流動(dòng)性壓力下，華潤(rùn)置地21億再賣萬象系資產(chǎn)

《星島》見習(xí)記者 黃冬艷 廣州報(bào)道

流動(dòng)性壓力下，華潤(rùn)置地正加速資產(chǎn)變現(xiàn)。

11月30日，在華潤(rùn)置地深圳灣豪宅項(xiàng)目首開收金130億引發(fā)市場(chǎng)熱議的同時(shí)，兩家分別位于貴陽、西安的萬象系商業(yè)運(yùn)營(yíng)主體子公司，也悄然被華潤(rùn)置地放上拍賣桌，掛牌底價(jià)總計(jì)約20.78億。

盡管手握千億現(xiàn)金，但在逾2800億債務(wù)的壓力下，即便是央企華潤(rùn)置地，也不得不在戰(zhàn)略定調(diào)時(shí)，將“現(xiàn)金為王”大寫加粗。

而隨著近幾年“調(diào)結(jié)構(gòu)、調(diào)節(jié)奏、調(diào)布局”戰(zhàn)略的推進(jìn)，華潤(rùn)置地調(diào)整商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式以及開發(fā)銷售業(yè)務(wù)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的力度逐漸加大，并冀望借此改善財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。

資產(chǎn)可賣，經(jīng)營(yíng)權(quán)不可賣

《星島》從上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所官網(wǎng)了解到，11月30日，華潤(rùn)置地（西安）商業(yè)物業(yè)管理有限公司（下稱“華潤(rùn)西安”）100%股權(quán)、華潤(rùn)置地（貴陽）有限公司（下稱“華潤(rùn)貴陽”）100%股權(quán)分別被掛牌轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓底價(jià)分別約為9.7億元、11.08億元，截止日期均為2025年12月26日。

▲華潤(rùn)置地子公司股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓，來源：上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所官網(wǎng)

兩家公司均為華潤(rùn)置地旗下商業(yè)資產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)主體公司。其中，華潤(rùn)西安成立于2012年，資產(chǎn)包括西安西咸萬象城及華潤(rùn)國際廣場(chǎng)，涉及商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)及辦公物業(yè)租賃等。

從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來看，2025年前三季度，華潤(rùn)西安營(yíng)收約為1.98億元，凈利潤(rùn)約229.53萬元。資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告顯示，截至2025年6月底，華潤(rùn)西安資產(chǎn)總計(jì)約14.97億元，負(fù)債總計(jì)約9.91億元，凈資產(chǎn)約5.06億元，整體評(píng)估價(jià)值約8.85億元，以9.7億元的掛牌底價(jià)算，較評(píng)估價(jià)溢價(jià)約9.6%。

成立于2014年的華潤(rùn)貴陽旗下?lián)碛腥A潤(rùn)置地貴陽萬象匯。截至2025年8月31日，華潤(rùn)貴陽年內(nèi)營(yíng)收約為1.29億元，凈利潤(rùn)約為1.12億元。按資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值算，同期該公司的資產(chǎn)總計(jì)約11.76億元、負(fù)債總計(jì)約11.13億元、凈資產(chǎn)約0.63億元，整體評(píng)估價(jià)值約9.7億元。華潤(rùn)貴陽掛牌底價(jià)11.08億元，較評(píng)估價(jià)溢價(jià)14.23%。

▲華潤(rùn)貴陽資產(chǎn)評(píng)估情況

值得注意的是，在交易條件中，兩家子公司均要求一次性付款，同時(shí)受讓方需接受且認(rèn)可兩家標(biāo)的公司已簽署的《運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)協(xié)議》全部?jī)?nèi)容并同意繼續(xù)履行相關(guān)協(xié)議內(nèi)容，履行期間不參與標(biāo)的企業(yè)的物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。

換言之，股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，華潤(rùn)置地雖不再擁有兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)，但未來項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理權(quán)仍歸屬于華潤(rùn)置地，只是模式從重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)變?yōu)榱溯p資產(chǎn)管理，如此既實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)退出及變現(xiàn)，又保證未來仍有持續(xù)的業(yè)務(wù)現(xiàn)金流。

商業(yè)經(jīng)營(yíng)“輕量化”

從近幾年華潤(rùn)置地的動(dòng)作來看，將“重”資產(chǎn)做“輕”的戰(zhàn)略變化，其實(shí)早已開始，尤其在行業(yè)周期調(diào)整，企業(yè)債務(wù)及現(xiàn)金流壓力日漸突出的情況下，這家央企的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型明顯提速。

一方面，華潤(rùn)置地將持有的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行資產(chǎn)證券化。有媒體統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，從2022年開始，華潤(rùn)置地以成都、深圳、重慶、北京等商業(yè)項(xiàng)目為基礎(chǔ)資產(chǎn)，至少發(fā)行了160億的CMBS（即Commercial Mortgage Backed Securities，商業(yè)抵押支持證券），另外還注冊(cè)了百億以上的類REITs（即Real Estate Investment Trust，不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）發(fā)行額度。

另一方面，則是通過轉(zhuǎn)讓商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)但保留長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)管理權(quán)的方式，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。2023年至今，華潤(rùn)置地已以類似方式先后將杭州蕭山萬象匯、北京清河萬象匯、合肥萬象城等數(shù)個(gè)已經(jīng)運(yùn)營(yíng)成熟的項(xiàng)目股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓，價(jià)格在19億元～40億元不等，且基本實(shí)現(xiàn)溢價(jià)出售。

