如何理解房地產(chǎn)發(fā)展新模式？

李超/文

一、部分地區(qū)地產(chǎn)投資脫離實際市場需求，未來納入民生維度考慮

房地產(chǎn)在國家經(jīng)濟(jì)中曾經(jīng)長期承擔(dān)投資職能。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額占GDP比重自2000年以來不斷提高，由4%上漲至2020年13.7%。2012至2020年房地產(chǎn)投資占GDP的比重長期高于13%，并于2014年達(dá)14.5%。高于國際上地產(chǎn)投資占GDP的比重約4%—7%區(qū)間。

房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)增長的背后是我國居民財富結(jié)構(gòu)的顯著失衡。據(jù)中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計司城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債調(diào)查課題組報告，我國城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)中59.1%為住房資產(chǎn)，戶均住房資產(chǎn)187.8萬元。另一方面，我國居民部門杠桿率偏高，截至2025年為60%，較2008年17.6%大幅上行。

部分地區(qū)地產(chǎn)投資脫離實際市場需求，未來要更加注重質(zhì)量提升和結(jié)構(gòu)優(yōu)化。黨的二十屆四中全會（建議)學(xué)習(xí)輔導(dǎo)百問，第24問，“怎樣理解保持投資合理增長，提高投資效益?”指出“長期以來，我國在基礎(chǔ)設(shè)施、制造業(yè)、房地產(chǎn)等領(lǐng)域投資，為經(jīng)濟(jì)高速增長提供了重要支撐，但也存在一些基礎(chǔ)設(shè)施投資“過度超前”“重建輕用”、部分地區(qū)房地產(chǎn)投資脫離市場需求、一些領(lǐng)域制造業(yè)投資低水平重復(fù)和同質(zhì)化競爭等問題，投資回報率出現(xiàn)下降趨勢，傳統(tǒng)投資方式難以持續(xù)，亟待轉(zhuǎn)變”，未來要做好四個優(yōu)化，即投資方向和結(jié)構(gòu)要優(yōu)化、主體結(jié)構(gòu)要優(yōu)化、期限結(jié)構(gòu)要優(yōu)化、投融資結(jié)構(gòu)要優(yōu)化。

2020年以來新增地產(chǎn)供給已經(jīng)快速下行，但存量規(guī)模仍處于高位，未來仍需“嚴(yán)控增量”。盡管市場自2020年觸頂后已進(jìn)入深度調(diào)整期，新開工面積呈現(xiàn)斷崖式下滑，2025年1—10月規(guī)模僅為4.9億平方米，較2020年歷史峰值大幅萎縮約78%，同比降幅高達(dá)19.8%，但截至2024年末，狹義全國商品房待售面積仍處于7.5億平方米以上的歷史高位。按近12個月月均銷售面積計算，截至8月末，50城可售庫存出清周期為19.9個月，處于2000年以來的歷史高位。大量資本沉淀于此，過去以投資驅(qū)動的擴(kuò)張模式已難以為繼。

習(xí)主席關(guān)于《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃的建議》的說明，明確將房地產(chǎn)納入民生保障范疇。“《建議》稿牢牢把握共同富裕的目標(biāo)要求，圍繞保障和改善民生，在……推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展……等方面部署一批均衡性可及性強(qiáng)的政策舉措”。相比“十四五”時期強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”，當(dāng)前政策表述的重點(diǎn)更聚焦于“保障、改善民生”與“構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。

二、房地產(chǎn)發(fā)展新模式的內(nèi)涵

《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃的建議》輔導(dǎo)讀本中住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹題為《推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展》的署名文章對房地產(chǎn)發(fā)展新模式做出闡述，即“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，建立更好滿足剛性和改善性住房需求的住房供應(yīng)體系,健全多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。

（一）建立更好滿足剛性住房需求的供應(yīng)體系

建立更好滿足剛性需求的住房供應(yīng)體系，核心一是優(yōu)化保障性住房供給，滿足城鎮(zhèn)工薪群體和各類困難家庭基本住房需求。十八大以來建設(shè)各類保障性住房和棚改安置住房6800萬套 ，惠及1.7億人。二是建立完善“人、房、地、錢”聯(lián)動機(jī)制。

