樓市新變量：銀行加入“賣房團”，二手房市場迎來價值重塑契機

銀行角色突變：從貸款方到賣房者，樓市定價邏輯迎來轉變？

價差數十萬！銀行直銷房產入市，二手房價格體系受沖擊

不再只是放貸！銀行加入賣房行列，二手房主定價策略需調整

購房新選擇？銀行直售房源提供市場機會，價值挖掘正當時

一個不容忽視的市場新動向正在悄然發生：多家銀行開始直接掛牌出售房產。這并非零星個案，而是逐漸形成規模的市場行為。根據《第一財經日報》近期的相關報道，這些由銀行作為出售方直接推向市場的房源，其掛牌價格通常顯著低于市場評估價，價差達到30萬元人民幣以上相當普遍，部分案例的價差甚至更為驚人。

這些房產的來源主要有三個渠道。其一是個人購房者因斷供而被銀行依法行使抵押權收回的房產；其二是企業或個人以房產抵押申請經營貸款后，因各種原因無法按期清償債務，導致抵押物被銀行處置；其三則是在房地產開發商進行債務重組過程中，作為主要債權人的金融機構被動承接的未售出房產項目。銀行選擇直接下場售房，核心動機在于快速處置資產、控制風險、回籠資金。根據中指研究院監測的數據顯示，今年前十個月，全國法拍房的掛拍數量達到一定規模，但整體成交率有待提升。這意味著，如果單純依賴傳統的司法拍賣渠道，在當前市場環境下，房產可能面臨多次流拍、價格逐輪走低的風險，銀行最終承受的損失可能更大。因此，開辟直接銷售的路徑，成為銀行在特定市場條件下的一種風險管理和資產保全策略。

銀行從背后的資金提供方轉變為直接的房產出售方，這一角色變化對二手房市場的影響不容小覷。它猶如向本就供需關系正在調整的二手房市場投入了一顆“石子”。當市場上出現一批產權關系相對清晰（相較于部分法拍房可能存在的復雜歷史遺留問題）、且價格具有明顯吸引力的房源時，必然會對周邊二手房業主的定價心態和買家的價格預期產生影響。這在一定程度上加劇了二手房市場的價格競爭，對現有的二手房價格評估體系形成了壓力，也可能加速市場價格發現和價值回歸的過程。

如果我們把觀察的視角稍微拉長，回顧近兩年房地產市場的發展脈絡，會發現二手房市場所面臨的挑戰和調整并非單一因素造成，而是多種力量共同作用的結果。銀行直接售房可以看作是近期一個顯性的影響因素，而在此之前，市場已經經歷了幾輪深刻的演變。

法拍房數量的增加及其定價機制是較早顯現的影響因素之一。法拍房掛拍量的變化在一定程度上反映了市場和經濟個體的資金狀況。其司法拍賣流程中的定價規則——例如一拍按評估價的一定折扣起拍，若流拍則二拍價格可能進一步下調——這種階梯式的降價機制，在客觀上為周邊二手房市場設定了一個參考價錨點，潛移默化地影響了潛在購房者對房產價值的判斷，促使市場價格體系更趨于理性。

更深層次的沖擊來源于國家住房供應體系的戰略性調整，即加快構建“住房雙軌制”的探索與實踐。這一方向旨在通過大力發展保障性租賃住房、共有產權住房等，形成更加多元化的住房供應結構，努力滿足不同群體的居住需求。從長遠看，這有利于房地產市場的穩定健康發展和社會民生的改善。然而，在轉型過程中，對于市場上存量巨大的、特別是90平方米以下的中小戶型二手房而言，確實感受到了來自保障性住房的分流壓力。當新市民、青年人等群體有了更多租金可控、租期穩定的保障性租賃住房選擇時，部分原本可能進入二手房市場的購房需求可能會轉向租賃市場或等待合適的保障房機會，這客觀上使得中小戶型二手房的去化面臨更激烈的市場競爭環境。

