深度運營 || 揭秘金基·國創(chuàng)園的產(chǎn)商融合創(chuàng)新之路

10月28日下午，“產(chǎn)商融合，解鎖城市更新創(chuàng)新密碼”深度運營系列活動在金基·國創(chuàng)園成功舉辦。南京東華資產(chǎn)經(jīng)營有限公司、南京廣電錦和投資管理有限公司、小視科技（江蘇）股份有限公司、南京蔚來海岸商業(yè)管理有限公司、南京蘇房復(fù)華科技園管理有限公司、至善（南京）城市更新有限公司、江蘇芯動數(shù)字科技集團、南京蘇博投資顧問有限公司等成員單位參會。金基文商副總經(jīng)理周肖青、南京商業(yè)地產(chǎn)商會秘書長顧蔚蔚出席，副秘書長李博聞主持活動。

此次活動，主要圍繞國創(chuàng)園目前運營狀況延伸開來，就當前產(chǎn)商融合的創(chuàng)新生態(tài)為契機，展開復(fù)盤分享。參會嘉賓就特別關(guān)注的“園區(qū)如何規(guī)劃非標商業(yè)”“主理人經(jīng)濟如何反哺產(chǎn)業(yè)運營”等話題進行交流探討。

金基文商副總經(jīng)理周肖青做主題分享

金基·國創(chuàng)園作為南京較早，也是最經(jīng)典的工業(yè)遺產(chǎn)通過“留改拆”模式進行城市更新、實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的案例之一，其歷史可追溯至清末洋務(wù)運動的產(chǎn)物——江南鑄造銀元制錢總局。1896年，兩江總督劉坤一為應(yīng)對銀元流通需求，在此設(shè)立總局，開啟中國近代機制銀幣的先河，至1912年民國成立后更名為“中華民國財政部造幣廠”。新中國成立后，原址設(shè)立全國度量衡局，后通過公私合營整合九家私營企業(yè)，組建南京第一機械廠。1959年，該廠正式更名為南京第二機床廠，成為國家機械工業(yè)部標桿企業(yè)，被譽為“中國齒輪機床的搖籃”。

國創(chuàng)園前身老照片

后來，隨著南京“退二進三”城市戰(zhàn)略的推進，秦淮區(qū)政府以“保老城肌理、續(xù)工業(yè)文脈”為原則，將老廠房定位為文化創(chuàng)意園區(qū)，開啟了園區(qū)從“制造車間”向“創(chuàng)意工場”的歷史性跨越。2012年，南京金基集團在政府引導(dǎo)下啟動第二機床廠舊址改造工程，2013年金基·國創(chuàng)園正式開園，由40余棟上世紀五十年代到九十年代的單層工業(yè)廠房組成，可出租面積約5.9萬平方米，吸引了130多家領(lǐng)軍型企業(yè)陸續(xù)進駐，包括南京洛可可、興華設(shè)計院、金鋒團隊等，吸納就業(yè)3000余人。先后榮獲國家級文化產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)，國家工業(yè)遺產(chǎn)等多項國獎、省市級榮譽。

國創(chuàng)園改造前后對比圖

園區(qū)以文化創(chuàng)意、設(shè)計服務(wù)、科技創(chuàng)新為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，同時積極響應(yīng)國家發(fā)展數(shù)字經(jīng)濟的號召，引入遇見博物館、新劇場、新空間等復(fù)合型文化業(yè)態(tài)，是兼具歷史底蘊與現(xiàn)代活力的熱門打卡地。目前園區(qū)已形成完整的設(shè)計和婚育全產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)，通過規(guī)劃整合和優(yōu)勢互補，促進園區(qū)企業(yè)共同發(fā)展。

2022年引進遇見博物館·南京館

隨著國創(chuàng)園招商進入繁榮期，園區(qū)開始探索多元融合，從網(wǎng)絡(luò)流量到生態(tài)留商。具體來說，一是流量引爆，借勢破圈。通過網(wǎng)紅、名人的影響力，快速提升產(chǎn)業(yè)園的曝光度。二是場景化賦能，打造產(chǎn)業(yè)IP。通過產(chǎn)業(yè)探訪、創(chuàng)業(yè)故事等將園區(qū)的硬件優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)生態(tài)具象化，賦能招商。三是精準轉(zhuǎn)化，從流量到意向。利用網(wǎng)紅/KOL的信任背書，吸引潛在企業(yè)入駐。四是生態(tài)留量，構(gòu)建長效價值。通過持續(xù)的企業(yè)服務(wù)，增強粘性，形成“招商-服務(wù)-口碑-再招商”的正循環(huán)。

金基文商副總經(jīng)理周肖青在做復(fù)盤分享時說，2022年至今，一大批“網(wǎng)紅”屬性的新消費業(yè)態(tài)涌入國創(chuàng)園，它們在帶動園區(qū)熱度的同時也在驅(qū)動消費變革。在流量紅利消退、消費者愈發(fā)理性的今天，只有運營方親自下場產(chǎn)出內(nèi)容，關(guān)注消費者的“內(nèi)心價值”，關(guān)注業(yè)主的“根本需求”，在流量與品質(zhì)、情感與需求之間找到互融，才是從“網(wǎng)紅園區(qū)”到“長紅園區(qū)”的進階之道。

