曹德旺早有警示？2026 年房價迎三大轉變，多余房產該出手了？

“房子就是磚頭水泥，沒啥投資價值了。” 福耀玻璃創始人曹德旺的這句警示，在 2025 年全國二手房掛牌量突破 850 萬套的現實面前，顯得愈發振聾發聵。杭州、成都等熱點城市二手房掛牌量紛紛站上 20 萬套大關，三四線城市部分房源降價 40% 仍無人問津，這一系列信號預示著房地產市場的底層邏輯已發生根本性改變。展望 2026 年，房價將迎來三大關鍵轉變，而曹德旺 “多余房產趕緊賣” 的忠告，正成為越來越多家庭的現實選擇。

一、轉變一：結構性分化加劇，“強者恒強、弱者愈弱” 成定局

2026 年樓市最顯著的特征，莫過于從過去的 “齊漲共跌” 轉向劇烈的結構性分化，這種分化不僅體現在城市之間，更滲透到同一城市的不同區域。曹德旺曾直言 “房地產的投機空間已不復存在”，而分化的核心正是投資屬性的退潮與居住屬性的回歸。

從城市層級來看，一線及強二線城市與三四線城市的房價走勢將進一步背離。數據顯示，上海核心區 2025 年房價保持同比 5.7% 的漲幅，而江蘇鹽城某剛需盤同期跌幅超 25%，城市間背離度已達 13.5%。2026 年這一差距將持續擴大：北上廣深、成都、杭州等城市憑借扎實的產業基礎和人口吸納能力，核心板塊房價仍具支撐力，北京西城、海淀等優質區域二手房報價雖有微降，但始終保持高位運行，西城 12 月報價達 120678 元 / 平；而人口持續外流的三四線城市，將面臨庫存高企與需求萎縮的雙重壓力，房價可能繼續下行 3%-8%，部分縣城的調整周期或將延長至 2026 年以后。

即便是同一城市，核心區域與遠郊板塊的差距也在拉大。北京 2025 年 12 月數據顯示，東城、西城等核心區房價雖有小幅波動，但始終維持在 10 萬 +/ 平的高位，而房山、密云等遠郊區縣報價普遍在 2 萬 / 平以下，且多數呈現下跌趨勢。這種分化的本質是 “資源聚集度” 的競爭，核心地段的 “地鐵 + 商業 + 醫療 + 教育” 成熟配套形成強大抗跌力，而缺乏資源支撐的遠郊概念盤，在 2026 年可能面臨 5.2% 的額外下跌空間。

二、轉變二：政策從 “大水漫灌” 到 “精準滴灌”，保障房分流剛需

2026 年樓市政策將延續 “房住不炒” 的長期導向，但調控方式已從過去的全面刺激轉向精準發力，同時保障性住房的大規模推進將重塑市場供需格局，這正是曹德旺所預判的 “房地產回歸民生屬性” 的重要體現。

政策層面，2026 年全國將有超過 210 個地區出臺約 550 條調控政策，核心方向聚焦降低購房成本、優化供給結構和盤活存量市場。與以往不同，這些政策的目標并非推高房價，而是 “止跌回穩” 與 “化解風險”。在需求端，房貸利率仍有 30-40bp 的下調空間，目前 3.2% 左右的利率水平疊加 15% 的最低首付比例，為剛需群體降低了上車門檻；在供給端，現房銷售政策全面推開，有效降低了購房者的爛尾風險，而武漢、義烏等城市針對剛需、多孩家庭的專項補貼最高達 20 萬元，政策精準度顯著提升。

更具深遠影響的是保障性住房的加速落地。未來 5 年，全國計劃投入大量保障性住房，其價格比同地段商品房低 30% 以上，將有效分流低價位商品房需求。2026 年，3000 億元專項債已明確用于 “收購存量商品房做保障房”，這既為部分庫存房源提供了消化渠道，也對商品房市場形成良性補充，推動樓市從 “單一商品屬性” 向 “商品 + 保障” 雙軌制轉型，進一步壓縮投機空間。

三、轉變三：需求邏輯重構，改善型需求主導市場

人口結構變化與消費觀念升級，正在重構 2026 年的住房需求邏輯，這一轉變印證了曹德旺 “房子回歸居住本質” 的判斷。隨著出生率下降與老齡化加劇，20-45 歲主力置業人群 2026 年凈減少 600 萬，首次置業需求持續萎縮；而 35-55 歲 “賣一買一” 的改善型需求占比已升至 45%，成為市場主導力量。

