北京房產(chǎn)律師解析：認(rèn)購“90㎡房”實(shí)為187㎡？法院判開發(fā)商根本違約！

（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

2017年3月1日，王先生（化名）與甲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（化名）簽訂《認(rèn)購合同》，約定：

購買位于北京市朝陽區(qū)某項(xiàng)目的一號房屋；

建筑面積90.87平方米，單價(jià)4.1萬元/㎡，總價(jià)372.567萬元；

王先生一次性付清全款；

甲公司應(yīng)于2017年12月31日前完成網(wǎng)簽并交付房屋。

簽約前，王先生為籌集房款，已于2016年12月出售了自己名下唯一住房。簽約當(dāng)日，他如約支付全部房款，甲公司開具收據(jù)。

然而，甲公司始終未辦理網(wǎng)簽，也未交房。多年催促無果后，王先生才得知真相：所謂“90.87㎡的一號房屋根本不存在！該房號實(shí)際對應(yīng)的是187.86㎡的大戶型，因規(guī)劃調(diào)整未獲批準(zhǔn)，小戶型無法分割建設(shè)。

甲公司提出：“你可以選其他房，但要按現(xiàn)價(jià)8萬+/㎡重新計(jì)價(jià)。”王先生無法接受，遂起訴請求：

1. 解除《認(rèn)購合同》；

2. 返還購房款372.567萬元及利息；

3. 賠償房屋差價(jià)損失424萬余元（按住建委備案均價(jià)87676元/㎡計(jì)算）。

甲公司辯稱：同意解除，但認(rèn)為自身無根本違約，且當(dāng)前房價(jià)下跌，不應(yīng)按高價(jià)賠償。

裁判結(jié)果

法院判決：

1. 確認(rèn)雙方《認(rèn)購合同》于2025年2月16日解除；

2. 甲公司返還王先生購房款372.567萬元，并支付自2017年3月1日起的利息；

3. 甲公司另行賠償王先生損失372.567萬元（相當(dāng)于購房款100%）。

法院說理

法院從三方面認(rèn)定甲公司構(gòu)成根本違約：

一、《認(rèn)購合同》合法有效

雖簽約時(shí)預(yù)售許可證已過期，但甲公司于2020年取得現(xiàn)房銷售備案證明；

王先生具備購房資格；

合同明確約定房屋位置、面積、價(jià)格、付款方式、交付時(shí)間等核心條款，具備商品房買賣合同實(shí)質(zhì)內(nèi)容，依法有效。

二、甲公司構(gòu)成根本違約

承諾交付的90.87㎡房屋在物理上不存在，且因規(guī)劃未獲批，客觀上無法履行；

逾期交房遠(yuǎn)超合同約定的30日寬限期；

提出“加價(jià)換房”屬于單方變更合同，王先生有權(quán)拒絕；

導(dǎo)致王先生合同目的完全落空，符合法定解除條件。

三、損失賠償以合同約定為準(zhǔn)

合同第十三條明確：若房屋不能交付，開發(fā)商應(yīng)退還全款并支付100%違約金；

王先生主張按8.7萬元/㎡計(jì)算差價(jià)，但法院查明：

當(dāng)前市場低迷，同項(xiàng)目房屋6萬元起拍仍流拍；

若按備案價(jià)賠償，將顯著加重開發(fā)商負(fù)擔(dān)，顯失公平；

故法院優(yōu)先適用合同約定的100%違約金條款，判賠372.567萬元，足以彌補(bǔ)損失。

此外，因王先生自付款之日起資金被長期占用，利息損失獨(dú)立于違約金，依法應(yīng)予支持。

律師提示

1. “認(rèn)購合同”不是草稿：只要包含房屋坐落、面積、價(jià)格、付款、交付等核心條款，即視為有效買賣合同。

2. 預(yù)售證過期可補(bǔ)救：若后續(xù)取得現(xiàn)售備案或產(chǎn)權(quán)大證，不影響合同效力。

3. 虛構(gòu)戶型=根本違約：承諾的房屋若在物理或法律上無法存在，購房者有權(quán)解除合同并索賠。

4. 違約金優(yōu)先于差價(jià)索賠：合同已有明確違約金條款的，法院通常優(yōu)先適用，避免過度賠償。

5. 利息與違約金可并存：購房款被長期占用產(chǎn)生的利息損失，不因違約金支付而免除。

北京房產(chǎn)律師建議：

購買期房或認(rèn)購房時(shí)，請務(wù)必：

核實(shí)所購房屋是否在規(guī)劃圖紙和測繪報(bào)告中真實(shí)存在；

要求開發(fā)商提供戶型圖、樓棟編號、預(yù)測繪面積等書面材料；

在合同中明確逾期交房、面積不符、無法交付的違約責(zé)任；

若多年未交房，切勿被動等待，應(yīng)及時(shí)發(fā)函催告并保留證據(jù)。

本案再次證明：開發(fā)商不能以“規(guī)劃變更”為由逃避合同義務(wù)，誠信履約是底線。