「譽(yù)靜安」130180元/㎡過會(huì) | 靜安內(nèi)環(huán)「真心實(shí)價(jià)」迭新范本

2025 年上海土地市場(chǎng)分化趨勢(shì)明顯：核心區(qū)域地塊溢價(jià)率不斷走高，非核心區(qū)域則多以底價(jià)成交。這一現(xiàn)象清晰印證了市場(chǎng)對(duì)稀缺地段的價(jià)值認(rèn)可，而新房市場(chǎng)也隨之呈現(xiàn)出顯著的結(jié)構(gòu)性差異。在此背景下，具備恒定價(jià)值的項(xiàng)目，關(guān)鍵在于實(shí)現(xiàn) “好地段、好產(chǎn)品” 與真實(shí)居住需求的精準(zhǔn)匹配。

譽(yù)靜安的推出，正是對(duì)這一市場(chǎng)趨勢(shì)的精準(zhǔn)回應(yīng)。

項(xiàng)目以130180元/㎡的過會(huì)均價(jià)，推出建面約143㎡四房戶型。

總價(jià)約1627萬(wàn)元起，在靜安內(nèi)環(huán)區(qū)域呈現(xiàn)出獨(dú)特的稀缺性與性價(jià)比。

【真熱度/真實(shí)價(jià)】

“超新規(guī)”資產(chǎn)安全倉(cāng)：在“熱點(diǎn)”區(qū)持平次新房

在市場(chǎng)分化加劇的背景下，真正的價(jià)值標(biāo)桿不僅在于價(jià)格本身，更在于產(chǎn)品力與定價(jià)的匹配度。譽(yù)靜安以130180元/㎡的過會(huì)均價(jià)，在蘇河灣板塊呈現(xiàn)出“新品持平次新價(jià)”的稀缺特質(zhì)，為中產(chǎn)家庭提供了一次入駐靜安核心區(qū)的珍貴窗口。這一價(jià)格策略，既是對(duì)市場(chǎng)理性的回應(yīng)，也是對(duì)產(chǎn)品實(shí)力的自信表達(dá)。

土拍熱度印證板塊價(jià)值潛力

土地市場(chǎng)作為房地產(chǎn)的先行指標(biāo)，直接反映區(qū)域的發(fā)展預(yù)期。2025年第八批次土拍中，蘇河灣北岸地塊吸引3家實(shí)力競(jìng)買人參與，經(jīng)過52輪激烈競(jìng)價(jià)，最終由招商、越秀、星獅、南通瑞城組成的聯(lián)合體，以11.8萬(wàn)元/㎡的樓板價(jià)成交，溢價(jià)率9.03%，預(yù)示著未來新房售價(jià)將指向20萬(wàn)元/㎡+（備注如下）。

根據(jù)業(yè)內(nèi)通行的定價(jià)邏輯，新房售價(jià)通常需在土地成本基礎(chǔ)上覆蓋建安、資金、稅費(fèi)及利潤(rùn)等各項(xiàng)成本。據(jù)此測(cè)算，該地塊未來的新房售價(jià)預(yù)期將指向20萬(wàn)元/㎡以上。這一預(yù)期也與此前區(qū)域內(nèi)類似樓板價(jià)（如約11.4萬(wàn)元/㎡）地塊的未來售價(jià)預(yù)期（17萬(wàn)+/㎡）所反映的市場(chǎng)邏輯相吻合。

（注：以上地價(jià)及預(yù)期售價(jià)數(shù)據(jù)來源于公開媒體報(bào)道和市場(chǎng)行業(yè)分析。）

此次競(jìng)拍熱度正是反映了，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，資金實(shí)力雄厚、開發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)豐富的央國(guó)企是核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊的主要開發(fā)者，代表了只有足夠優(yōu)質(zhì)的土地，方可吸引央國(guó)企聯(lián)合體。

正如譽(yù)靜安，同樣由保利置業(yè)x蘇河灣集團(tuán)聯(lián)合開發(fā)，代表了世界運(yùn)營(yíng)視野與在地化頂級(jí)經(jīng)驗(yàn)結(jié)合，為項(xiàng)目的順利開發(fā)和未來品質(zhì)提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，也為市場(chǎng)價(jià)值的抬升注入新的動(dòng)力。

