老板承諾“我來負責”，結果消失不見？北京房產律師教你留證據

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

2013年，為規避房產“低買高賣”過程中的二次過戶稅費，甲公司實際控制人鄭偉（化名）策劃了一套復雜的“過橋式”交易安排：

先由其員工林靜（化名）以565萬元名義與房主周明（化名）簽訂《買賣居間合同》，購入“一號房屋”；

再安排與自己素不相識的王莉（化名）——林靜的姑嫂——作為周明的公證受托人，代其與實際買家吳強（化名）簽訂成交價650萬元的《房屋買賣協議》；

所有售房款由王莉代收后，按鄭偉指令轉入其個人賬戶或用于支付中介費用。

整個過程中，王莉未出資、未參與談判、未獲取任何收益，僅因親屬關系“幫忙簽字”。交易完成后，周明發現僅收到515萬元，遂將王莉訴至法院，要求返還85萬元差額。

因王莉未收到開庭通知，北京市海淀區人民法院作出A號判決，缺席判令其返還85萬元。雖經上訴（B號判決維持）、再審被駁回，王莉最終在執行階段與周明達成和解，實際支付55萬元，并承擔了公告費、訴訟費及多次銀行扣劃。

此后，王莉起訴鄭偉，主張自己系無償受其委托行事，所有款項均已轉交，損失應由鄭偉承擔。

裁判結果

法院認定：王莉與鄭偉之間雖無書面合同，但存在事實上的委托合同關系。
王莉因履行委托事務遭受損失，且該損失不可歸責于其自身，依法有權向委托人追償。
判決：鄭偉于本判決生效后十五日內向王莉賠償實際損失55萬元。

法院說理

法院重點分析以下幾點：

委托關系可基于事實行為成立。即便雙方素不相識、無書面協議，只要存在明確指示、資金流向、事后協商等證據鏈，即可認定委托關系。

王莉未從中獲利。全部售房款（合計約510萬元）均按鄭偉要求轉出，包括現金交付的15萬元中介費，有第三人及證人佐證。

鄭偉的行為自相矛盾：

一方面稱“僅提供收款賬戶”，

另一方面在王莉被限高、賬戶凍結后多次提供經濟幫助；

還簽署《三方協議》承諾“兩個月內解決執行問題”；

更同意將50萬元暫存第三方用于賠付周明。 這些行為與其抗辯明顯不符，有違常理。

損失以實際履行為限。盡管原判金額為85萬元，但王莉僅實際支付55萬元，故賠償范圍以此為準。

法院援引《民法典》第930條：“受托人處理委托事務時，因不可歸責于自己的事由受到損失的，可以向委托人請求賠償損失。”據此支持王莉的訴求。

律師提示

切勿輕易擔任他人房產交易的“名義代理人”。即使做了公證委托，一旦出現糾紛，你就是法律上的責任主體。

“避稅”操作極易引發民事甚至刑事責任。本案為省幾萬元稅費，導致無辜者十年維權、背負債務。

保留完整證據鏈至關重要：銀行流水、聊天記錄、三方協議、證人證言，都是證明“你只是執行者”的關鍵。

即使被缺席判決，仍可向實際操控人追償。但需注意：賠償金額以你實際支付的金額為準，非原判決金額。

警惕“幫忙”變“擔責”。親情、信任不能替代法律風險評估。涉及大額房產交易，務必咨詢專業房地產律師。

北京房產律師提醒：名字出現在房產合同或公證書上，就可能成為唯一被告。別讓“舉手之勞”，變成“傾家蕩產”。