一方面，從政策指引來看，《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃的建議》指出，優(yōu)化保障性住房供給，滿足城鎮(zhèn)工薪群體和各類困難家庭基本住房需求。

住建部《多舉措保障群眾住房需求，明確 “十五五” 房地產(chǎn)新模式推進(jìn)方向》對具體政策做出安排：要指導(dǎo)各地在對低保家庭實現(xiàn)應(yīng)保盡保的基礎(chǔ)上，因城施策保障城鎮(zhèn)困難家庭基本住房需求。當(dāng)前在體系上，充分考慮保障對象的實際情況差異，已建立起包含公租房、保障性租賃住房和配售型保障性住房在內(nèi)的多層次供應(yīng)結(jié)構(gòu)，以精準(zhǔn)覆蓋從低保家庭到新市民、青年人等不同群體的差異化需求。

在方式上，堅持貨幣補(bǔ)貼與實物保障相結(jié)合，并通過“以需定建、以需定購”來科學(xué)籌集房源，確保保障資源與群眾需求高效匹配。這一系列制度安排正在規(guī)?；涞兀⑷〉蔑@著成效。“十四五”以來，全國累計建設(shè)籌集各類保障性住房和改造安置住房1100多萬套（間），惠及群眾超過3000萬人。

另一方面，倪虹在《推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展》中指出，以編制實施住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃為抓手，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動機(jī)制:根據(jù)人口變化合理確定住房需求，科學(xué)安排土地供應(yīng)、引導(dǎo)配置金融資源，實現(xiàn)以人定房、以房定地、以房定錢，促進(jìn)房地產(chǎn)市場供需平衡、結(jié)構(gòu)合理。堅持因城施策、精準(zhǔn)施策、一城一策，充分賦予城市政府房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權(quán)，因地制宜調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

（二）建立更好滿足改善性住房需求的供應(yīng)體系

建立更好滿足改善性住房需求的供應(yīng)體系，重點(diǎn)一是因城施策增加改善性住房供給，二是建設(shè)安全舒適綠色智慧的“好房子”，實施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動；三是建立房屋全生命周期安全管理制度。

一是《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃的建議》指出，要“因城施策增加改善性住房供給”。諶貽琴在《學(xué)習(xí)貫徹黨的二十屆四中全會精神 | 加大保障和改善民生力度》中指出，要充分賦予城市政府房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權(quán)，因地制宜調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，增加改善性住房供給。2025年11月住建部《以協(xié)同之力破局實現(xiàn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展》進(jìn)一步闡述，強(qiáng)調(diào)各地要根據(jù)居民對改善性住房的需求差異，供給上更加精準(zhǔn)匹配，有利于避免供給過?；蚍乐构┙o不足，這是促進(jìn)市場平穩(wěn)健康運(yùn)行的重要基礎(chǔ)。

近年來，我國房地產(chǎn)政策的重點(diǎn)已從過去單一的“控制需求”轉(zhuǎn)向“優(yōu)化結(jié)構(gòu)、精準(zhǔn)匹配”。在制度層面，中央政府充分賦予城市政府調(diào)控自主權(quán)，支持各地因地制宜調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，以釋放合理住房需求。在需求端，通過下調(diào)首付比例和貸款利率、對居民“賣舊買新”換購住房給予退稅支持、下調(diào)契稅稅率等方式，有效降低了居民的購房成本。在供給端，則圍繞改善型產(chǎn)品加大結(jié)構(gòu)調(diào)整力度?！笆奈濉逼陂g，全國累計銷售新建商品住宅面積約50億平方米，同時存量住房市場規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，全國有15個省、區(qū)、市的二手住宅交易量已超過新房。這一趨勢驗證了因城施策與結(jié)構(gòu)化供給調(diào)整正在改善供需錯配，并為市場注入了新的動力。

二是《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃的建議》指出，“建設(shè)安全舒適綠色智慧的“好房子”，實施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動”。2025年11月住建部《以協(xié)同之力破局實現(xiàn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展》進(jìn)一步闡述，“好房子”是滿足居民美好生活向往的重要載體，“好品質(zhì)”“好服務(wù)”更是補(bǔ)齊短板、升級生活體驗的關(guān)鍵抓手，直接關(guān)系居民幸福感、歸屬感。