需求結構的變化直接影響房源價值排序。2026 年，改善型品質住宅將成為市場 “硬通貨”，戶型合理、物業優質、具備綠色智慧元素的房源更具保值性，這類房源的銷售占比已突破 60%。杭州 2025 年數據顯示，120 平方米以上的中大戶型銷售占比持續上升，而 90 平方米以下小戶型占比下降，反映出消費者對居住空間和品質的追求升級。與之相對，房齡超過 20 年的 “老破小” 面臨設施老化、戶型落后等問題，越來越難獲得年輕人認可，未來轉手難度將進一步加大，成為曹德旺強調的 “必須盡快出手” 的高危資產之一。

同時，租賃市場的崛起也在分流部分購房需求。2026 年全國租賃住房市場需求量預計達 1.5 億平方米，同比增長 8%，杭州等二線城市租賃住房占商品住宅銷售面積的比例已升至 30%。隨著長租房政策的完善與 REITs 市場的擴容，“租購并舉” 的住房體系逐步成型，年輕群體的住房選擇更加多元，這也進一步削弱了房地產的投資屬性。

四、多余房產該出手了？三類房源成拋售重點

面對 2026 年的三大轉變，曹德旺 “多余房產趕緊賣” 的忠告并非危言聳聽。對于手握多套房產的家庭而言，優化資產配置、剝離高風險房源已成為當務之急，以下三類房產尤其需要重點關注。

第一類是三四線城市的投資房。這類房產面臨人口支撐弱、庫存壓力大、持有成本上升三重壓力，部分區域房價已從高點下跌 40%，2026 年隨著房產稅試點擴大的預期增強，持有成本將進一步增加，盡早變現是更明智的選擇。第二類是房齡超 20 年的 “老破小”，尤其是沒有學區加持的房源，設施老化與需求萎縮使其流動性持續變差，未來可能陷入 “賣不掉、租不高” 的困境。第三類是遠郊概念盤，這類房源往往打著 “新區規劃”“地鐵延長線” 的幌子，實際配套匱乏，2025 年已有大量此類房源掛牌大半年無人問津，2026 年的去化難度將進一步加大。

當然，拋售并非盲目之舉，掌握正確策略才能實現利益最大化。數據顯示，對房源進行 5 萬元左右的 “輕翻新”，如改造廚衛、粉刷墻面，可使成交周期縮短 40%，售價提高 8% 左右。同時，應避開 7-8 月的傳統淡季，選擇 3-4 月 “小陽春” 或學區房報名季前掛牌，此時購房需求集中，議價空間更大。

值得注意的是，并非所有房產都需要拋售。一線及強二線城市核心區的次新改善型住宅、優質學區房，以及政策重點支持的城市更新片區、軌道交通樞紐周邊房源，仍具備長期保值能力，部分區域甚至可能出現 3% 左右的小幅上漲。對于這類核心資產，長期持有仍是合理選擇，而優化配置的核心是將弱勢資產變現后，向優質資產集中。

結語：樓市 “磨底期”，回歸理性方能行穩致遠

2026 年房地產市場仍將處于 “磨底階段”，全國新建商品房銷售面積可能繼續調整，但跌幅將有所收窄，房價 “L 型” 尾部的分化態勢將持續深化。曹德旺的警示并非否定房地產的居住價值，而是提醒市場告別投機幻想，回歸理性認知。

對于剛需群體而言，2026 年的政策紅利與市場分化并存，遵循 “選核心城市、選核心板塊、選品質住宅” 的原則，避開三四線城市、遠郊區域和老舊房源的陷阱，便能把握上車良機；對于改善型購房者，“賣弱買強” 的置換窗口期已經到來，把握好 “上半年賣、下半年買” 的節奏，可實現資產優化；而對于手握多余房產的家庭，及時剝離高風險資產，降低財富對房地產的過度依賴，才是應對市場變化的明智之舉。

房地產市場的游戲規則已經改變，那個閉眼買房就能賺錢的時代一去不返。2026 年，唯有認清三大轉變的趨勢，聽從曹德旺 “回歸居住本質” 的忠告，才能在樓市的結構性調整中趨利避害，實現資產的穩健配置。