城市商業提質行動方案解讀來了！

近日，商務部辦公廳、自然資源部辦公廳、住房城鄉建設部辦公廳、文化和旅游部辦公廳、市場監管總局辦公廳聯合印發《城市商業提質行動方案》（以下簡稱《方案》），從完善城市商業布局體系、推動城市商業業態升級、豐富優質商品服務供給、強化城市商業運行保障、優化城市商業空間利用、完善城市商業發展規劃、健全城市商業管理體制等方面提出21項主要任務，旨在構建布局合理、供給優質的城市商業體系，推動城市商業提質增效，更好服務消費擴大與民生保障。

商務部等五部門聯合印發《城市商業提質行動方案》

政策背景：宏觀戰略引領與行業現實挑戰

《方案》的出臺，源于宏觀戰略指引與行業發展壓力。從戰略層面看，方案是二十屆四中全會“堅持擴大內需這個戰略基點”、“以新供給創造新需求”等精神的具體施工圖，其核心目標直指打通制約經濟循環的關鍵堵點——通過系統性提升城市商業質量，激活國內大循環的內生動力，強化城市在雙循環中的樞紐作用。

從行業層面看，當前消費市場雖保持增長態勢，但內部分化加劇，深層結構性問題已較為凸顯，主要體現在以下三個方面：

一是消費復蘇基礎尚不牢固。2025年1-9月我國社會消費品零售總額同比增長4.5%，但9月單月增速放緩至3.0%，反映出當前消費市場雖保持復蘇勢頭，但居民消費信心與支付能力仍待進一步鞏固，內需潛力尚未完全釋放。

二是業態表現分化顯著。2025年1-9月，與生活品質相關的體育、娛樂用品類零售額同比增長19.6%，家用電器和音像器材類增長25.3%，顯示品質化、升級類消費需求旺盛。然而，傳統百貨店零售額僅增長0.9%，顯示出傳統商業業態面臨轉型壓力嚴峻。

三是商業項目競爭步入存量紅海。集中式商業正處于總量增長放緩、存量競爭加劇的階段。據知名商業機構統計，2025年上半年新增集中式商業項目數量125個，較去年同期下降33個；與此同時，我國存量集中式商業項目已突破1萬個，商業面積達7.08億平方米，其中約56.5%的項目開業超5年，普遍面臨設施老化、業態陳舊等問題。為應對同質化競爭，各類商業體正積極通過打造“二次元”“體育+”“公園街區式”等主題化場景，加快業態調整與空間改造，以構建差異化競爭優勢。

在此背景下，《方案》的出臺，正是對國家戰略的精準落地，也是對行業痛點的系統性回應，旨在通過一場“質的革命”，重塑城市商業生態。

核心內容：從規模擴張轉向質量提升

《方案》旨在構建一個以全國示范步行街（商圈）為引領、以特色商業街區為支撐、以一刻鐘便民生活圈為基礎的現代化城市商業體系。通過優化布局、豐富業態、提升品質，最終激發消費潛力，滿足居民多樣化、差異化的生活需求。

圍繞這一目標，《方案》部署了三大關鍵任務：

一、優化商業網絡布局。通過“一街一策”推動步行街（商圈）升級，發展特色商業街區，并全面推進一刻鐘便民生活圈建設，實現從城市核心區到社區末梢的商業功能全覆蓋與高效銜接。

二、推動業態與服務升級。積極培育大型商業綜合體、專業店、快閃店等多元業態，促進商旅文體健深度融合，擴大國貨“潮品”與優質進口商品供給，持續創新消費場景，提升服務體驗。

三、強化運營與空間保障。加快人工智能、物聯網等技術應用，推動存量商業設施智能化改造與“平急兩用”功能集成?？茖W規劃商業網點布局，健全協同共治機制，持續優化營商環境。