住建部《住宅項目規(guī)范》于2025年5月起落地實施，規(guī)定新建住宅建筑層高不低于3米、4層及以上住宅設(shè)置電梯；提高墻體、樓板隔聲性能，讓每套住宅都有滿足日照標(biāo)準(zhǔn)的房間；明確無障礙和適老化建設(shè)、提升燃?xì)?、電氣等多項?biāo)準(zhǔn)。各地迅速響應(yīng)，如新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)聯(lián)合多部門出臺品質(zhì)提升實施意見，四川省則發(fā)布了全國首個地方性“好房子”評價標(biāo)準(zhǔn)，為“好房子”提供了清晰的“品質(zhì)標(biāo)尺”。

三是建立房屋全生命周期安全管理制度。2025年11月住建部《以協(xié)同之力破局實現(xiàn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展》指出，房屋安全事關(guān)人民群眾生命財產(chǎn)安全、更是社會和諧穩(wěn)定的重要基石。加快建立房屋安全體檢、房屋安全管理資金、房屋質(zhì)量安全保險等房屋全生命周期安全管理制度，筑牢房屋安全防線，是對人民群眾“住得放心”基本訴求的積極回應(yīng)。

該制度已通過中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動的意見》確立為頂層政策設(shè)計。其中，房屋安全體檢制度旨在及時發(fā)現(xiàn)房屋安全風(fēng)險隱患。房屋安全管理資金制度旨在解決房屋修繕資金問題。房屋安全管理資金由個人賬戶和公共賬戶組成，個人賬戶即業(yè)主交存的住宅專項維修資金，交存按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行;公共賬戶按照“取之于房、用之于房”“不增加個人負(fù)擔(dān)、不減損個人權(quán)益”的原則，由政府負(fù)責(zé)建立，通過財政預(yù)算安排、土地出讓金歸集等方式籌集。房屋質(zhì)量安全保險制度旨在以市場化方式提高安全保障能力。

（三）健全多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度

政策指引方面，十九大、二十大均強(qiáng)調(diào)“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，十五五期間“加快建立”變?yōu)椤敖∪保瑢ξ覈》抗┙o體系提出新的要求。

一是加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度。

在商品房開發(fā)、融資、銷售三個方面，參考住建部部長倪虹、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長董建國發(fā)言，具體內(nèi)容為：房地產(chǎn)開發(fā)上，做實房地產(chǎn)開發(fā)項目公司制，項目公司依法行使獨(dú)立法人權(quán)利，企業(yè)總部履行投資人責(zé)任，項目交付前，嚴(yán)禁投資人違規(guī)抽挪項目公司銷售、融資等資金，嚴(yán)禁抽逃出資或提前分紅。

在房地產(chǎn)融資上，推行主辦銀行制，一個項目確定一家銀行或銀團(tuán)為主辦銀行，項目開發(fā)、建設(shè)、銷售等資金存入主辦銀行，主辦銀行保證項目公司合理融資需求，形成主辦銀行與項目公司利益共享、風(fēng)險共擔(dān)的機(jī)制。同時要建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，以城市為單元，實施項目“白名單”制度，目前全國“白名單”項目貸款審批金額已經(jīng)超過7萬億元，有力保障了商品住房項目建設(shè)交付。

在商品房銷售方面，有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷售，做到“所見即所得”，從根本上防范交付風(fēng)險；繼續(xù)實行預(yù)售的，規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管，切實維護(hù)購房人合法權(quán)益。

二是多渠道籌集保障房。諶貽琴在《學(xué)習(xí)貫徹黨的二十屆四中全會精神 | 加大保障和改善民生力度》中指出，“優(yōu)化保障性住房供給，通過新建住房、收購存量商品房等方式增加保障性住房供應(yīng)，滿足城鎮(zhèn)工薪群體和各類困難家庭基本住房需求”。當(dāng)前我國各地方普遍采用“新建+收購”的雙軌模式籌集配售型保障性住房房源，同時積極探索改建、改造、收轉(zhuǎn)、長期租賃等多元化渠道，有效拓寬房源供給路徑。