與此形成對(duì)比的是，第9批次虹口等多幅地塊以底價(jià)成交，反映出市場(chǎng)對(duì)非核心區(qū)域的保守預(yù)期。高溢價(jià)多輪競(jìng)拍與底價(jià)成交的熱度分化，凸顯了國(guó)央企對(duì)蘇河灣板塊未來發(fā)展有高度共識(shí)和強(qiáng)烈信心，也為譽(yù)靜安當(dāng)前的價(jià)格留足了成長(zhǎng)空間。

一二手價(jià)格倒掛構(gòu)筑資產(chǎn)安全倉(cāng)

二手房?jī)r(jià)格是市場(chǎng)真實(shí)需求的體現(xiàn)，也是資產(chǎn)價(jià)值的基準(zhǔn)線。譽(yù)靜安130180元/㎡的過會(huì)均價(jià)，與同板塊次新房掛牌價(jià)基本持平。更重要的是，項(xiàng)目在此基礎(chǔ)上還提供了“墅區(qū)品質(zhì)+高實(shí)得率+頂配裝標(biāo)”的產(chǎn)品升級(jí)，實(shí)現(xiàn)了“以二手價(jià)格，獲得全新一代住宅”的價(jià)值躍升。

成熟豪宅區(qū)的稀缺性與確定性

不同于部分新興板塊依賴“規(guī)劃預(yù)期” 的發(fā)展模式，蘇河灣板塊經(jīng)過十年深耕，已成長(zhǎng)為上海內(nèi)環(huán)內(nèi)少有的成熟半億級(jí)豪宅區(qū)——區(qū)域內(nèi)多個(gè)項(xiàng)目單套成交價(jià)格突破半億，如華僑城蘇河灣/萬(wàn)科中興傲舍/萬(wàn)科翡翠雅賓利等，高端屬性已然成型。

如今，隨著200萬(wàn)平方米城市更新項(xiàng)目落地、高端客群持續(xù)匯聚，板塊的配套能級(jí)、圈層純粹度與資產(chǎn)價(jià)值還在不斷攀升。而譽(yù)靜安正以板塊現(xiàn)成的優(yōu)質(zhì)城市資源為基底，為業(yè)主呈現(xiàn) “當(dāng)下即享醇熟” 的生活場(chǎng)景，無(wú)需為未來規(guī)劃漫長(zhǎng)等待。

譽(yù)靜安的定價(jià)邏輯，建立在“土拍熱度+二手基準(zhǔn)+豪宅區(qū)價(jià)值”三重維度之上，是以產(chǎn)品力重構(gòu)價(jià)格標(biāo)桿的實(shí)踐。在靜安內(nèi)環(huán)土地資源日益稀缺的背景下，此次過會(huì)不僅是一次價(jià)格備案，更是一次對(duì)靜安價(jià)值的重述。

【超拓展/超品質(zhì)】

實(shí)得率近90%的真實(shí)超越：更奢華的實(shí)用主義

作為上海“好房子”新規(guī)首批落地項(xiàng)目，有別于高密度超新規(guī)紅盤項(xiàng)目，只注重公區(qū)與園林的超越，而忽略真正實(shí)得率的提升。譽(yù)靜安帶來超新規(guī)新作，基于低容積率的先天條件，通過戶型精研實(shí)現(xiàn)近90%實(shí)得率（高于市場(chǎng)超新規(guī)約80-82%水平），143㎡戶型使用感受超越市面160㎡產(chǎn)品。按照此次新規(guī)標(biāo)準(zhǔn)下的實(shí)得率，相當(dāng)于11.9萬(wàn)元買到內(nèi)環(huán)，即以中外環(huán)價(jià)買進(jìn)內(nèi)環(huán)！

· 采用類一梯一戶設(shè)計(jì)，多陽(yáng)臺(tái)+多飄窗（非承重結(jié)構(gòu)）

· 約60㎡LDKB一體化布局、三開間朝南面寬約11米

· 約4.9米面寬大寬廳尺度，約8米通寬陽(yáng)臺(tái)

· U型廚房設(shè)計(jì)，主臥帶獨(dú)立衣帽間+主衛(wèi)，

此外，室內(nèi)裝標(biāo)同頻半億級(jí)豪宅（指單套總價(jià)半億元，下同）標(biāo)準(zhǔn)，配備嘉格納六件套廚電（含油煙機(jī)、灶具、蒸烤一體機(jī)、洗碗機(jī)及雙開門冰箱）、勞芬雙臺(tái)盆/三折疊美妝鏡柜組成的行政套房級(jí)主衛(wèi)系統(tǒng)，并搭載華為全屋智能控制系統(tǒng)。

