前10個月法拍房成交1096套！均價降至7676元/平

昆明法拍房市場表現如何？最新數據來了!

根據中指院數據，今年1-10月，昆明法拍房（特指法拍住宅）共成交1096套，成交均價僅7676元/平。

相比去年同期，前10月昆明法拍房成交率有所回升，但價格仍在持續下探。

昆明法拍房均價低至“7”字頭

前兩天，中指院發布了最新一期全國法拍房市場監測報告。

根據報告，今年1-10月，全國共掛牌27.7萬套法拍房，相比去年同期，減少了約3.4萬套房源。

｜圖源：中指院

成交方面，前10月全國共成交9.2萬套法拍房，同比去年減少了約3000套房源，成交率僅33%。

全國法拍房成交總金額約1097.1億，同比下降16.6%，成交均價為8319元，同比下降11%。

｜圖源：中指院

具體來看看昆明法拍市場的表現。

從排行榜來看，昆明1-10月共掛牌3022套房源，在全國排12位。

這些房源中，共有1096套房源成功交易，成交率約36.3%，略高于全國平均水平。

與今年上半年30%的成交率相比，昆明法拍市場在進入下半年后開始有所回溫。

但相比重慶、成都、溫州等動輒50%甚至75%以上的成交率，仍舊略顯冷清。

｜圖源：中指院

成交價格方面，前10月昆明法拍房成交總金額為11.4億元，成交均價為7676元/平，低于全國平均水平，折價率約78.5%。

這個價格是什么概念呢？

據中指院數據，昆明法拍房 今年一季度成交均價為8516元/平，上半年成交均價為11582元/平，前三季度均價為7838元/平。

對比去年來看，昆明法拍房整體均價也在持續下探，目前已創下近年新低。

另外，今年10月，昆明新房成交均價為11867元/平（克而瑞數據），二手房掛牌均價為9674元/平（安居客數據）。

相比之下，法拍房成交均價相當于新房的6.5折，二手房的7.9折。

｜昆明樓市一線制

三大原因，導致法拍房成交率低

不得不說，昆明法拍房的價格實在是太香了，但顯然，從成交率來看，低價沒能讓更多買家買單。

隨便打開一個法拍網站，你會發現不少房源的圍觀人數不少，真正報價競拍的卻寥寥無幾。

部分法拍房掛牌情況｜圖源：阿里法拍

比如山語桃源一套建面約182平洋房，評估價約170.7萬，起拍價約119.5萬，相當于打7折。

這套房源即將于11月18日開拍，目前已吸引5321人次圍觀，但無人報名競拍。

按當前形勢，這套房源最終能否拍出，還得打一個大大的問號。

還有部分房源，多次降價后仍無人問津。

山語桃源法拍房｜圖源：阿里法拍

那么，低價的法拍房為何如此難賣呢？在樓市君看來主要有3點原因。

一是，受大環境影響，整體樓市成交都處于低迷期。

昆明城市實景｜昆明樓市一線攝

二是，購買法拍房存在一定的風險，買家出手更為謹慎。

比如法拍房的房屋屬性、是否涉及二次過戶、是否存在租賃關系等，都需要買家提前了解清楚。

如果房源被拍賣，是債務人因惡性債務、非自愿拍賣等原因，那么買家競拍入住后，還可能面對追債、騷擾等麻煩。

部分存在租賃關系的房源，還可能面臨承租方不配合退租的情況。

比如下面這套法拍房，有消息稱因債務人將房源惡意以10年租期租給自己奶奶，導致買房無法騰房入住。

另外，法拍房競拍手續往往比較復雜，且為了避免悔拍，通常還須繳納保證金，對一般買家而言并不友好。

某法拍房情況｜圖源：網友供圖

三是，新房、二手房與法拍房的價差，正在不斷縮小。

二手房方面，為了與新房搶占市場、促成交易，不少房東不惜大刀自砍，房價進一步下探。

新房方面，新規產品層出不窮，不少舊規高容項目開始以價換量。

就拿今年來說，二環邊的金泰國際就推出了6500元/平的特價房。

筑友翰林府第的單價甚至低至“5”字頭，吸引了不少購房者。

在低價的沖擊下，無論選擇新房還是二手房，都比法拍房更穩妥。

筑友翰林府第海報｜圖源：樓市君朋友圈

法拍市場也有特例

這4類房源被買家搶爆了

雖然法拍房市場整體成交率不高，但樓市君搜索發現，部分房源仍是香餑餑。

比如，翠湖片區一套建面約63.83平的老破小，就吸引了10人競拍385次，最終經過7個小時鏖戰，以約6.6萬/平的價格成交，溢價率高達90.8%。

同樣位于翠湖片區的翠康園，小區一套建面約300平的法拍房，在經歷8人競拍268次競拍后，以高達1166萬的總價成交，溢價率約63.7%。

｜圖源：阿里法拍

去年12月，萬彩城一套建面約45平的公寓，吸引到19人瘋搶，在競拍46輪后以21.08萬的總價成交，相比掛牌價翻了近4.5倍。

還有位于度假區的同德極少墅，小區一套建面約413平的別墅，被6人瘋搶，最終溢價率高達74.6%，單價約4.5萬/平。

｜圖源：阿里法拍

樓市君在梳理這些搶手的法拍房后，發現它們主要具有以下幾個特點：

一是，占據城市核心位置，享有優質的城市資源。

比如翠湖片區屢屢拍出高價房源，就因為其寸土寸金的位置，而核心的城市占位往往也意味著房源享受到的城市資源更成熟、更豐富。

同樣，臻稀的滇池資源，也為同德極少墅的搶手加了一把火。

昆明城市實景｜昆明樓市一線攝

二是，擁有優質書包資源的房源。

比如翠康園這套房，除地段優勢外，還劃片武成小學本部，這種優勢是其他房源難以比擬的。

三是，別墅、躍層、疊墅等低密房產。

除上文提到的同德極少墅外，近兩年昆明還有多套別墅也受到買家瘋搶。

這是因為，目前昆明的別墅、躍層、疊墅等產品已不多，新房定價往往又較高。

因此，在法拍市場遇到價格合適的房源，不少高端買家自然會出手。

昆明城市實景｜昆明樓市一線攝

四是，價格足夠低，且投資收益可觀。

就以萬彩城的這套建面約45平的法拍公寓來說，起拍價僅38888元，競拍成交后，即使價格比起拍價翻了4.5倍，仍然遠低于市場價。

關鍵是，這套房源還享有7多年的長期租約，首期租金約1771元/月，未來還將分4個階段不斷上漲，租金收益率成功跑贏銀行。

這樣價格低還不愁租的房源，買家們自然很心動。

萬彩城公寓租約｜圖源阿里法拍

那么，如果有合適的法拍房，你會選擇出手嗎？

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