為保障任務落地，《方案》明確了相關支持政策，從資金、減負、融資三方面協同發力，形成了從短期改造到長效發展的完整支持鏈條。

助力一：中央資金“精準滴灌”，啟動改造引擎

《方案》明確，支持現代商貿流通體系試點城市統籌使用中央財政資金，推動商貿流通企業進行運營和服務設施設備改造。

這意味著，試點城市將獲得寶貴的中央資金，用于商業設施的全面升級。這遠非表面裝修，而是針對運營效率與服務體驗的深層革新。

更重要的是，“統籌使用”賦予了地方高度的靈活性，能讓資金精準流向“刀刃”——支持重點商圈、步行街、社區商業中心的改造，豐富網點布局，從根本上補齊商業短板。

助力二：稅費優惠“減負松綁”，滋養活力細胞

《方案》強調，須根據行業特點與發展規律，嚴格落實小微企業稅費優惠政策。

為何此舉至關重要？商貿流通業是中小微企業的汪洋大海，它們是城市商業的“毛細血管”，雖活力四射卻也最為脆弱。落實稅費減免、社保優惠等政策，就是為其直接“減負松綁”，保住就業基本盤，滋養市場經濟的每一個活力細胞。

助力三：金融創新“活血化瘀”，暢通造血循環

更具前瞻性的是，《方案》提出要支持符合條件的商業地產項目發行不動產投資信托基金（REITs）。

何為REITs？簡而言之，它讓投資者能像買賣股票一樣，投資大型商業地產的一部分，從而將沉淀的不動產資產“盤活”為流動現金。一方面可以為開發商開辟新的退出與融資渠道，回收資金用于再投資，形成良性循環；另一方面，REITs要求穩定現金流，這將倒逼項目提升運營管理水平，從“開發售罄”轉向“長期精耕”；最后，這筆長期、穩定的資金，將成為城市商業持續提質、適應未來的“源頭活水”。

方案全文如下：

城市商業是城市經濟高質量發展的重要引擎，是現代商貿流通體系的重要組成，是大力提振消費、全方位擴大國內需求的重要載體，在繁榮市場、穩定就業、保障民生、對外開放中發揮著重要作用。為貫徹黨的二十大和二十屆二中、三中、四中全會精神，落實中央經濟工作會議、中央城市工作會議和中央財經委員會第四次會議部署，完善現代商貿流通體系和擴大消費長效機制，進一步推動城市商業轉型提質，提升商品和服務消費，充分發揮城市在國內國際雙循環中的樞紐作用，現制定如下行動方案。

一、總體要求

以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，完整準確全面貫徹新發展理念，認真踐行人民城市理念，堅持城市內涵式發展，結合持續推進城市更新，實施城市商業提質行動，構建以全國示范步行街（商圈）為引領、特色商業街區為支撐、一刻鐘便民生活圈為基礎，布局合理、設施齊全、業態豐富、供給優質、安全便利的城市商業體系，激發城市商業發展內生動能，釋放多樣化、差異化消費潛力，助力經濟高質量發展。

二、完善城市商業布局體系

（一）推動步行街（商圈）高質量發展。充分發揮步行街（商圈）引領帶動城市商業體系建設的作用，打造消費升級載體、城市形象名片和對外開放窗口。開展全國示范步行街（商圈）創建，結合城市更新，“一街一策”“一圈一策”推進現有步行街（商圈）設施改造和業態升級，促進國內外優質品牌、新業態新模式新場景集聚，優化營商和消費環境，打造一批立足本地、輻射全國、面向世界的全國示范步行街（商圈）。

（二）發展特色商業街區。引導特色商業老街、工業遺址改造的創意街區、特色業態專業街區、旅游休閑街區等特色商業街區創新發展，面向所在區域、輻射全市范圍的消費人群，以獨特場景、新型業態和創新經營模式營造差異化消費體驗，為城市商業體系提供支撐。支持各地因地制宜探索開發可操作、可借鑒的特色商業街區發展路徑。建立特色商業街區運營情況重點監測和聯系機制，鼓勵通過“結對子”等方式開展街區間交流合作，指導街區深入挖掘地域特色，提升商業質量和文化底蘊。

（三）擴圍升級一刻鐘便民生活圈。進一步夯實一刻鐘便民生活圈在城市商業體系中的基礎性、保障性作用，滿足所在社區居民日常生活基本消費和品質消費需求。在有條件的地級市全面推進一刻鐘便民生活圈建設，開展全域推進先行區試點，實現試點地區市、縣主城區社區全覆蓋。引導商業資源下沉社區，聚焦布局更優化、業態更豐富、服務更優質、管理更智慧，結合完整社區建設，優化家政、養老、托育、助餐等服務設施布局，補齊社區商業網點短板，提升社區商業供給質量，打造一刻鐘便民生活圈升級版。

