心約 32 公里；
• 臨港新城距市中心約 57 公里。

這還只是直線距離，若自駕從市中心前往臨港新城，路程約 70 公里。對(duì)上海這樣的超大城市而言，新興板塊若離市中心超過 50 公里，就很難受到市中心的有效輻射 —— 好比孩子離父母懷抱太遠(yuǎn)，感受不到 “溫暖”，發(fā)展自然會(huì)格外艱難。

臨港新城正是如此：盡管政府規(guī)劃定位高，也確實(shí)引進(jìn)了部分產(chǎn)業(yè)，但產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模遠(yuǎn)低于預(yù)期，人口集聚規(guī)模也相應(yīng)偏小。目前臨港核心板塊居住人口僅 20 多萬，與當(dāng)初規(guī)劃的 100 萬人口目標(biāo)差距懸殊。

由于產(chǎn)業(yè)集聚難度大，浦東新區(qū)與上海市兩級(jí)zf不得不通過行政指令，要求部分國有企業(yè)在臨港設(shè)立分公司、辦公區(qū)，以此推動(dòng)產(chǎn)業(yè)集聚。

這種方式雖有一定效果，但作用有限 —— 這些單位的員工往往僅在臨港上班，晚上仍會(huì)乘班車或自駕返回市區(qū)居住；即便工作日在臨港過夜，周末、節(jié)假日也一定會(huì)回到市區(qū)。

這種情況在國外大都市也較為常見，比如倫敦、東京、紐約等城市，部分遠(yuǎn)離市中心的新城、新市鎮(zhèn)發(fā)展都較為吃力。

以東京為例，其城市地位和人口規(guī)模與上海相近，在大規(guī)模發(fā)展階段也曾向外擴(kuò)張，規(guī)劃了多個(gè)新城、新市鎮(zhèn)，其中筑波科技城以產(chǎn)業(yè)集聚聞名。

東京，在離市區(qū)超過 50 公里的區(qū)域規(guī)劃了筑波科技城，從東京市中心到筑波市的直線距離約 48 公里，自駕路程約 60 公里。

對(duì)比來看，臨港新城距上海市中心的距離，比筑波科技城距東京市中心的距離還多 10 公里。

即便筑波科技城的產(chǎn)業(yè)集聚力度較大，仍存在人口規(guī)模低于預(yù)期的問題，且不少人僅在工作日到筑波工作，周末、節(jié)假日便返回東京市區(qū)生活 —— 只因家人（如孩子）、醫(yī)療、教育等核心生活資源仍在市區(qū)，生活更便利。

從國際經(jīng)驗(yàn)和國內(nèi)實(shí)際情況來看，城市擴(kuò)張（尤其是新城區(qū)規(guī)劃）需充分考慮城鎮(zhèn)化階段與人口變化趨勢(shì)：

• 當(dāng)城鎮(zhèn)化率較低（尤其是低于 40%）時(shí)，城市擴(kuò)張、建設(shè)新城區(qū)更容易成功；
• 當(dāng)人口處于快速增長階段時(shí)，城市向外擴(kuò)張、建設(shè)新城區(qū)，會(huì)有足夠人口填充；
• 一旦總?cè)丝谝婍敗⑦M(jìn)入下降通道，再大規(guī)模建設(shè)新城新區(qū)，就會(huì)面臨 “無人可填” 的困境。

當(dāng)前我國的情況是，按統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，城鎮(zhèn)化率已達(dá) 65% 以上；但考慮到我國現(xiàn)存的戶籍制度，對(duì)于城鎮(zhèn)常住人口的統(tǒng)計(jì)存在一定程度的干擾；如果按國際口徑，真實(shí)的城鎮(zhèn)化率很可能已超過 70%。

另外，我國總?cè)丝谠?2021 年達(dá)到峰值后，已進(jìn)入緩慢下降趨勢(shì)。

此外，今年召開的中央城市工作會(huì)議明確提出，我國城鎮(zhèn)化正從 “快速增長期” 轉(zhuǎn)向 “穩(wěn)定發(fā)展期”，城市發(fā)展正從 “大規(guī)模增量擴(kuò)張” 轉(zhuǎn)向 “以提質(zhì)增效為主” 的階段。

