定了！中央力挺老房子，貶值謠言粉碎！新一輪造富機會，抓住躺賺

2025 年，《中共中央辦公廳 國務(wù)院辦公廳關(guān)于持續(xù)推進城市更新行動的意見》正式印發(fā)，五部委聯(lián)合發(fā)聲力挺老房改造與盤活，徹底粉碎了 “老房子必貶值” 的市場謠言。從城市老舊小區(qū)改造到農(nóng)村閑置房盤活，從財政資金補貼到金融政策支持，一套覆蓋 “改造升級、功能重塑、價值變現(xiàn)” 的組合拳全面落地。數(shù)據(jù)顯示，2019-2024 年全國已改造老舊小區(qū) 28 萬個，惠及超 1.2 億人，改造后老房租金普遍上漲 30% 以上，部分城市核心區(qū)老房轉(zhuǎn)手價提升 15%-20%。中央的明確定調(diào)，讓老房子從 “沒人要的包袱” 變成 “香餑餑”，新一輪造富窗口已然開啟，抓住政策紅利就能實現(xiàn)資產(chǎn)增值。

一、政策加碼：中央為何力挺老房子？三大核心邏輯筑牢升值根基

中央力挺老房子，絕非臨時救市，而是城市發(fā)展階段轉(zhuǎn)型與民生需求升級的必然選擇，政策設(shè)計背后暗藏三重核心邏輯，為老房升值提供堅實支撐。

首先，城市發(fā)展從 “增量擴張” 轉(zhuǎn)向 “存量提質(zhì)” 的必然要求。截至 2024 年底，我國常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá) 67%，9.4 億人生活在城鎮(zhèn)，大規(guī)模新建住房的時代基本結(jié)束，存量住房的品質(zhì)提升成為城市發(fā)展的核心任務(wù)。老房子雖普遍存在戶型陳舊、配套落后等問題，但大多占據(jù)核心地段、周邊資源成熟，通過改造激活其潛在價值，既能滿足居民 “住有宜居” 的需求，又能避免大拆大建造成的資源浪費，實現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展。

其次，保障民生與拉動內(nèi)需的雙重考量。老房子業(yè)主多為中低收入群體或老年群體，改善居住條件的需求迫切但經(jīng)濟能力有限。中央通過財政補貼、金融支持等政策降低改造門檻，2024 年已安排中央預(yù)算內(nèi)投資等資金超 4250 億元，2025 年還將專項下達(dá)城市更新中央預(yù)算內(nèi)投資計劃，既解決了民生痛點，又能拉動建筑建材、家電家具等相關(guān)消費，形成 “改造 - 消費 - 增值” 的良性循環(huán)。

最后，防范房地產(chǎn)市場波動的穩(wěn)定器作用。在樓市調(diào)整期，老房改造與盤活能有效消化存量資產(chǎn)，避免大量老房閑置導(dǎo)致的市場失衡。同時，城市更新帶來的資產(chǎn)增值效應(yīng)，能提升居民財產(chǎn)性收入，增強市場信心，與商品房市場形成互補，共同維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。五部委明確的 “不搞大拆大建、因地制宜推進” 原則，更確保了老房升值的可持續(xù)性，避免短期炒作帶來的風(fēng)險。

二、升值密碼：老房子如何實現(xiàn) “逆襲”？三大路徑解鎖資產(chǎn)增值

中央政策的落地，為老房子提供了 “改造升級、功能轉(zhuǎn)換、合法盤活” 三條明確的升值路徑，無論是城市 “老破小” 還是農(nóng)村閑置房，都能找到適配的增值方案。

（一）城市老舊小區(qū)：改造補短板，補貼加持下 “低成本升值”

城市 20 年以上的老房子，通過基礎(chǔ)改造、功能升級和加裝電梯，就能實現(xiàn)居住品質(zhì)與資產(chǎn)價值的雙重提升，且財政補貼最高可覆蓋 90% 成本，業(yè)主幾乎 “零負(fù)擔(dān)享紅利”。

基礎(chǔ)類改造聚焦 “保安全、提舒適”，是升值的基礎(chǔ)。政策明確將老化管線更換、屋面外墻維修、建筑節(jié)能改造等納入補貼范圍，地方財政補貼比例達(dá) 80%-90%。北京東城區(qū)某 60㎡老房，參與外墻保溫和水管更換改造，業(yè)主僅自掏 800 元，改造后房屋冬暖夏涼，每月電費節(jié)省 50 余元，租金直接上漲 300 元 / 月；上海靜安區(qū)老舊小區(qū)完成地下管網(wǎng)升級后，徹底解決了積水問題，二手房掛牌價較改造前上漲 12%。這些看似微小的改造，直擊居住痛點，顯著提升了房屋的市場吸引力。