三、推動城市商業業態升級

（四）面向綜合消費需求培育品質業態。面向消費者綜合型購物休閑需求，在城市中心區域、重點步行街（商圈）、旅游休閑街區、夜間文化和旅游消費集聚區培育一批大型商業綜合體，集聚多元化業態、場景和服務，提升國際化、高品質消費吸引力，一站式滿足多元消費需求。改造提升一批傳統百貨店、購物中心，打造商品和服務供給豐富、購物休閑等功能齊備的消費載體。支持符合條件的商店成為離境退稅商店，擴大入境消費。

（五）聚焦特定領域需求布局專業業態。發展倉儲會員店、專業店等業態，實行儲銷一體、批零兼營，滿足特定商品供貨和消費者購買需求。因地制宜培育奧特萊斯、品牌專賣店、折扣店等業態，與旅游線路、休閑產業有機結合，打造國內外各層次優質品牌聚集地。鼓勵主題鮮明、特色突出的快閃店、買手店等新業態和動漫、游戲、電競、運動等服務消費新場景，培育“小而美”“專而精”的特色店鋪。

（六）立足日常生活需要加強業態保障。完善超市、便利店網絡布局，提升品牌化、連鎖化、智慧化運營水平，滿足城市居民即時性、便捷性消費需求。支持臨近居民區的傳統商場向“一店多能”的鄰里中心轉型，配齊一店一早、一菜一修、養老托育等基本保障類業態，引入娛樂、健身等品質提升類業態，搭載郵政快遞、代扣代繳、再生資源回收等便民生活服務功能。

（七）促進線上線下融合發展。指導商貿流通企業與電商企業合作，通過即時零售模式實現線下商業載體與線上平臺聯動，發展平臺下單+門店配送、門店下單+即時配送等模式。鼓勵電商企業與快遞企業合作，整合零散需求訂單，發展共同配送、集中配送，推廣即時配送、無人配送，提高精準響應能力，利用城市空間布局前置倉、智能快件箱、快遞綜合服務站等設施，提高末端配送效率和服務質量。

四、豐富優質商品服務供給

（八）優化商品和服務質量。引導商貿流通企業學習借鑒先進運營經驗，自主開展運營模式更新升級，建立商品準入和品控管理體系，構建高標準、可追溯的供應鏈管理系統，通過精細化管理嚴把商品質量關。創新經營服務模式，提供專業化的售前售后服務和人性化的便民服務，提升消費者購物休閑體驗。

（九）擴大多元化商品供給。促進國貨“潮品”消費，鼓勵老字號與歷史文化資源、新消費品牌聯動，打造一批“必購必帶”的城市伴手禮。擴大進口消費，發揮跨境電商零售進口積極作用，吸引國際知名品牌。發展品質電商，擴大優質商品服務供給。拓展外貿優品消費，促進內外貿渠道對接、品牌對接、產銷對接、標準對接。保障農產品消費，加強“土特產”品牌建設，發展凈菜進城新模式，豐富城市居民“菜籃子”。

（十）深化商旅文體健融合。組織開展“購在中國”系列活動，培育創新多元消費場景。支持“商業+旅游”“商業+文化”融合發展，引導城市商業設施與旅游景點、歷史建筑、演藝場館等協同聯動，開發富含地域特色的產品及服務。支持非遺相關產品和服務進入城市商業設施。支持“商業+體育”“商業+健康”業態發展，增加各類體育場地設施等服務消費場所供給，充分發揮大型體育賽事引流作用，開展配套消費促進活動，推動體育賽事進街區、進商圈。

五、強化城市商業運行保障

（十一）完善應急保供體系。建立完善城市應急保供預案，強化市場運行分析監測，提升應急響應速度。加強生活必需品流通保供體系建設，提升重點設施防災減災救災能力和供應鏈韌性。支持新建商業設施集成“平急兩用”功能，拓展存量商業設施使用場景，納入商務領域“平急兩用”公共基礎設施范圍，確?！捌郊眱捎谩惫不A設施與城市商業設施融合性。

（十二）打通循環流通渠道。健全再生資源回收體系，加強回收點、中轉站、分揀中心等再生資源回收基礎設施建設，支持商業設施集成再生資源回收功能，推廣“互聯網+”新型回收模式，推動生活垃圾分類與再生資源回收網點銜接融合。加強二手商品流通網點建設，鼓勵有條件的社區利用閑置房屋或委托專業化運營公司設立二手商品寄賣店（點），培育多元化二手商品流通渠道。

