房屋承租人一定有優(yōu)先購買權(quán)嗎？

　　房屋租賃是指出租人將房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房屋租賃應(yīng)當(dāng)遵循平等、自愿、合法和誠實信用原則。

　　網(wǎng)友咨詢：

　　房屋承租人一定有優(yōu)先購買權(quán)嗎？

　　江宗珉律師解答：

　　房屋承租人不一定有優(yōu)先購買權(quán)。

　　出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。

　　按份共有，是指共有人分別按照確定的份額對共有財產(chǎn)分享權(quán)利、分擔(dān)義務(wù)。按份共有人轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓條件及時通知其他共有人。其他共有人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)。一般認(rèn)為共有人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購買權(quán)，其理由為，共有人的優(yōu)先權(quán)是基于財產(chǎn)所有權(quán)，是絕對物權(quán)優(yōu)先權(quán)，而承租人的優(yōu)先權(quán)只是基于租賃合同享有的準(zhǔn)物權(quán)。

　　江宗珉律師補(bǔ)充：

　　優(yōu)先必須是在同等條件下的優(yōu)先，同等條件應(yīng)當(dāng)主要指的是價格條件，除價格條件外，同等條件還應(yīng)當(dāng)適當(dāng)考慮租賃房屋的使用方式或使用用途、環(huán)境因素、品牌效應(yīng)、無形資產(chǎn)的增值以及其他可能影響出租人經(jīng)濟(jì)利益的因素。

　　承租人的優(yōu)先購買權(quán)受到侵害時，可以采取以下救濟(jì)方式：

　?。ㄒ唬┲鲝埛课葙I賣合同無效或撤銷交易。若買受人明知房屋存在租賃關(guān)系仍與房東串通，可主張合同無效。

　?。ǘ┮蠼獬赓U合同并索賠損失。若房屋已過戶導(dǎo)致承租人無法繼續(xù)使用，可主張解除合同并要求房東賠償搬遷費(fèi)、租金差價等直接損失。承租人還可以主張另行購房的差價、喪失投資機(jī)會的預(yù)期利益損失等。需注意的是，承租人需證明損害與房東行為存在因果關(guān)系。

　　【法律依據(jù)】

　　《民法典》

　　第七百二十六條 出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。

　　出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。

江宗珉律師

北京市友邦南寧律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師，擅長企業(yè)并購，債務(wù)優(yōu)化，稅務(wù)優(yōu)化，合同糾紛等。