結(jié)合房地產(chǎn)領(lǐng)域來看，這意味著房地產(chǎn)發(fā)展模式將迎來轉(zhuǎn)變：不再過度重視城市擴(kuò)張、向郊區(qū)延伸，而是聚焦 “城市更新”—— 對(duì)舊市區(qū)、老城區(qū)的老舊小區(qū)、危舊房、城中村進(jìn)行改造。

大家必須認(rèn)清這一趨勢(shì)，這對(duì)買房時(shí)選擇城市、板塊至關(guān)重要。

新建一座城市，存在很大挑戰(zhàn)

再回到上海五大郊區(qū)新城的發(fā)展現(xiàn)狀：相對(duì)較好的是松江新城和嘉定新城。

其中，松江新城啟動(dòng)較早，距市區(qū)約 30 公里，不算太遠(yuǎn)；

嘉定新城距市區(qū)更近，僅 20 多公里。

另外兩個(gè)新城（青浦新城、奉賢新城）的發(fā)展則有現(xiàn)有基礎(chǔ) —— 依托老城區(qū)逐步拓展：即便新城區(qū)對(duì)上海其他區(qū)域人口的吸引力不強(qiáng)，但老城區(qū)居民會(huì)有改善居住的需求，會(huì)選擇在新城區(qū)買房。

而臨港新城不僅離市中心最遠(yuǎn)，更關(guān)鍵的是它屬于 “白紙上畫藍(lán)圖”—— 完全從零起步建設(shè)。

在臨港新城規(guī)劃建設(shè)前，原南匯縣（南匯區(qū)）的核心區(qū)域是惠南鎮(zhèn)，川沙鎮(zhèn)發(fā)展也不錯(cuò)；但臨港新城地處海邊，與惠南鎮(zhèn)距離較遠(yuǎn)，無法承接老城區(qū)的人口輻射，自然難以吸引惠南鎮(zhèn)、川沙鎮(zhèn)的居民遷入。

老楊認(rèn)為，相關(guān)部門需認(rèn)清現(xiàn)實(shí)，不要違背城市發(fā)展規(guī)律。

若想克服困難、推動(dòng)臨港適度發(fā)展，關(guān)鍵在于引進(jìn)產(chǎn)業(yè) —— 只有產(chǎn)業(yè)集聚起來，人口才會(huì)隨之流入，形成良性循環(huán)。

雖然臨港未來仍有成為 “獨(dú)立城市” 的可能，但近幾年沿湖新建的大量寫字樓、辦公樓，大概率會(huì)面臨高空置率問題，建設(shè)必要性其實(shí)不強(qiáng)。

此外，臨港房價(jià)大跌對(duì)全國其他城市的購房者也有重要啟示：過去規(guī)劃的新城區(qū)，若離市中心較遠(yuǎn)，買房時(shí)務(wù)必謹(jǐn)慎，避免 “入坑”。

那么，具體距離多遠(yuǎn)才算有風(fēng)險(xiǎn)？

老楊此前曾做過研究，總結(jié)出以下規(guī)律：

• 百萬人口級(jí)別的三線城市：新城區(qū)離市中心超過 10 公里，需謹(jǐn)慎。
• 500 萬 - 800 萬人口級(jí)別的二線城市（且非弱二線城市）：新城區(qū)離市中心超過 15-20 公里，需謹(jǐn)慎。
• 1000 萬 - 1500 萬人口級(jí)別的核心二線城市、一線城市：新城區(qū)離市中心超過 35 公里（尤其是超過 40-50 公里），即便屬于國家級(jí)新區(qū)，風(fēng)險(xiǎn)也很高。類似案例包括天津?yàn)I海新區(qū)部分板塊、廣州南沙新區(qū)、蘭州新區(qū)等，這些區(qū)域均面臨發(fā)展困難、房價(jià)大跌的問題。

通過這篇分析，希望能讓大家學(xué)到實(shí)用知識(shí)，切實(shí)指導(dǎo)買房決策。