住宅產品本身隨著時代進步而發生的迭代升級，構成了另一股推動市場變化的強勁力量。近年來，許多城市在住宅設計規范方面提出了新的指導要求，鼓勵提升住宅的綠色、健康、智能和宜居品質。被業界通俗稱為“四代住宅”的新一代商品房產品，往往在戶型設計（如強調動靜分區、公私分區）、空間利用率（如通過優化結構增加實際使用面積）、社區配套（如注重園林綠化和公共活動空間）、建筑科技（如節能環保材料、智能家居系統）等方面有顯著提升。這就好比消費電子產品的更新換代，新一代產品在用戶體驗、功能設計上往往對舊產品形成明顯的競爭優勢。當購房者面臨選擇時，那些設計陳舊、功能落后、配套設施不全的老舊二手房，其市場吸引力自然會面臨挑戰。

當前銀行直接售房現象的涌現，可以視為市場調整過程中的一個新變量。其特殊性在于，銀行作為金融機構，處置資產的核心目標是快速變現、防范金融風險，其對單套房產的利潤追求往往讓位于整體資產質量的優化和流動性的恢復。這種基于風險控制的出售策略，其定價邏輯與個人業主基于情感因素或長期資產配置考慮的售房邏輯存在差異，通常更側重于交易的效率和確定性，從而可能給出更具競爭力的價格。這種定價行為在一定程度上會加速局部區域二手房價格的調整步伐，促使市場價格更快地反映其真實價值。

那么，這是否意味著二手房市場的前景一片黯淡呢？答案是否定的。我們需要更加全面、辯證地看待當前市場出現的這些變化。首先，必須認識到，銀行直接出售的房源數量相對于整個二手房市場的巨大存量而言，比例仍然有限，其直接影響可能更多體現在對市場價格預期和心理層面的引導上。其次，無論是住房雙軌制改革的深入推進，還是鼓勵建設高品質住宅的政策導向，其根本出發點都是為了更好地滿足人民群眾對“住有所居”并向“住有宜居”邁進的現實需求，是促進房地產市場長期平穩健康發展和良性循環的重要舉措。市場的短期調整和價格回歸，實質上也是擠出過往累積的泡沫、促使市場回歸居住屬性的必然過程，有利于行業的可持續發展。

對于有真實住房需求的購房者而言，當前的市場環境或許提供了更多的選擇空間和議價機會。無論是考慮價格可能更具吸引力的銀行處置房源（但需要格外仔細核查房產的產權狀態、抵押情況、欠費等法律和事實狀況），還是在更大的范圍內挑選符合自身需求的普通二手房，現在都有條件進行更充分的比較和權衡。關鍵在于明確自身的核心居住需求、財務承受能力和長遠規劃：是優先考慮極致的價格優勢，還是更看重房產的地理位置、學區屬性、社區環境、產品品質以及未來的保值增值潛力。

中國房地產市場正在經歷一場深刻的變革，其底層邏輯和發展模式都在重構之中。從法拍市場的活躍到住房供應體系的雙軌制探索，從住宅產品的快速迭代升級到金融機構直接參與房產銷售，這些變化共同指向一個方向：房地產市場正在從一個強調高速增長、投資屬性較強的階段，轉向一個更加注重平穩健康發展、居住屬性優先的新階段。這個過程必然伴隨著陣痛和調整，但也孕育著新的機遇。對于房產持有者來說，需要正視市場環境的變化，以更理性的心態評估自身資產的價值，必要時調整預期。對于潛在的購房者，則需要更加謹慎地判斷自身的真實需求，在市場變化中尋找適合自己的機會。

每一次市場的深度調整，都既是挑戰，也是機遇。它促使參與者更加理性，推動行業向更高質量邁進。我們期待，隨著各項政策的持續完善和市場機制的逐步發揮決定性作用，一個更加透明、健康、穩健的房地產市場新圖景將會徐徐展開。各位讀者，您對當前樓市出現的新變化有何觀察和見解？歡迎在評論區分享您的看法，共同探討。