2025中國租賃住房企業超級產品力TOP20研究報告重磅發布！

來源：億翰智庫

引言：

2025年12月4日，由全聯房地產商會指導，不如租房研究所攜手億翰智庫舉辦的《2025CRS中國租賃住房超級產品力峰會》在上海虹口北外灘金茂中心隆重舉行，本屆峰會聚焦“重塑產品內核，定義下一代好公寓”主題，從項目運營到產品設計，從宿舍產品到高端公寓，再到行業報告發布，數位實戰派大咖齊聚一堂。期間重磅發布《2025中國租賃住房企業超級產品力TOP20研究成果》。

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解讀

01

宏觀環境：政策瞄準存量，發力非居轉租

近兩年，租賃住房行業相關政策不斷完善，中央和地方政府也不斷出臺支持政策推進“市場+保障”的雙軌制租賃住房市場建設，多渠道保障租購并舉的住房制度。

在頂層政策的引領下，行業的金融、供給、監管政策正在逐漸完善，而聚焦2025，城市更新、非居轉租等存量改造相關的政策成為主要發力方向，和新一線城市紛紛帶頭發文，鼓勵存量及閑置項目改造租賃住房。

市場監管方面，市場監管趨嚴，包括市場制度及租金監管。2024年來，全國多個主要城市出臺政策措施規范住房租賃行業發展，強化市場監管。各地政府不斷發文明確租賃住房準入條件、設計標準、管理辦法等。如北京設立租金押金監管賬戶、深圳擬開展租賃企業信用評級及上海整治群租亂象等等，市場重點加強規范租賃企業市場行為和強化資金監管，防范租賃市場風險，促進租賃住房平穩發展。

02

行業發展：從“規模擴張”進入“結構重塑”周期

住房租賃市場經過快速擴張階段與行業洗牌后，如今更加規范化、有序化。目前，行業在經歷了幾年“規模化擴張”后，進入“結構重塑”的周期，公寓類經營性資產持續受到各方關注，長租公寓仍然是投資者的重點關注領域。

行業規模從“規模擴張”進入“結構重塑”周期。2025年頭部長租公寓運營商的擴張勢頭開始放緩，集中式長租公寓TOP30企業累計在營房間數約138萬間，部分企業在城市非核心區域項目上選擇“有序退出”，也有企業在輕重資產布局之間重新平衡，從追求規模轉向追求效率，企業從追求城市數量轉向運營深度，從全力開店轉向單店效率，從房間數沖刺轉向人效提升與品牌沉淀。

大宗交易基本面穩固，仍是重要配置方向。進入2025年以來，公寓類資產整體交易量較前期呈現放緩態勢，交易活躍度較上半年有所回落，但仍是投資機構資產組合中的重要配置方向。

從投資角度來看，相較于傳統地產及寫字樓和購物中心等商業地產，長租公寓過去幾年經營狀況穩定，租金、出租率等數據均維持在較好水平。因此，很多辦公類的大宗資產交易的未來也會作為酒店式公寓或長租公寓運營。

租金持續承壓，降幅有所收窄。“十四五”期間，保租房增量顯著，保租房大量供應導致市場租金受到明顯抑制，但隨著保租房籌集進入尾聲，市場租金受到沖擊逐漸減小，降幅有所收窄，但去化壓力仍在。

03

產品升級：迭代加速，強調部分與整體的融合

在租賃市場受到規模沖擊下進入深度調整后，產品的迭代升級成為公寓運營商發力的新方向，關于產品的升級方向，也有幾點明確趨勢：

房間迭代加速，空間價值再挖掘。房間產品是產品力競爭的根本，從空間利用、配套設施、產品設計都在加速升級迭代，通過在有限的空間中提高空間使用效率。

戶型設計上，房間產品的打造更加舒適、寬敞，戶型面積存在明顯的增長趨勢，從以往20-30m2作為主力戶型增長為30-40m2的主力戶型面積。并且市內空間利用上也更加最求效率，除了傳統的收納空間外，開始利用靈活空間，如洞洞板、隔間、床頭空間等增加收納空間。

另外，通過室內空間的模塊化設計，可以規模化生成、并規劃室內空間，提高空間的整體利用效率和居住品質。

公區價值顯現，通過多元公區實現溢價。公區產品打造上更加多元，場景覆蓋范圍更廣，在滿足青年人群的社交需求和休閑需求的同時，全方面提升剛需租房人群的生活品質及居住體驗。

深耕社群，從租客到“社區成員”。社群不再是租賃項目中可以被“閑置”的部分，越來越多的運營商開始注重租客的情緒價值，通過多元、有趣的社群活動實現客戶粘性及續租率的提高。

租賃市場在軟性服務方面產生了一定的變化，社群運營是租賃企業提升產品力一大抓手。“家”成為長租公寓極力打造的場景以及年輕人在租房過程中尋求的場景。在市場調研中發現，當前年輕租客群對定期的社群活動表現出濃厚的興趣，且愿意為居住品質以及居住氛圍支付更多的溢價。

社群運營也成為租賃企業提升產品力一大抓手，比如提高租戶粘性方面，以興趣類的社群活動打造租戶之間的社交，以情感文化類的社群活動在于實現家的歸屬。以及帶有社群屬性的硬件設施及公區配套可增值服務；通過合作形式開展一系列社群活動，軟性配套服務也是盈利增長點的主要途徑。