六、優化城市商業空間利用

（十三）推動存量設施改造。深化城市零售業創新提升，“一店一策”開展存量商業設施改造，支持地方將符合條件的商業設施、文化和旅游設施改造項目納入大規模設備更新及城市更新行動支持范疇，引導商業設施因地制宜開展更新改造，優化交通組織、完善停車系統、增加公共服務設施等場地環境優化工程，引進服務業態、創新沉浸式體驗式場景等多元業態創新工程，繁榮城市商業市場。

（十四）強化新興技術賦能。加強人工智能、物聯網、云計算、區塊鏈、擴展現實等技術在城市商業體系中集成應用。在運營端，完善城市商圈大數據平臺功能，拓展全國重點步行街（商圈）客流量、營業額監測范圍和時間頻次，深入分析研判消費特點及趨勢，完善用地規劃、招商引資、物流管理、安全保障等智慧服務。在消費端，完善智能導引、精準營銷、云上購物、沉浸體驗等智慧商業新模式，推廣一批“人工智能+消費”場景。

七、完善城市商業發展規劃

（十五）科學規劃城市商業網點布局。結合本地經濟水平、產業結構、人口總量、消費需求、發展方向等因素，合理確定城市商業設施供給規模，針對市中心、區縣、社區等不同層級商業網點，圍繞功能、業態、環境、交通網絡等方面需求完善詳細規劃，避免重復建設、盲目發展。

（十六）確保城市商業發展規劃落實落地。推動城市商業規劃與城市國土空間總體規劃和詳細規劃、城市更新專項規劃等有效銜接，做到同謀劃、同部署、同推進。持續跟進城市商業網點實際建設情況，定期開展規劃落實效果評估和問題診斷，支持通過法定程序調整國土空間詳細規劃，規范引導空間復合利用和用途轉換，優化商業網點布局，推動城市商業發展規劃有效落實。

（十七）動態優化城市商業設施供給。對主要商圈、步行街、商業綜合體坪效及出租率開展動態監測，對商業設施供給過剩、運行效率低下的及時調整，供給不足的加快補齊，防范化解存量風險。穩妥有序、因地制宜規劃建設地下商業街。對新建社區商業網點實行動態配比，結合社區人口結構和周邊商業供給，合理確定社區商業和綜合服務設施面積占社區總建筑面積比例，支持社區盤活閑置場地完善便民服務。

八、健全城市商業管理體制

（十八）深化黨建引領。落實加強新興領域黨的建設工作部署，推動步行街（商圈）等城市商業市場主體加強黨的建設，服務新經濟組織、新社會組織、新就業群體和青年群體黨建工作。鼓勵各級政府部門與行業協會、智庫機構、經營主體以黨建共建為平臺，暢通溝通交流渠道，收集聽取意見建議、協調落實政策措施、幫助解決實際困難。

（十九）加強公共服務。各級商務主管部門與相關部門建立工作聯動機制，提高政策制定、市場監管效能，形成工作合力。提高政務服務效率，優化城市商業主體及消費者辦事體驗，做到行政事項“一網通辦”“一窗通辦”。支持步行街（商圈）通過引入專業化運營隊伍、成立商戶聯盟等形式，探索共管共治模式，實現規范化管理、高效率運營。

（二十）規范市場秩序。統籌考慮線上線下、商品服務等不同業態特點，制定合理的支持政策和監管標準，整治“內卷式”競爭，建立公正平等、創新自由的營商環境。構建以信用為基礎的新型監管機制，強化知識產權保護，健全消費者投訴處理和監督評價機制，推動企業誠信經營、消費者放心消費。落實落細安全生產責任，強化風險隱患排查，提高城市商業主體突發事件應急處理能力。

（二十一）強化財政支持。支持現代商貿流通體系試點城市統籌使用中央財政資金，推動城市商貿流通企業開展運營和服務設施設備改造，豐富門店網點布局。根據商貿流通行業特點和發展規律，落實小微企業稅費優惠政策，引導企業誠信納稅、合規經營，支持城市商業小微企業創新發展。發揮各類金融機構作用，豐富金融產品和服務，支持符合條件的商業地產項目發行不動產投資信托基金（REITs），為城市商業提質提供長效融資支持。

編輯｜孫 益

審核 | 馮憲法