新一輪下跌風暴正在醞釀？

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我們終其一生，都在和自己較勁。

經濟學有個流派叫行為經濟學，和傳統的經濟學派不同，行為經濟學沒有那么多的數學模型，他們把分析人們的動機作為主要研究方向，而這些動機的背后，有一個最基本的假設：

人的決策是非理性的。

行為經濟學試圖找到非理性決策的開關并加以利用，舉個例子，男人看到美女都忍不住要多看兩眼，哪怕這個美女和自己無關。美女就是這樣一個開關，這樣的開關會讓男性客戶關注到，最終銷售變得更容易，這就是為什么售樓處會有那么多美女的根本原因。

行為經濟學還體現在各類廣告中，在老司機辦公室附近有家醫美，他們的廣告語是：

精致是一種態度，和年齡無關。

你看，把對抗衰老升華到人生態度這個高度了，還能理性思考嗎？

老司機周末發了一條短視頻，引來很多口水，質疑主要來自于我說到了懿秋的掛牌量，很多質疑者認為，懿秋的掛牌量被夸大了。

我也認為100多套很夸張，否則我也不會關注這件事，畢竟懿秋是高端盤的代表，而且還是在下跌中銷售的，投資客應該沒那么多。

但我也知道，寧波最后一波投資客其實到2024年才收手，之前的縵云、鳳鳴云翠，包括懿秋，都活躍著他們的身影。

他們是心存僥幸的一群人。

老司機視頻里說的100多套，是當時寧波排名前二的兩大平臺交叉比對過的數據，但我刻意模糊了這個數量，因為它并不是問題的核心。

100套掛牌和50套掛牌，或者30套掛牌，都難以改變一個基本的事實：

懿秋的投資客在交付之后，恐怕很難全身而退。

比掛牌量更現實的情況是，懿秋的產品已經落伍了（超大平層可能好一點），明湖的新樓盤正在降價，而更新的四代宅和別墅類產品，正在一旁虎視眈眈。

至于二手房，最近半年的成交價在那里擺著，只要愿意去看，就都明白現在能賣到什么價位。

越到后面，我們越會看明白，下跌可能會穿過任何一道防線，波及到我們曾經堅信不疑的所謂核心價值。

因為下跌的邏輯，正在發生變化。

如果說2021-2024這個階段的下跌，還只是去泡沫的話，那么從今年開始，房價的下跌可能會進入一個新階段：

去債務。或者稱之為債務出清。

去泡沫，只是把上一輪上漲的泡沫去掉，后面便會再次重回上漲的態勢。香港的房價差不多就剛走過一輪去泡沫，同樣也是2021年開始的，到去年底今年初，香港的泡沫基本出清，到現在已經連續3個季度上漲。

但內地呢，不僅沒有上漲，反而進一步大幅下跌，今年北上深等核心城市的二手房價，跌幅比大部分中小城市都大。

這被稱為補跌。

是因為內地的泡沫更大嗎？并非如此，大量的二手房跌到了2017年之前，租售比來到了2%以上，如果考慮到內地和香港的利率差，這個價格已經沒有什么泡沫了。

一年前定存，香港許多銀行的利率3-4%，而內地只有1.1%。

那為啥內地的房價還不能止跌？老司機認為，核心并不在于泡沫，而是在于債務。

內地的房東由于債務的壓力，哪怕房價沒有泡沫，他們也要拋盤。

以前段時間熱議的銀行直售房為例，這些房子都是房東債務違約而產生的，如今放到二手市場上拋售，其價格跟泡沫有什么關系？

深受債務困擾的還有企業，特別是國企，很多地方國企沒錢了，不得不幾十套、上百套的向外拋房子。

個人拋售的情況更是五花八門，有失業拋房的，有投資失敗拋房的，有資不抵債拋房的，也有恐慌拋房的。畢竟，經濟的狀況我們都感受的到。

我們都應該可以確認一個事實，包括地方、銀行、企業、個人在內的多個實體，正在承受越來越大的債務壓力，而這種排解壓力的出口，都傾向于賣房。

這都與泡沫無關，但可能是新一輪下跌的動力源泉。

最后順便說一下，雅戈爾曾經是寧波豪宅開發商的代表，也曾為很多投資客所追隨，但隨著其逐漸退出江湖，特別是把旗下物業公司賣給萬科物業之后，雅戈爾開發的那些高端樓盤，后面會面臨越來越多的挑戰。

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