加裝電梯是高層老房的 “增值關(guān)鍵”，政策放寬讓落地門檻大幅降低。2025 年新規(guī)明確，單元內(nèi) 2/3 以上業(yè)主同意即可申請，一線城市每部電梯補貼 20 萬 - 30 萬，二三線城市 15 萬 - 20 萬。以一部總造價 50 萬的電梯為例，一線城市補貼 30 萬后，6 戶業(yè)主每戶僅需承擔(dān) 3 萬余元，而加裝電梯后，四樓以上老房的轉(zhuǎn)手價能提升 10%-15%，且成交周期縮短 40%。北京西城區(qū)某老舊小區(qū)加裝電梯后，6 樓一套兩居室從掛牌 3 個月無人問津，到改造后 15 天內(nèi)成交，成交價較同小區(qū)未裝電梯房源高出 18 萬元。

功能升級讓老房 “舊貌換新顏”，配套完善催生價值溢價。政策要求持續(xù)開展完整社區(qū)建設(shè)，因地制宜配建養(yǎng)老驛站、普惠托育點、停車充電設(shè)施等 “一老一小” 服務(wù)配套。廣州荔灣區(qū)某老小區(qū)引入連鎖生鮮店、社區(qū)助餐點和托育機構(gòu)后，不僅居住便利性大幅提升，業(yè)主滿意度達(dá) 95%，二手房價格也較周邊未升級小區(qū)高出 8%-10%。對購房者而言，“老破小” 的核心吸引力就是地段，而配套升級補齊了唯一短板，讓資產(chǎn)價值進一步凸顯。

（二）危舊房：原拆原建，9 個月實現(xiàn) “翻倍升值”

對于年久失修的 D 級危房，中央鼓勵 “原拆原建” 模式，業(yè)主自籌資金、政府簡化審批，短短 9 個月就能實現(xiàn)從 “危房” 到 “精裝新房” 的蛻變，增值幅度可達(dá) 160%。

這種模式完美解決了傳統(tǒng)危房改造的痛點。過去，單體危房因開發(fā)價值低，難以吸引開發(fā)商介入，業(yè)主自行改造又面臨審批繁瑣、手續(xù)復(fù)雜等問題。2025 年廣東試點的 “原拆原建” 方案，給出了高效解決方案：政府開通審批綠色通道，國企代辦手續(xù)，從拆除到重建完工僅需 9 個月，且實現(xiàn) “交房即交證”，不動產(chǎn)權(quán)證辦理時間從 2-3 個月壓減至 15 天。廣州花都區(qū)集群街 2 號的危房，始建于 1976 年，改造前外墻斑駁、滲水嚴(yán)重，重建后變身帶電梯、戶型方正的精裝修住宅，市場價值從改造前的 80 萬元飆升至 210 萬元，增值超 160%。

目前，“原拆原建” 模式已在全國推廣試點，適合改造意愿強、業(yè)主意見統(tǒng)一的危舊樓棟。政策明確業(yè)主僅需按成本價承擔(dān)建設(shè)費用（如廣州試點 4600 元 /㎡），無需額外支付土地出讓金等費用，大幅降低了改造門檻。對業(yè)主而言，這不僅徹底解決了居住安全問題，更實現(xiàn)了資產(chǎn)的跨越式增值，是風(fēng)險最低的造富方式。

（三）農(nóng)村閑置房：合法盤活，“躺收租金” 或 “入股分紅”

中央一號文件明確允許農(nóng)村合法住房通過出租、入股、合作等方式盤活，讓長期閑置的農(nóng)村老房成為 “賺錢工具”，無需投入過多成本就能穩(wěn)定獲利。

農(nóng)村老房的盤活路徑清晰且靈活，適配不同場景需求。靠近景區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)主干道的房子，簡單裝修后出租給游客或返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)者，每月可收租 500-1500 元；閑置面積較大的房子，可入股村里的合作社，統(tǒng)一改造成民宿、農(nóng)家樂，按股份分紅，旺季月收入可達(dá)數(shù)萬元；遠(yuǎn)離城鎮(zhèn)的房子，可與企業(yè)合作作為農(nóng)產(chǎn)品加工點或倉儲用房，獲得穩(wěn)定收益。浙江莫干山周邊的農(nóng)村老房，通過改造為民宿，旺季房價高達(dá) 1000 元 / 晚，業(yè)主每年分紅超 10 萬元，遠(yuǎn)超房屋閑置的價值。

