深圳樓市：最近完全超乎想象了…

　　時(shí)間悄然進(jìn)入十一月末，深圳樓市的買賣拉鋸戰(zhàn)仍在持續(xù)。

　　這一輪長達(dá)四年多的深度調(diào)整，不僅讓很多小區(qū)砸出了地板價(jià)，也在很多人心里留下了短期內(nèi)難以抹去的傷痕。

　　但越是這種時(shí)候，越要保持清醒。

　　市場從來都在周期中輪回，有低谷，就必有反彈。我們此刻要做的，不是盲目恐慌，而是看清現(xiàn)實(shí)、做好準(zhǔn)備。

　　01

　　信息大爆炸時(shí)代，最不缺的就是跟風(fēng)的聲音。

　　市場熱時(shí)集體唱多的，和市場冷時(shí)集體唱空的，往往是同一批人。

　　真正有價(jià)值的，是逆流而上的思考。

　　歷史反復(fù)證明，人群涌向的地方，往往不是財(cái)富所在的方向。

　　回想去年A股上證指數(shù)跌至2698點(diǎn)的時(shí)候，多少人因?yàn)閲樒颇懚钊怆x場？而這些人很可能又在月初4000點(diǎn)的時(shí)候追高入市，現(xiàn)在很多股民賬戶都是一地雞毛。

　　如今的樓市，也正面臨相似的群體心理挑戰(zhàn)。

　　然而，對于一線城市來說，核心區(qū)的房產(chǎn)價(jià)值不會(huì)因短期波動(dòng)而改變本質(zhì)。在恐慌中賤賣，無異于把珍貴的籌碼拱手相讓。

　　房價(jià)的本質(zhì)，是貨幣購買力的體現(xiàn)。過去幾十年，不是房子變貴了，而是錢“變毛”了。
很多人誤以為現(xiàn)金是最安全的資產(chǎn)，卻忽略了貨幣的購買力在持續(xù)稀釋。80年代的“萬元戶”何等風(fēng)光，如今一頓像樣的飯局就要花費(fèi)過萬。

　　放眼全球，我們正處在一個(gè)史無前例的貨幣寬松周期。各國央行持續(xù)放水，優(yōu)質(zhì)實(shí)物資產(chǎn)的價(jià)值終將重估。

　　有人說：“人口都要減少了，誰還買房？”

　　但真實(shí)情況是，人口總量變化是一個(gè)緩慢過程，而人口結(jié)構(gòu)變化才是關(guān)鍵。未來，人才和資源將加速向2%的頭部城市聚集。在貨幣寬松時(shí)期，這些核心城市房產(chǎn)仍是資金青睞的對象。

　　為什么說，除非是置換更優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)，否則不要在這個(gè)節(jié)點(diǎn)選擇割肉優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)。

　　因?yàn)橘u了房，錢放哪里？這是最考驗(yàn)人性的一環(huán)。

　　很多人在獲得流動(dòng)資金后，往往會(huì)在市場中追漲殺跌，經(jīng)過一番“神操作”，最終收益還不如老老實(shí)實(shí)拿著房產(chǎn)。

　　房產(chǎn)交易手續(xù)的繁瑣，某種程度上保護(hù)了投資者免受自身情緒波動(dòng)的傷害。這個(gè)優(yōu)勢，經(jīng)常被忽視。

　　02

　　在中國房地產(chǎn)版圖中，深圳是一個(gè)極為特殊的存在。

　　主要體現(xiàn)在：發(fā)展快、人口多、產(chǎn)業(yè)強(qiáng)、商品房少。

　　深圳住房結(jié)構(gòu)到底有多矛盾？

　　看一組數(shù)據(jù)就知道了。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳建市45年以來，全部存量住房約1281萬套，其中商品房住宅僅236萬套，而常住人口近1800萬。

　　在深圳，超過70%的常住人口都沒有擁有商品房。

　　這背后折射出兩個(gè)現(xiàn)實(shí)：

　　一是深圳商品房自有率極低，需求基礎(chǔ)堅(jiān)實(shí)；

　　二是房產(chǎn)分布不均，少數(shù)人持有多套房產(chǎn)。

　　巨大的住房缺口，使得優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)始終在小范圍內(nèi)流動(dòng)。即便是豪宅業(yè)主，也在不斷尋求板塊、小區(qū)、戶型的升級機(jī)會(huì)。

　　這些真實(shí)的剛需和改善需求，正在持續(xù)積累中。

　　在這個(gè)拼質(zhì)量而非數(shù)量的時(shí)代，誰先占據(jù)核心資源，誰就能在未來占得先機(jī)。

　　03

　　現(xiàn)在市場最核心的問題，不是缺購買力，而是缺信心。

　　在深圳，房子不只是居住空間，更是家庭資產(chǎn)的重要構(gòu)成。只有讓樓市財(cái)富效應(yīng)重新顯現(xiàn)，當(dāng)持有者看到資產(chǎn)價(jià)值穩(wěn)定時(shí)，信心才會(huì)真正回歸。

　　值得注意的是，最近一段時(shí)間，政策端頻頻吹風(fēng)。利率方面，經(jīng)營貸利率持續(xù)探底，部分銀行已經(jīng)降到了2.3%左右。說明房貸利率還有下調(diào)的空間。

　　一旦政策實(shí)質(zhì)性松動(dòng)，市場會(huì)迅速走向兩極分化：

　　劣質(zhì)資產(chǎn)會(huì)被加速拋售；

　　優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)則將率先反彈。

　　經(jīng)過這幾年的洗禮，大家心中都應(yīng)有一桿秤，什么樣的房子跌下去就很難起來，什么樣的房子像彈簧，壓得越狠，反彈越高，這是顯而易見的。

　　過去我們說板塊分化，如今分化已細(xì)化至小區(qū)之間，甚至同一小區(qū)的不同戶型與樓層。

　　以寶中為例，20年以上樓齡的老小區(qū)與10年內(nèi)的次新房，價(jià)差甚至超過一倍。在中高端市場，戶型、朝向、樓層的差異也直接反映在價(jià)格上。

　　即便在深圳這樣的城市，內(nèi)部也在劇烈分化。別再天真地以為“在深圳隨便買套房就能保值”，那個(gè)時(shí)代已經(jīng)過去了。

　　當(dāng)下買房，記住這四個(gè)關(guān)鍵詞：產(chǎn)業(yè)、地段、品質(zhì)、學(xué)區(qū)。擁有的資源要素越多，房產(chǎn)的保值力就越強(qiáng)。

　　房地產(chǎn)作為中國最重要的資金池，工具箱里的政策還很多。但利好會(huì)精準(zhǔn)釋放到哪些區(qū)域、哪些產(chǎn)品，這就需要我們深入研判、提前布局。

　　買房和換房作為普通人的超大額支出，同時(shí)又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經(jīng)驗(yàn)。而缺乏經(jīng)驗(yàn)卻要做如此重大的抉擇，做對了當(dāng)然皆大歡喜，做錯(cuò)了很可能會(huì)悔恨終身。