【太原樓評(píng)】2025年10月報(bào)|金九銀十“漸消亡” 兩級(jí)分化續(xù)新章——太原新房均價(jià)1.25萬(wàn)徘徊近三年！

以微見(jiàn)著洞察趨勢(shì)客觀行文理性參考

太原樓評(píng)?| 業(yè)內(nèi)視角

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導(dǎo)讀

太原樓市價(jià)格和銷(xiāo)量基本筑底維穩(wěn)定，成交量20萬(wàn)和均價(jià)1.2萬(wàn)徘徊近三年！

察勢(shì)者明，趨勢(shì)者智，馭勢(shì)者獨(dú)步天下！見(jiàn)字如面，大家好，我是太原樓評(píng)君！

太原樓市近幾年似乎進(jìn)入了“宕機(jī)”時(shí)期，土地市場(chǎng)盡顯消沉，房企若還拿地也大都是責(zé)任和擔(dān)當(dāng)；樓市集中在少數(shù)項(xiàng)目風(fēng)景獨(dú)好，不少樓盤(pán)除了“躺平”別無(wú)他法。

公眾號(hào)的市場(chǎng)月報(bào)停更了有半年，其一因?yàn)樗脑路萁恿私ㄍ赌彻镜膮^(qū)域調(diào)研，工作量極大，后續(xù)也是接連幾個(gè)地塊投資前策的事宜，耗費(fèi)了三四個(gè)整月的精力。

其二，太原樓市走勢(shì)屬于不溫不火可歸類，去年平均在25-28萬(wàn)之間，今年綜合起來(lái)預(yù)估也就是23-25之間的水平，均價(jià)因成交結(jié)構(gòu)變化在1.25萬(wàn)上下徘徊！

一：太原城市政策篇

01

太原保障房爆滿??????????????????????????

2025年7月，太原首個(gè)配售型保障性住房“錦繡長(zhǎng)風(fēng)項(xiàng)目”開(kāi)啟申報(bào)吸引超2.6萬(wàn)個(gè)家庭報(bào)名。2025年9月12日，下1427套保障房已全部完成認(rèn)購(gòu)。

2025年10月29日至11月7日。太原市配售型保障性住房 錦繡汾東項(xiàng)目啟動(dòng)申購(gòu)線上辦理，該項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)21棟高層住宅，提供2520套精裝住房。

據(jù)市場(chǎng)反饋的數(shù)據(jù)，2.6萬(wàn)戶申購(gòu)0.14萬(wàn)套房子的這種情況下，太原的居住需求仍有較大缺口尚未得到了滿足！據(jù)了解太原未來(lái)遠(yuǎn)期規(guī)劃近千畝保障房用地！

樓評(píng)君觀點(diǎn)：

太原的保障房，以周邊商品房售價(jià)的5-6折的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力，疊加采用低容積率、精裝修、層高3.0米以上、戶型覆蓋100-140平的特征，極大沖擊了剛需商品房！

二：太原土地市場(chǎng)篇

01 太原土地表現(xiàn)

商住土地零成交頻現(xiàn)??????????????????

2025年2月、4月、6月、10月太原商住類土地均為零成交；有成交的月份也就是100-200畝的規(guī)模，絕大部分為城改安置類的兌現(xiàn)，純市場(chǎng)化商品房用地極少！

▲來(lái)源|太原樓評(píng)

2025年從畝均單價(jià)上看，有成交的大多數(shù)月份畝均單價(jià)也就是400萬(wàn)左右，很少出現(xiàn)過(guò)去畝均千萬(wàn)的行情了，樓面價(jià)更是回落到1500-1800元之間！

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▲來(lái)源|太原樓評(píng)

三：太原商品房市場(chǎng)篇

01太原商品房表現(xiàn)

筑底期量?jī)r(jià)徘徊屬性

2025年太原的預(yù)售量相對(duì)往年是少了一些，這對(duì)成交的下行有一定的影響因素，但是預(yù)售和銷(xiāo)售節(jié)奏本身就息息相關(guān)，房企分期跑貨的策略也促進(jìn)了預(yù)售量的穩(wěn)定性。

具體看商品房走勢(shì)：2025年前10月，月均成交量在22-25萬(wàn)之間，新房成交均價(jià)在12250和13061元之間波動(dòng)，整體而言表現(xiàn)在全國(guó)也是價(jià)格穩(wěn)定的“頭部城市”！

▲來(lái)源|太原樓評(píng)

02太原住宅表現(xiàn)

退化旺淡季 凸顯分化型?????????????????????????

2025年的太原樓市，月度成交量基本屬于平緩趨勢(shì)。少了過(guò)去新盤(pán)集中在金九銀十的那種熱鬧，反而每個(gè)月成交量居于高峰的基本都是“常客”！

譬如老牌代表——華潤(rùn)瑞府，金茂悅、招商時(shí)代主場(chǎng)、金地華章、保利的龍城天珺和龍城璞悅；新盤(pán)代表——建投詩(shī)意汾河、金茂曉棠、國(guó)樾府等！

▲來(lái)源|太原樓評(píng)

四：太原二手房市場(chǎng)

太原二手房量?jī)r(jià)表現(xiàn)????????????

單價(jià)基本觸底量升趨勢(shì)????????????????

2024年太原的二手房開(kāi)始明顯發(fā)力，高峰的月度成交套數(shù)接近3000套，雖然成交面積遠(yuǎn)不及新房，但從套數(shù)結(jié)構(gòu)上已經(jīng)有“逆襲”的表現(xiàn)了。

太原目前掛牌的二手房房源大約在4.6-4.8萬(wàn)套之間，這些房源去化的周期超過(guò)2年以上，不過(guò)二手房房主基本已經(jīng)逐步接受了半年到一年的成交等待周期的預(yù)期。

▲來(lái)源|太原樓評(píng)

結(jié)語(yǔ)篇

太原樓市，本身具備一定的韌性。基于太原主城區(qū)的四百多萬(wàn)的人口，以及太原僅有七成多的城鎮(zhèn)住房自有率數(shù)據(jù)，購(gòu)房和租房需求是有一定的基礎(chǔ)的。

不過(guò)，以樓評(píng)君自身而言，如果有機(jī)會(huì)購(gòu)置五千多的保障房，這也是能有效驅(qū)動(dòng)自身需求的釋放，太原的剛需市場(chǎng)必然受到保障房類供應(yīng)的沖擊。

其次以個(gè)人自身實(shí)際而言，本身有待出售二手房，計(jì)劃出售的自住房，以及無(wú)論樓市投資潛力如何，為改善居住而待釋放的“升級(jí)”住房需求是始終存在的。

趨勢(shì)從宏觀而言，城改土地普遍高容，難以發(fā)展高品質(zhì)住宅，無(wú)法形成新價(jià)值體系，價(jià)格上漲支撐力不足。庫(kù)存150萬(wàn)二手房中，新房和準(zhǔn)新房必然競(jìng)爭(zhēng)。

短期看，開(kāi)發(fā)節(jié)奏放緩，供給相對(duì)緊縮利好于房?jī)r(jià)穩(wěn)定；未來(lái)1-2年，太原樓市會(huì)逐步進(jìn)入到降容趨勢(shì)明顯，產(chǎn)品升級(jí)快，改善盤(pán)內(nèi)卷。

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