政策同時劃定兩條紅線，確保盤活過程合法合規(guī)：一是不允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買農(nóng)房、宅基地；二是不允許退休干部到農(nóng)村占地建房。只要守住紅線，農(nóng)村老房業(yè)主可放心盤活。目前，全國正在推進宅基地確權(quán)登記，拿到確權(quán)證書后，老房的產(chǎn)權(quán)更加清晰，盤活時更易吸引合作方，也能避免后續(xù)糾紛，進一步提升資產(chǎn)流動性。

三、造富指南：不同群體如何抓住機會？精準(zhǔn)布局實現(xiàn) “躺賺”

老房造富機會并非人人均等，不同場景下的業(yè)主與投資者，需找準(zhǔn)適配的行動路徑，才能最大化享受政策紅利。

（一）已有老房的業(yè)主：主動參與改造，快速兌現(xiàn)增值收益

對于城市老舊小區(qū)業(yè)主，核心動作是 “緊跟政策節(jié)奏，主動申請改造”。首先，關(guān)注社區(qū)居委會或街道辦的政策通知，優(yōu)先參與基礎(chǔ)類改造（如管線更換、外墻保溫），這類改造補貼比例最高、見效最快，能快速提升房屋舒適度與市場競爭力；其次，聯(lián)合單元業(yè)主申請加裝電梯，尤其是高層業(yè)主，加裝電梯后的增值收益最明顯，可主動牽頭協(xié)調(diào)業(yè)主意見，降低溝通成本；最后，若小區(qū)納入完整社區(qū)建設(shè)試點，可積極反饋需求，推動養(yǎng)老、托育等配套落地，進一步放大資產(chǎn)價值。

對于農(nóng)村閑置房業(yè)主，關(guān)鍵是 “先確權(quán)、再盤活”。盡快完成宅基地確權(quán)登記，拿到不動產(chǎn)權(quán)證書，為合法盤活奠定基礎(chǔ)；根據(jù)房屋位置選擇合適的盤活方式：靠近景區(qū)選民宿出租，周邊有產(chǎn)業(yè)選倉儲合作，人口密集區(qū)選長租給返鄉(xiāng)人員；同時，可咨詢鄉(xiāng)鎮(zhèn)自然資源所，申請盤活補貼，部分地區(qū)對改造民宿、農(nóng)家樂的業(yè)主還會給予額外資金支持。

（二）意向購買老房的投資者：鎖定 “改造潛力股”，低買高賣賺差價

投資者需重點關(guān)注 “已納入改造計劃但尚未改造” 的老房，這類房源價格仍處于低位，改造后增值空間大。選擇標(biāo)準(zhǔn)有三：一是地段優(yōu)先，核心城區(qū)、學(xué)區(qū)周邊的老房，改造后需求更旺盛，增值確定性強；二是看改造進度，已列入 2025 年城市更新專項投資計劃的小區(qū)，政策落地快，短期內(nèi)就能實現(xiàn)價值提升；三是關(guān)注戶型結(jié)構(gòu)，南北通透、無明顯結(jié)構(gòu)缺陷的老房，改造難度低、效果好，后續(xù)轉(zhuǎn)手更易。

以北京東城區(qū)某老舊小區(qū)為例，2024 年列入改造計劃前，一套 80㎡兩居室掛牌價 650 萬元，改造（含加裝電梯）完成后，掛牌價升至 750 萬元，半年內(nèi)增值 100 萬元，投資回報率超 15%。投資者可通過政府官網(wǎng)查詢城市更新專項規(guī)劃，提前布局潛力小區(qū)，抓住改造前后的價格窗口期。

（三）危舊房業(yè)主：把握 “原拆原建” 試點，實現(xiàn)資產(chǎn)跨越式升級

若房屋被鑒定為 D 級危房，應(yīng)第一時間咨詢當(dāng)?shù)刈〗ú块T，了解 “原拆原建” 試點政策。主動聯(lián)合樓棟業(yè)主統(tǒng)一意見，提交改造申請，借助政府開通的綠色通道加快審批進度；在建設(shè)過程中，可選擇國企合作的施工單位，確保工程質(zhì)量與建設(shè)效率；建成后及時辦理不動產(chǎn)權(quán)證，提升資產(chǎn)流動性，既可以自住改善居住條件，也可以轉(zhuǎn)手變現(xiàn)，賺取高額增值收益。