婚前財產轉化房屋贈與 北京房產律師解析合同效力

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

王芳與李偉于 2012 年 5 月 16 日登記結婚，雙方均系再婚，李娜系李偉與前妻之女。李偉于 2024 年 8 月 28 日因結腸惡性腫瘤去世。

2013 年 9 月，李偉與案外人孫濤簽訂《房產買賣協議書》，以 140 萬元購買二號房屋，2013 年 12 月該房屋登記至李偉名下。2016 年 9 月 23 日，李偉與李娜簽訂《房屋贈與協議書》，將二號房屋無償贈與李娜，當日辦理過戶手續，李娜繳納相關稅費，2016 年 9 月 27 日二號房屋登記至李娜名下（單獨所有），后續李娜承擔該房屋物業費、供暖費等費用。

2024 年，王芳訴至法院，主張二號房屋系其與李偉夫妻共同財產，李偉贈與李娜時其不知情，請求確認《房屋贈與協議書》無效。訴訟中李偉去世，其在訴前調解階段曾表示認可王芳主張，稱二號房屋為夫妻共同財產，贈與未經王芳同意，要求撤銷贈與。

李娜抗辯：1. 二號房屋系李偉婚前財產轉化而來 ——2003 年李偉因一號房屋拆遷獲補償款，2011 年用補償款購買三號房屋，2013 年 8 月李偉以 185 萬元出售三號房屋，售房款全額用于購買二號房屋，王芳未出資；2. 王芳對贈與知情 ——2022 年 5 月王芳孫女王萌辦理居住證時，曾向李娜索要二號房屋房產證掃描件并要求出具居住證明，王芳作為同住人應知曉產權變更；3. 贈與已履行過戶，且李娜履行了對李偉的贍養義務，無撤銷或無效情形。

當事人提交證據包括：房產買賣合同、過戶記錄、拆遷補償協議、銀行流水、微信聊天記錄（王萌與李娜溝通居住證事宜）、李偉 2024 年 3 月出具的《授權委托書》（委托李娜處理遺產及喪葬事宜）等。

裁判結果

駁回王芳的全部訴訟請求。

法院說理

二、爭議焦點解析

焦點一：二號房屋是否為夫妻共同財產

依據《中華人民共和國婚姻法》第十七條（夫妻共同財產范圍）、第十八條（夫妻個人財產范圍），結合在案證據分析：

王芳的出資主張缺乏充分證據：王芳稱購買二號房屋時出資 30 萬元（含向孫子王浩借款 10.85 萬元及自有資金），但僅提交王浩的銀行取款記錄，無法證明取款與借款、借款與購房的關聯性；其主張家中存放大量現金的習慣無證據佐證，亦無證據證明現金已實際交付李偉用于購房。

李偉具備獨立購房能力：2013 年 8 月李偉出售婚前財產三號房屋獲 185 萬元，2013 年 9 月購買二號房屋僅需 140 萬元，售房款金額足以覆蓋購房款；銀行流水顯示李偉出售三號房屋的款項直接用于支付二號房屋購房款，資金來源清晰。

綜上，二號房屋系李偉婚前財產（拆遷補償款→三號房屋→售房款）形態轉化而來，價值取得始于婚前，應認定為李偉個人財產。

焦點二：王芳對贈與行為是否知情

同住人知情可推定王芳知情：2022 年 5 月王萌辦理居住證時，明確向李娜索要二號房屋房產證并要求出具居住證明（載明房屋歸李娜所有），王萌與王芳、李偉共同居住在二號房屋，王萌知曉產權登記情況后，作為同住人的王芳無證據證明其對此不知情。

時間邏輯與李偉態度矛盾佐證知情：贈與行為發生于 2016 年，王芳主張 2024 年才知曉，間隔近 8 年，若二號房屋為夫妻共同財產，其長期不關注產權登記情況不符合常理；李偉 2016 年自愿贈與、2024 年 3 月委托李娜處理財產，卻在 2024 年 7 月轉變態度，結合王芳所述 “2024 年 5 月后李娜不再照顧李偉”，可認定李偉態度轉變系家庭矛盾導致，而非真實不知情。

三、贈與協議效力認定

根據法律規定，合同無效需滿足 “違反法律強制性規定、違背公序良俗、惡意串通損害他人權益” 等情形。本案中，李偉作為二號房屋所有權人，與李娜簽訂的《房屋贈與協議書》系雙方真實意思表示，已辦理過戶手續，無上述無效情形，應屬合法有效。王芳的訴訟請求缺乏事實及法律依據，故法院予以駁回。