三是規(guī)范發(fā)展租賃市場。倪虹在《推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展》中指出，要培育市場化、專業(yè)化住房租賃企業(yè)，提高行業(yè)監(jiān)管和服務(wù)能力，依法維護(hù)租賃雙方合法權(quán)益。

三、供需兩側(cè)發(fā)力，推進(jìn)地產(chǎn)發(fā)展新模式

（一）供給端：存量房關(guān)注收儲、新建房關(guān)注“好房子”

存量房關(guān)注收儲：央國企參與市場化收儲成重要方向，土地收儲有望再提速。自2022年以來，以地方城投為主導(dǎo)的房地產(chǎn)收儲計劃推進(jìn)效果整體偏弱，主要受制于地方財政承壓、城投融資成本高企以及收儲項目盈利性薄弱。

央國企參與市場化收儲成為下個階段政策發(fā)展的重要方向。2025年4月，珠海華發(fā)集團(tuán)聯(lián)合中國信達(dá)簽署200億元存量不動產(chǎn)收儲基金協(xié)議，項目已于2025年7月進(jìn)入實質(zhì)操作階段，由華發(fā)集團(tuán)旗下安居平臺聯(lián)合中誠信托設(shè)立“安居1號”信托計劃，明確用于收購集團(tuán)體系內(nèi)存量商品房并轉(zhuǎn)化為保障性住房，標(biāo)志著基金已從方案設(shè)計步入資產(chǎn)端落地，初步驗證“收購—轉(zhuǎn)化”閉環(huán)的可行性。該項目以“政府引導(dǎo)+市場化運(yùn)作”為模式，計劃以批量收購優(yōu)質(zhì)存量商品房、分類轉(zhuǎn)為保障性住房/人才房/市場化租賃住房為目標(biāo)。若未來能在全國復(fù)制類似機(jī)制，并引入中央專項基金或政策性銀行直接參與，對穩(wěn)定市場預(yù)期、縮短庫存周期具有實質(zhì)性意義，為市場實現(xiàn)“軟著陸”提供關(guān)鍵支撐。

土地收儲方面2025年進(jìn)度有所加快，2026年預(yù)計有望再加速。截至9月27日，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，全國擬使用專項債收儲存量閑置土地超4659宗，涉及金額6222億元；從發(fā)行節(jié)奏看，6月以來發(fā)行進(jìn)度明顯加快，2025年土儲專項債共發(fā)行3269億元，6、7、8月平均每月發(fā)行729億元，2026年有望再提速。

新建房關(guān)注“好房子”政策驅(qū)動品質(zhì)升級，形成高質(zhì)量供給。2025年3月，住建部首次提出建設(shè)“安全、舒適、綠色、智慧”的好房子理念并寫入政府工作報告；2025年5月1日，《住宅項目規(guī)范》正式實施，所有項目必須按“好房子”標(biāo)準(zhǔn)建造；2025年四中全會將“推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”納入“保障和改善民生”框架。

市場層面，2025年3月以來一二線城市陸續(xù)落實好地供應(yīng)與第四代建筑，北京海淀、上海虹口、深圳前海均出現(xiàn)新地王樓王，形成階段性“止跌回穩(wěn)”跡象。“好房子”憑借品質(zhì)優(yōu)勢對價格形成支撐，推動行業(yè)從“規(guī)模擴(kuò)張”向“品質(zhì)提升”轉(zhuǎn)型，與剛需房價格下行形成明顯分化。

（二）需求端：逐步實現(xiàn)現(xiàn)房銷售，優(yōu)化行業(yè)生態(tài)

現(xiàn)房銷售制度逐步推進(jìn)。住建部長在署名文章《推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展》中指出，“在商品房銷售上,推進(jìn)現(xiàn)房銷售制,實現(xiàn)所見即所得,從根本上防范交付風(fēng)險;繼續(xù)實行預(yù)售的,規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管,切實維護(hù)購房人合法權(quán)益”。