算上即將轉(zhuǎn)讓的西安、貴陽兩個(gè)項(xiàng)目，華潤(rùn)置地近幾年通過出讓資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)但綁定經(jīng)營(yíng)權(quán)的方式，已回籠資金逾百億。

在2025年半年業(yè)績(jī)會(huì)上，華潤(rùn)置地董事會(huì)主席李欣就曾表示，經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)和資管業(yè)務(wù)作為業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)新引擎，對(duì)華潤(rùn)置地的業(yè)績(jī)和長(zhǎng)期穩(wěn)定現(xiàn)金流的拉動(dòng)效應(yīng)愈發(fā)顯著。

據(jù)悉，華潤(rùn)置地經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)包括持有租賃經(jīng)營(yíng)的購物中心、寫字樓、酒店等。今年上半年，華潤(rùn)置地經(jīng)常性業(yè)務(wù)收入205.6 億元，同比增長(zhǎng)僅2.5%，但占總營(yíng)收的比重已達(dá)21.7%，毛利率72.9%，對(duì)核心凈利潤(rùn)的貢獻(xiàn)占比提升至60.2%。

其中經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)收入同比增長(zhǎng)5.5%至121.1億元，輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)則同比微增1.1%至60億元。截至2025年上半年，華潤(rùn)置地在營(yíng)的購物中心已有94座，期內(nèi)購物中心總零售額高達(dá)1101億元。

《星島》獲悉，此前曾有投資者“吐槽”華潤(rùn)置地投入大量成本拓展經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)，但僅靠收租及萬象生活的管理收入回流資金，投資回報(bào)周期冗長(zhǎng)，華潤(rùn)置地的股東權(quán)益難以保障。但通過資產(chǎn)證券化、出售成熟商業(yè)資產(chǎn)等“組合拳”，華潤(rùn)置地?zé)o疑正加速向以輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理為主的模式轉(zhuǎn)型。

新房開發(fā)“豪宅化”

在“調(diào)結(jié)構(gòu)、調(diào)節(jié)奏、調(diào)布局”的整體戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變下，華潤(rùn)置地的商業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)逐漸走向“輕重結(jié)合”，而作為業(yè)績(jī)基本盤的開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)，也同樣在加速產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，尋求高端化突圍。

《星島》了解到，今年華潤(rùn)置地曾在全國集中開展針對(duì)高凈值人群需求的產(chǎn)品趨勢(shì)研究運(yùn)動(dòng)，并在10月中旬于上海的2025戰(zhàn)略新品發(fā)布會(huì)中，重點(diǎn)介紹其豪宅產(chǎn)品研發(fā)戰(zhàn)略。

今年上半年華潤(rùn)置地新增的148萬平方米土地儲(chǔ)備以及可售貨源中，近九成均位于一、二線城市。隨著近兩年投資布局重心向一、二線城市核心地段傾斜，華潤(rùn)置地的高端項(xiàng)目比重也在逐漸增加，將目光對(duì)準(zhǔn)在行業(yè)下行周期中購買力更高的高凈值人群。

今年下半年以來，華潤(rùn)置地位于上海、北京、武漢、深圳等城市的多個(gè)豪宅項(xiàng)目集中入市。

剛剛過去的11月29日、30日，華潤(rùn)置地上海“澐啟濱江”、深圳“深圳灣澐璽”兩大豪宅項(xiàng)目就先后入市，后者更是憑借130億元的銷售額，刷新2025年全國單盤首開銷售記錄。

值得一提的是，上述兩個(gè)項(xiàng)目在拿地時(shí)已因高地價(jià)受到行業(yè)關(guān)注。其中上海“澐啟濱江”為今年7月份華潤(rùn)置地聯(lián)合上海南房集團(tuán)以244.7億元的總價(jià)拿下，創(chuàng)下2025年全國單次拿地金額紀(jì)錄。“深圳灣澐璽”項(xiàng)目地塊，則是2024年12月華潤(rùn)置地與中海地產(chǎn)兩家央企共同競(jìng)得，總成交價(jià)達(dá)185億元，也刷新了當(dāng)時(shí)深圳涉宅地塊成交總價(jià)歷史紀(jì)錄，同時(shí)成為2024年全國出讓的最貴土地。

截至2025年11月底，華潤(rùn)置地已在全國布局十余個(gè)標(biāo)桿豪宅項(xiàng)目，但在房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整的當(dāng)下，已有越來越多的房企開始如華潤(rùn)置地一般將突破口對(duì)準(zhǔn)高凈值人群。

▲深圳灣澐璽項(xiàng)目概念圖

如近期因首開收金130億元上頭條的“深圳灣澐璽”項(xiàng)目所在的深圳灣板塊，除了華潤(rùn)置地，還有中信信悅灣、聯(lián)泰超總灣、后海招商璽等幾個(gè)同類豪宅項(xiàng)目也將前后腳進(jìn)入銷售階段，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈。

最新數(shù)據(jù)顯示，2025年1—10月華潤(rùn)置地累計(jì)合同銷售金額下滑16.6%至1696億元，總合同銷售建筑面積約為641萬平方米，同比減少27.4%。此外經(jīng)常性收入約414.8億元，同比增長(zhǎng)7.2%，其中經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)租金收入約271億元，按年增長(zhǎng)13%。

此消彼長(zhǎng)的業(yè)務(wù)現(xiàn)狀下，商業(yè)及開發(fā)銷售產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整能否為華潤(rùn)置地帶來新的增長(zhǎng)邏輯，從而改善財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，有待驗(yàn)證。