加之，同頻半億豪宅公區(qū)標(biāo)準(zhǔn)一體化設(shè)計(jì)，規(guī)劃約2500㎡綜合身心俱樂部——下層會(huì)所+泛會(huì)所一體，功能涵蓋恒溫泳池、私宴廳、瑜伽室及“日咖夜酒”多功能全域社交空間，滿足全齡全時(shí)功能兼具圈層私享。

【有現(xiàn)在/有未來】

持續(xù)抬升的“雙核共赴”：3站人廣的靜安半億豪宅區(qū)

項(xiàng)目坐擁靜安內(nèi)環(huán)頂級(jí)資源配套：步行約500米至8號(hào)線西藏北路站（3站直達(dá)人民廣場(chǎng)）；1公里范圍內(nèi)覆蓋華山醫(yī)院北院、靜安區(qū)中心醫(yī)院等三甲醫(yī)療資源；商業(yè)方面毗鄰萬(wàn)象天地、靜安大悅城等高端商業(yè)體。

同時(shí)，“蘇河兩翼一體化”城市設(shè)計(jì)的持續(xù)推進(jìn)，確立“蘇河灣-南京西路雙核發(fā)展”在將為區(qū)域帶來更多高端產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入與文化資源升級(jí)，實(shí)現(xiàn)當(dāng)下便利與未來增值的雙重保障，推動(dòng)區(qū)域能級(jí)與新房形象持續(xù)抬升，新拍蘇河灣北地塊售價(jià)預(yù)期20W+（同上文），正是錨定“可享受的現(xiàn)在與可期待的未來”。

【好面積/好總價(jià)】

千分之二席位：十年一遇143㎡，約1627萬(wàn)元起，央國(guó)企好房子誠(chéng)意之作

內(nèi)環(huán)內(nèi)土地供應(yīng)近乎枯竭，2025年商品住宅用地再現(xiàn)“零供應(yīng)”。同時(shí)，靜安內(nèi)環(huán)占全市面積約1.8%，卻集聚了全市8.58倍教育資源、11.84倍醫(yī)療資源、6.34倍商業(yè)資源（數(shù)據(jù)來源：《上海統(tǒng)計(jì)年鑒》）。

而143㎡四房作為功能與總價(jià)平衡的“黃金戶型”，近十年內(nèi)環(huán)年供應(yīng)僅百余套（占總量約千分之二）。而譽(yù)靜安首推96套相當(dāng)于內(nèi)環(huán)一年供應(yīng)量，對(duì)于1627萬(wàn)元級(jí)預(yù)算的改善家庭，此為入駐靜安內(nèi)環(huán)的罕見窗口。

將面積與總價(jià)結(jié)合來看，1627萬(wàn)元級(jí)預(yù)算在靜安內(nèi)環(huán)購(gòu)置四房的選擇屈指可數(shù)。板塊內(nèi)部同類產(chǎn)品總價(jià)接近2500萬(wàn)元級(jí)；在靜安其他板塊如大寧，相似總價(jià)僅能購(gòu)置130㎡三房；在虹口或楊浦的內(nèi)環(huán)內(nèi)，選擇也多為120㎡左右三房。因而1627萬(wàn)元級(jí)靜安內(nèi)環(huán)143㎡四房，即在C位之上的更舒適改善，成為了“相對(duì)輕松”進(jìn)階的“至優(yōu)選項(xiàng)”。

地段/面積段/總價(jià)精準(zhǔn)卡位，改善客戶一步到位的理想選擇

在土地市場(chǎng)分化、核心區(qū)域供應(yīng)見頂?shù)谋尘跋拢u(yù)靜安以“價(jià)格與二手持平、產(chǎn)品超規(guī)迭代、配套能級(jí)持續(xù)提升、戶型稀缺性突出”的四重優(yōu)勢(shì)，為申城新紳提供一步靜安、躍級(jí)進(jìn)階的稀缺機(jī)遇。在蘇河灣這樣的核心板塊，兼具地段確定性與產(chǎn)品前瞻性的“真心實(shí)價(jià)”項(xiàng)目，堪稱機(jī)不可失的迭新選擇。

更有消息。譽(yù)靜安即將在下周，火熱加推新地塊。并推出小戶型產(chǎn)品。

據(jù)悉，此次小戶型產(chǎn)品價(jià)格更有驚喜。新規(guī)后首個(gè)3.5代宅，窗口期機(jī)會(huì)，115萬(wàn)元首付即可上車。敬請(qǐng)期待。