國創(chuàng)園在提供物業(yè)服務(wù)、政府對接、外包服務(wù)等基礎(chǔ)服務(wù)之外，還聚焦企業(yè)差異化需求，提供個性化服務(wù)，通過打造專屬品牌活動、策劃行業(yè)深度沙龍、組建協(xié)會聯(lián)盟等高階服務(wù)，為企業(yè)搭建行業(yè)交流平臺，促進企業(yè)間戰(zhàn)略協(xié)同，助力其高效拓展業(yè)務(wù)資源。通過多年來的創(chuàng)新探索，目前園區(qū)已形成政策申報平臺、藝術(shù)賦能平臺、精品培訓(xùn)平臺、品牌推廣平臺、財稅法務(wù)平臺、優(yōu)享辦公平臺六大服務(wù)平臺，取得一系列矚目的成果。

國創(chuàng)園聯(lián)合園區(qū)企業(yè)舉辦“秋日心動生活節(jié)”

例如國創(chuàng)園聯(lián)合秦淮區(qū)政府在2023年、2025年分別打造了“首屆秦淮婚戀季”和“珠寶婚戀文化節(jié)”系列活動，融合婚禮展陳、婚服秀、婚禮相關(guān)沙龍等形式，邀請明星藝人參與活動；2024年元旦結(jié)合國風趨勢和園區(qū)內(nèi)服裝設(shè)計、珠寶設(shè)計、妝造等生活方式新消費業(yè)態(tài)，國創(chuàng)園聯(lián)合北京服裝學(xué)院蔣金銳工作室、南京傳媒大學(xué)服裝表演專業(yè)共同打造金陵風尚·國風文化周，結(jié)合秀場、沙龍、展覽展陳等多種表現(xiàn)形態(tài)，再一次架起園區(qū)內(nèi)外品牌互動合作的橋梁。

國創(chuàng)園聯(lián)合秦淮區(qū)政府打造“首屆秦淮婚戀季”

國創(chuàng)園依托在地優(yōu)勢資源并聯(lián)合藝術(shù)家、設(shè)計師等開展內(nèi)容創(chuàng)作和品牌推廣，一方面開發(fā)自有市集品牌——物色市集，先后舉辦了曠野集、拾秋集等六場大型市集，成為城市文藝棲息地；另一方面聯(lián)動共創(chuàng)，2024年打造了BBC EARTH博思星球國內(nèi)首個大型沉浸式數(shù)字影像展，2025年園區(qū)與藝術(shù)家祝娜聯(lián)名開發(fā)了“我有一頂大紅帽”首個劇場式療愈藝術(shù)展，后期還將計劃聯(lián)合在園企業(yè)開發(fā)更多商展活動。

物色市集活動現(xiàn)場

周肖青認為，從產(chǎn)品舒適到價值共生，以企業(yè)需求為導(dǎo)向，構(gòu)建多維度服務(wù)體系，將園區(qū)從傳統(tǒng)的“空間提供商”轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)的“產(chǎn)業(yè)合伙人”，實現(xiàn)與企業(yè)的共生共榮，才能維系長久而穩(wěn)定的客情關(guān)系。園區(qū)與客戶并非簡單合作關(guān)系，而是持續(xù)了解、深度綁定的共生體。雙方從功能體驗出發(fā)，逐步延伸至審美體驗、服務(wù)體驗、情緒體驗，最終形成深度認同，這是一個共生共榮過程。

針對近年來興起的主理人經(jīng)濟，有參會嘉賓認為，個體戶并非主理人，真正的主理人應(yīng)具備獨立思想、內(nèi)容創(chuàng)造能力與持續(xù)迭代意識。周肖青結(jié)合園區(qū)實踐指出，國創(chuàng)園經(jīng)多年沉淀，已匯聚起一批特色主理人，他們對自身理念與場景呈現(xiàn)均有著清晰的認知和規(guī)劃。園區(qū)始終致力于為他們搭建展示窗口與共創(chuàng)平臺，助力獨特主理人生態(tài)的落地呈現(xiàn)。服務(wù)業(yè)主的同時，園區(qū)也秉持開放姿態(tài)，邀請居民、游客通過參與各類活動、體驗品牌商戶，共同凝聚起優(yōu)質(zhì)文化氛圍。

金基國創(chuàng)園引入一批特色主理人品牌

針對嘉賓拋出的關(guān)于如何規(guī)劃國創(chuàng)園未來發(fā)展方向的問題，周肖青說，產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍是未來園區(qū)運營的重中之重，她認為應(yīng)貼合市場需求和當下發(fā)展規(guī)律，而非依賴具體的數(shù)字參數(shù)作為規(guī)劃依據(jù)。產(chǎn)業(yè)方面，依舊錨定以設(shè)計全產(chǎn)業(yè)鏈和“文化+科技”創(chuàng)新為主導(dǎo)方向，同時篩選擁有創(chuàng)作和迭代能力的主理人，反哺產(chǎn)業(yè)生態(tài)活力，同時借力沉浸式展覽、婚戀全鏈條等進一步推動“非標商業(yè)”與城市消費場景的深度融合。

金基·國創(chuàng)園的探索證明，城市更新的密碼在于讓歷史肌理與現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)共振。它既是工業(yè)文明的儲存器，更是新質(zhì)生產(chǎn)力的孵化器。百年老廠的機器轟鳴已沉淀為設(shè)計筆尖的沙沙聲，而特色市集和數(shù)字影像展的科技感，正書寫著下一個十年的產(chǎn)城融合敘事。未來，國創(chuàng)園將繼續(xù)以“共生”為鑰，解鎖工業(yè)遺產(chǎn)的當代價值，為城市更新提供可復(fù)制的經(jīng)驗。

編輯｜孫 益

審核 | 馮憲法