鹽城判例收錄最高法案例庫 爛尾樓業主權益獲司法撐腰

停貸不再影響征信！新規賦予購房人合法解套通道

預售資金監管升級：四步避開爛尾樓陷阱

從保交樓到保權益：2024住房消費迎來新保障

最高法案例釋放信號：開發商違約需擔全責

2024年，江蘇鹽城一則普通購房者的勝訴判決被收錄進最高人民法院案例庫，引發全國關注。法院判決爛尾樓業主可同時解除購房合同和貸款合同，開發商需全額退還43萬元首付、19萬元房貸本息，并承擔剩余56萬元貸款。最高法在公告中強調：各級法院審理同類案件必須參考該判例，統一裁判標準。這標志著延續十余年的“錢房兩空還要還貸”困局，迎來實質性突破。

過去十年間，全國超200個城市出現爛尾樓糾紛。2022年江西景德鎮業主集體發布的《強制停貸告知書》，曾引發全國300多個項目效仿。但在法律層面，業主維權長期受阻。某地法院甚至判決因地震倒塌的房屋無法交付后，購房者仍需償還貸款。

北京金訴律師事務所王玉臣指出：最高人民法院2003年就存在相關司法解釋（第21條），明確商品房買賣合同解除后，開發商應返還銀行購房貸款本息。但因地方保護主義、維穩壓力等因素，該條款長期未被激活。轉折始于房企暴雷潮——2020年后頭部房企資金鏈斷裂，倒逼司法回應民生痛點。

此次鹽城判例的關鍵突破在于確認了“交易整體性原則”：

“購房者向銀行貸款的目的就是支付房款，開發商與銀行存在深度合作關系，兩份合同不可割裂。”（上海錦天城律師事務所顧飛）

這徹底扭轉了此前機械適用“合同相對性”的裁判思路。2023年4月最高法《關于商品房消費者權利保護問題的批復》已埋下伏筆：當房屋無法交付時，購房人債權優先于工程款和銀行抵押權。2023年7月生效的《執行異議之訴司法解釋》進一步明確：監管賬戶資金必須優先退還購房人。

紙面權益如何照進現實？

盡管法律路徑打通，執行仍是難點。云南玉溪住建局披露：當地73%爛尾項目存在預售資金挪用；某破產房企資產拍賣后，購房者僅收回38%首付款。但新工具正在發揮作用：

廣西“桂建通”系統實時監控開發商工資發放，欠薪超30天自動預警

浙江推行購房款公證提存制度，資金流向全程留痕

江蘇昆山某負債7億爛尾樓，通過引入第三方注資2億元完成續建交付

“對開發商股東抽逃出資的行為，可追加為被執行人。”王玉臣建議，“珠海業主去年已通過該路徑成功停貸。”

給購房者的四重防護指南

查進度而非聽承諾：核實住建局官網公示的工程進度，主體結構封頂是安全底線（央行禁止對未封頂樓盤放貸）

付款路徑雙驗證：無論POS機或轉賬，核對收款賬戶是否為公示的資金監管賬號

開發商健康診斷：通過“天眼查”等平臺跟蹤企業欠稅、訴訟、欠薪記錄

避險選擇公式：二手房＞封頂現房＞剛開工期房

鹽城判例的價值遠超個案意義。海南、成都等地已試點取消商品房預售制，南京要求開發商完成外墻施工才能銷售。玉溪住建局局長張金輝的比喻點出要害：“給購房款裝上GPS，才能終結挪用的貓鼠游戲。”

據住建部數據，2024年全國新開工住宅中現房占比升至41%，較三年前提高27個百分點。當房子回歸居住本質，司法才能真正成為守護千萬家庭的安全網。這場從“保交樓”到“保權益”的升級，映照著中國房地產從規模擴張轉向質量發展的歷史進程。