買農(nóng)村自建房遇強拆！北京房產(chǎn)律師：合同無效，50 萬購房款能全額退嗎？

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

2017 年 2 月 12 日，陳莉（乙方）與周偉（甲方）簽訂《農(nóng)村自建房買賣合同》，約定陳莉購買周偉名下 “楊各莊 3 號自建房”，交易價款 500000 元。合同第四條載明 “甲方保證房屋非違章建筑、未列入拆除范圍”，后該條款被標(biāo)注 “此條作廢”；第六條約定 “若房屋因違章被拆，甲方無償退還全部購房款”，落款有陳莉、周偉及乙方證明人陳建軍（陳莉公公）、毛新（案外人）簽字捺印。

合同簽訂后，陳莉于 2017 年 2 月 13 日支付購房款 200000 元，2017 年 6 月 17 日由陳建軍代付剩余 300000 元，周偉均出具收條。陳莉占有房屋期間，由陳建軍與馬濤簽訂《楊各莊裝修工程合同協(xié)議》，對房屋進行裝修，約定總造價 332677 元，工期 90 天（2017 年 4 月 18 日至 7 月 18 日）。房屋交付后由陳莉婆婆居住，陳莉主張曾加建廂房二層并裝修，周偉則稱僅加建彩鋼板雜物棚，且房屋交付時已有基礎(chǔ)裝修。

2024 年 5 月 31 日，北京市某鎮(zhèn)政府出具《強制拆除決定書》，認(rèn)定 “楊各莊 3 號自建房” 為違法建筑，于 2024 年 6 月 4 日實施強拆。陳莉認(rèn)為周偉未保證房屋合法性，訴至法院；周偉抗辯稱陳莉（及陳建軍）知曉農(nóng)村宅基地政策及房屋風(fēng)險 —— 簽約時已告知 “非本村村民購房需掛名，否則可能被拆”，合同條款作廢即證明陳莉知情，且陳莉曾出租房屋獲利，強拆系其未合規(guī)掛名導(dǎo)致。

另查，陳莉非 “楊各莊” 村集體成員；周偉提交 2015 年村委會《公示》（載明 “周春因人口增加需建房，擬用宅基地”）擬證明房屋合法，陳莉稱公示主體非周偉，不影響違建定性；周偉提交租房合同復(fù)印件擬證明房屋租金 70000 元 / 年，主張扣除占有使用費，陳莉?qū)Υ瞬挥枵J(rèn)可。

裁判結(jié)果

確認(rèn)原告陳莉與被告周偉于 2017 年 2 月 12 日簽訂的《農(nóng)村自建房買賣合同》無效；

被告周偉于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告陳莉購房款 500000 元；

被告周偉于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告陳莉裝修損失 30000 元。

法院說理

法院認(rèn)為，本案法律事實發(fā)生于《民法典》施行前，應(yīng)適用當(dāng)時的法律、司法解釋規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條，違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同無效 —— 案涉 “楊各莊 3 號自建房” 被行政機關(guān)認(rèn)定為違法建筑，且陳莉非房屋所在地村集體成員，雙方簽訂的《農(nóng)村自建房買賣合同》違反農(nóng)村宅基地及違法建筑管理的強制性規(guī)定，依法應(yīng)認(rèn)定為無效。

關(guān)于合同無效后的責(zé)任承擔(dān)：

購房款返還：合同無效后，因合同取得的財產(chǎn)應(yīng)予以返還。周偉收取的 500000 元購房款系基于無效合同取得，且其作為出賣人未取得房屋規(guī)劃許可即出售違法建筑，存在主要過錯，故應(yīng)全額返還購房款；周偉主張扣除建房成本、房屋占有使用費，因房屋系違法建筑被強拆，其建房損失屬違法成本，占有使用費與陳莉主張的資金占用利息均系合同履行后果，雙方均有過錯，故對該兩項主張均不予支持。

裝修損失認(rèn)定：陳莉提交的裝修合同無付款憑證，主張的 332677 元損失缺乏充分證據(jù)；但結(jié)合照片、視頻可確認(rèn)其確有裝修行為，且房屋已使用多年，裝修存在自然損耗。綜合雙方過錯（周偉主要過錯、陳莉未盡審慎義務(wù)），法院酌定裝修損失 30000 元。