從數(shù)據(jù)上來看，現(xiàn)房銷售占比2025年提升至35%。2022年以前，中國商品房現(xiàn)房銷售和期房銷售銷售面積累計增速基本同步波動，但2022年后期房累計增速明顯下行，二者增速之差走闊，截至2025年10月，現(xiàn)房、期房銷售面積累計同比增速分別為8.5%、-13.5%。得益于現(xiàn)房銷售規(guī)模的快速提升，現(xiàn)房銷售在房地產(chǎn)銷售面積中比重由2022年13%提升至35%，截至2025年10月，現(xiàn)房、期房銷售面積累計規(guī)模分別為2.5億平米、4.7億平米。

現(xiàn)房銷售提升的主動因素是政策指引，2020年3月海南新出讓土地建設(shè)的商品住宅均實行現(xiàn)房銷售，是首個全域推行的省份，至今落地超5年。據(jù)中指研究院監(jiān)測，2022年末以來全國超30個?。ㄊ校┏雠_相關(guān)政策。2025年5月，河南信陽發(fā)文明確中心城區(qū)新出讓土地開發(fā)的商品房一律實行現(xiàn)房銷售，成為近期全國首個全面落實的城市，政策按“新老有別”執(zhí)行，兼顧市場平穩(wěn)過渡。

被動因素是2022年后地產(chǎn)銷售承壓，部分期房項目銷售困難，期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房。從庫存去化周期來看，新建房從取得預(yù)售資格到交房大約需2至3年，但截至2025年50城可售庫存出清周期已經(jīng)達(dá)到19.9個月，庫存出清周期拉長使得部分期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房。從期房、現(xiàn)房價差來看，2009年至2021年期房現(xiàn)房價差保持穩(wěn)定，期房比現(xiàn)房單價高約21%，但2022年后期房現(xiàn)房價差快速上行，期房比現(xiàn)房單價平均高約32%。

現(xiàn)房銷售增速企穩(wěn)是我們觀測地產(chǎn)市場企穩(wěn)的前瞻指標(biāo)。當(dāng)下整體地產(chǎn)銷售壓力較大，截至2025年10月商品房累計銷售面積同比-6.8%，但現(xiàn)房銷售維持正增，2025年8至10月累計增速分別為11.7%、9.9%、8.5%。意味著地產(chǎn)銷售面積下行除本身有效需求不足外，也有“爛尾”擔(dān)憂下居民主動轉(zhuǎn)向現(xiàn)房購買的因素存在。當(dāng)前現(xiàn)房供應(yīng)比重仍有不足，抑制這部分購房需求，伴隨未來現(xiàn)房供給在政策指導(dǎo)下進(jìn)一步上升，現(xiàn)房銷售增速可能先于期房企穩(wěn)，是我們觀測地產(chǎn)市場企穩(wěn)的前瞻指標(biāo)。

未來現(xiàn)房銷售可能推動行業(yè)格局改變與消費(fèi)邏輯優(yōu)化：

一是房企集中度或?qū)⑻嵘?，源于資金、合規(guī)及運(yùn)營能力的門檻提升?，F(xiàn)房模式要求房企承擔(dān)全周期資金占用，中小房企因融資成本高、現(xiàn)金流脆弱，難以支撐長期墊資壓力；而頭部企業(yè)憑借低融資成本、多元融資渠道及成熟合規(guī)管理，競爭優(yōu)勢增大。

二是契合中央“嚴(yán)控增量”導(dǎo)向，政策推進(jìn)需兼顧區(qū)域差異，庫存高企城市可抑制無序供應(yīng)、加速去化，庫存偏低的核心城市需穩(wěn)步試點(diǎn)，避免短期供應(yīng)收縮引發(fā)供需失衡。

三是進(jìn)一步保障購房者權(quán)益，現(xiàn)房“所見即所得”徹底規(guī)避爛尾及“貨不對板”風(fēng)險，倒逼房企聚焦產(chǎn)品品質(zhì)，重塑理性安全的住房消費(fèi)環(huán)境。

（作者為浙商證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家）

責(zé)任編輯：劉錦平 主編：程凱