北京房產律師實務：父母房子被兄弟悄悄過戶，如何維權？

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

趙國棟（化名）與妻子李秀蘭（化名）共有一套位于北京市大興區的房產（下稱“一號房屋”）。二人育有四名子女：長子趙建國、長女趙紅梅、次子趙建軍、三子趙衛東。趙紅梅為精神一級殘疾，長期無勞動能力。

2006年，趙國棟在公證處立下遺囑，明確表示：一號房屋中屬于其個人份額，在其去世后由三子趙衛東繼承。

2015年，因趙國棟患老年癡呆，長子趙建國向法院申請宣告其為無民事行為能力人。2016年6月，法院作出A號判決，宣告趙國棟為無民事行為能力人，并指定趙建國為其監護人。

2016年9月7日，趙建國以趙國棟法定代理人身份，與弟弟趙建軍及其妻子劉芳（化名）簽訂《存量房屋買賣合同》，將一號房屋以61萬元價格出售，并于同年9月18日完成過戶。但趙建軍夫婦從未支付購房款。

2016年10月及2017年1月，趙國棟、李秀蘭相繼去世。此后，趙衛東發現房屋已被過戶，遂起訴至法院，請求確認該買賣合同無效。

被告方辯稱：出售房屋是為了給殘疾姐姐趙紅梅提供穩定住所（房屋由其居住至今），符合被監護人趙國棟的最佳利益，且遺囑未為趙紅梅保留必要份額，本身效力存疑。

裁判結果

法院經審理認為：

一號房屋系趙國棟與李秀蘭的夫妻共同財產；

趙建國作為監護人，在未征得共有人李秀蘭同意的情況下，擅自處分房產；

買受人趙建軍夫婦未支付任何對價，未產生實際收益；

交易明顯損害趙國棟、李秀蘭及其繼承人的合法權益。

判決：2016年9月7日簽訂的《存量房屋買賣合同》無效。

法院說理

監護人不得隨意處分被監護人財產

根據《民法通則》及《民法典》相關規定，監護人除為維護被監護人利益外，不得處分其財產。本案中，房屋出售后未收取任何房款，未增加被監護人財產，反而導致其喪失重要資產，不符合“維護利益”原則。

夫妻共有財產處分需共有人同意

一號房屋為趙國棟與李秀蘭共同共有。趙建國僅作為趙國棟的監護人，無權代表李秀蘭處分其份額。未經李秀蘭同意的交易，侵害了其作為共有人的合法權益。

“零對價”交易難言善意，構成惡意串通

買受人系趙建國親弟弟及弟媳，明知房屋屬父母共有，且未支付分文購房款，無法證明交易真實性和合理性。結合親屬關系與無償過戶事實，足以認定雙方存在惡意串通、損害他人權益的情形。

保障殘疾人權益不能成為違法處分借口

雖然趙紅梅確需照顧，但可通過其他合法方式（如遺囑保留份額、家庭協議、政府救助等）解決居住問題。以“為姐姐好”為由擅自轉移父母房產，既違反法律規定，也破壞家庭公平。

律師提示

監護人不是“財產支配人”，而是“權益守護人”

監護職責的核心是保護被監護人利益，而非代其“處置家產”。任何處分行為必須有正當理由、合理對價，并優先考慮被監護人福祉。

夫妻共有房，一方失能≠另一方可單方賣房

即使一方被宣告無民事行為能力，其配偶仍對共有房產享有獨立權利。監護人無權繞過配偶直接處分整套房屋。

親屬間“零元過戶”極易被認定為惡意串通

尤其在涉及繼承、拆遷、養老等敏感場景下，無償或明顯低價轉讓房產，若無充分證據證明合理性，法院通常推定存在規避法律、損害他人權益的意圖。

遺囑未保留必留份，不影響合同效力審查

即便遺囑存在瑕疵（如未為缺乏勞動能力繼承人保留份額），也不能成為擅自處分夫妻共有財產的合法理由。二者屬不同法律關系，不可混為一談。

維權要及時，但合同無效不受訴訟時效限制

確認合同無效屬于形成權，不適用三年訴訟時效。只要能證明存在法定無效情形（如惡意串通、無權處分），即使多年后仍可主張。