北京房產律師：抵押房已售且買家付全款，法院為何判令必須滌除抵押？

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

2021年9月6日，陳明（化名）與甲房地產開發公司（化名）簽訂《北京市商品房預售合同》，購買位于某區的一號房屋（建筑面積144.13平方米，用途為住宅）。合同明確載明：該房屋及所占土地已由甲公司抵押給乙信托公司（化名），但乙公司已出具《同意銷售聲明》，同意包括一號房屋在內的全部樓棟對外銷售。

合同簽訂后，陳明依約支付全部購房款共計712萬余元，并于2021年10月13日接收房屋，繳納契稅及專項維修資金。但甲公司遲遲未辦理房屋首次登記，亦未協助陳明辦理產權轉移登記。

經查，乙信托公司已于2021年將對甲公司的債權（含抵押權）轉讓給丙資產管理公司（化名），但因丙公司不具備抵押權人登記資質，不動產登記簿上仍顯示乙公司為名義抵押權人。兩公司均主張其對一號房屋享有合法抵押權，且陳明未能充分證明“已支付全部價款”，故不同意滌除抵押。

陳明遂訴至法院，請求：

1. 判令相關方辦理一號房屋及其對應土地使用權的抵押注銷手續；

2. 判令甲公司協助將一號房屋登記至其名下。

甲公司當庭表示同意原告訴請；乙、丙公司則以“非合同相對方”“原告舉證不足”“抵押設立在先”等理由抗辯。

裁判結果

法院經審理認定：

陳明已履行全部付款義務，且房屋已實際交付；

抵押權人乙公司事先出具《同意銷售聲明》，視為放棄對已售房屋的物上追及權；

債權雖已轉讓，丙公司為實際抵押權人，但仍應配合辦理抵押注銷；

房屋買賣合同合法有效，陳明作為商品房消費者，依法享有優先保護權益。

判決如下：

一、甲公司于判決生效之日起七日內協助陳明辦理一號房屋的產權轉移登記；

二、甲公司、乙公司、丙公司共同協助陳明辦理一號房屋及對應土地使用權的抵押權注銷登記。

法院說理

1. 抵押權人同意銷售，即喪失對已售房屋的追及效力

根據原《物權法》第191條（現《民法典》第406條精神延續），抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，抵押權人不得就該財產行使優先受償權，其權利僅及于轉讓價款。本案中，乙公司明確同意銷售全部房屋，即視為接受以售房款清償債務，不得再就已售房屋主張抵押權。

2. 債權轉讓不影響抵押權從屬性，但不阻卻滌除義務

雖然乙公司將債權及抵押權轉讓給丙公司，丙公司成為實際權利人，但因房屋已合法出售并交付，抵押權的物上效力已消滅。無論登記與否，實際抵押權人均有義務配合辦理注銷手續。

3. 商品房消費者已付全款并收房，應優先保護生存權

陳明購房用于居住，已支付全部價款并實際占有，符合《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》的適用條件。其權利優先于建設工程價款優先受償權及抵押權。

4. 付款事實已形成完整證據鏈，舉證責任已完成

原告提交了定金、首付款、代付聲明、貸款發放憑證及全額購房發票，甲公司亦確認收到全部款項，足以證明付款義務已履行。不能僅因未提供全部銀行流水即否定付款事實。

5. 房地一體原則要求同步滌除土地抵押

房屋與所占土地不可分割，房屋抵押權滌除后，對應的土地使用權抵押亦應一并注銷，以保障買受人完整物權。

律師提示

1. “同意銷售”是購房者對抗抵押權的關鍵

若開發商取得抵押權人書面同意銷售文件（如本案中的蓋章聲明），即使房屋設有抵押，買賣合同仍有效，購房者可主張滌除抵押。

2. 付款憑證務必完整保留

包括轉賬記錄、代付人聲明、貸款放款通知、全額發票等。單一發票雖非絕對證明，但結合其他證據可形成高度蓋然性。

3. 抵押權人不能“只認登記、不顧實質”

即便不動產登記簿未變更抵押權人，實際權利人（如受讓債權的資管公司）仍負有配合注銷義務，不得以“無登記資質”推諉。

4. 消費者優先權有條件限制

必須同時滿足：①以居住為目的；②已支付全部價款（或按合同約定支付）；③房屋已建成并交付（或具備交付條件）。投資性購房不適用。

5. 及時主張權利，避免項目爛尾風險擴大

一旦開發商逾期交房或拖延辦證，應盡快通過訴訟固定權利，防止抵押權人申請執行或項目被整體處置。