20%違約金算高嗎？北京房產律師：惡意違約下，法院全部支持

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

2023年9月24日，陳明與王磊經乙公司居間服務，簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定陳明將其名下的一號房屋以730萬元價格出售給王磊，付款方式為全款。具體支付安排為：

定金10萬元于簽約當日支付；

首付款209萬元于過戶當日支付；

尾款511萬元于交稅過戶后30個工作日內付清。

合同特別約定：如買受人未在約定期限內付清全款，應配合出賣人將房屋“過回”，且保證房屋無抵押；逾期超30日，出賣人有權解除合同，并要求買受人按成交總價20%支付違約金。

簽約后，王磊于2023年9月23日、27日通過個人賬戶支付定金及首付款合計219萬元。因王磊無購房資格，雙方協商將一號房屋直接登記至其實際控制的甲公司名下。2023年9月28日，王磊向陳明出具《欠條》，確認尚欠尾款511萬元，承諾于2023年11月14日前付清，甲公司在欠條上加蓋公章予以確認。

此后，王磊僅于2023年11月底、12月初支付15萬元，剩余496萬元至今未付。更嚴重的是，甲公司在取得產權后，將一號房屋抵押借款并辦理抵押登記，后因債務糾紛被法院司法查封。

陳明遂起訴，請求：

1. 解除房屋抵押；

2. 王磊與甲公司配合將一號房屋過戶回其名下；

3. 二被告連帶支付逾期付款違約金（按日萬分之五計算）。

庭審中，三方均同意合同于2025年3月25日解除。王磊辯稱其系代表甲公司簽約，屬職務行為；甲公司亦主張違約金過高。

裁判結果

法院作出A號判決：

一、王磊與甲公司于判決生效后10日內連帶支付陳明違約金146萬元（即730萬元×20%）；

二、駁回陳明關于解除抵押、返還房屋的其他訴訟請求。

法院說理

1. 合同合法有效，買方構成根本違約：

陳明與王磊簽訂的房屋買賣合同系雙方真實意思表示，不違反法律強制性規定，應依約履行。王磊及甲公司未按期支付尾款，且在出具《欠條》再次承諾后仍違約，已構成根本違約。

2. 甲公司應承擔連帶責任：

合同買受人信息表載明“共有人：甲公司”；

房屋最終登記在甲公司名下；

甲公司在《欠條》上蓋章確認債務。

故甲公司非僅為名義持有人，而是實際交易主體，應與王磊共同擔責。

3. 違約金按20%支持，不予調減：

合同明確約定逾期超30日可解除合同并按總價20%計違約金。王磊、甲公司不僅未付款，還擅自抵押房屋、引發司法查封，主觀惡意明顯，故法院認為違約金合理，不予酌減。

4. 過戶及解押請求暫無法支持：

房屋已被司法查封，依法不得辦理權屬轉移；

抵押涉及第三方抵押權人利益，本案不宜直接判令解除。

陳明可待查封解除后另行主張返還房屋。

律師提示

1. “過回條款”是重要保障，但需配合行動：

本案合同明確約定“未付清全款則配合過戶回原業主”，這是保護賣方的關鍵條款。但若房屋已被查封或抵押，即使合同支持，也無法立即執行，必須先解決外部權利限制。

2. 公司作為購房主體，法定代表人仍可能擔責：

即使房屋登記在公司名下，若法定代表人以個人賬戶付款、簽署欠條，且無明確授權文件證明純屬職務行為，法院可認定其為共同債務人。

3. 違約金20%在房產交易中通常被支持：

北京司法實踐中，房屋買賣合同約定總價10%-20%的違約金，若買方惡意違約（如轉押、轉售、拖延），法院一般不予調減。“實際損失難以量化”是支持高額違約金的重要理由。

4. 切勿在未收全款前配合過戶：

本案最大風險在于：尾款未付即完成過戶。一旦產權轉移，賣方從“物權人”降為“債權人”，維權難度陡增。建議采用“資金監管”或“分步過戶+擔保”模式。

5. 抵押+查封=房屋難追回：

若買家將房屋抵押融資，后續又涉訴被查封，原業主即使勝訴，也可能因抵押權人優先受償而“贏了官司拿不回房”。務必在過戶前核查買家資信！

北京房產律師特別提醒：大額房產交易中，“信任”不如“機制”。務必做到：

? 尾款到賬后再過戶；

? 拒絕“先過戶后付款”；

? 要求買方提供履約擔保；

? 合同中明確“違約即過回+高額違約金”。

一旦發現買家拖延付款或異常操作（如迅速抵押），立即發函催告并準備訴訟保全！